Консультация юриста по вопросам недвижимости (стр. 31)

Так дело в том, что это сибстоун, который опубликовал проектную декларацию на первую очередь копыловского дома только в сентябре 2008, а очередь данная не попадает под ФЗ-214. Улица строительного адреса (в декларации Копылова) не совпадает с улицей, указанной в договоре (Копылова-Ленина-Гоголя), а сейчас еще внесли изменения в номер дома(поменял с 5 на 19).

Может быть, у них проекты домов типовые, и они на свой следующий объект опубликовали точно такую же декларацию? )))))) Ее же можно корректировать в дальнейшем. И потом, учтите еще, что нынче проектную публиковать не обязательно (см. ФЗ-214). Так что - без паники...

Правовые последствия - теперь это проектная декларация другого объекта. Стройадрес застройщик не выдумывает сам. Он должен быть написан так же, как в разрешении на строительство. От этого и пляшите.

Подскажите правовые последствия, если застройщик поменял в строительной декларации строительный адрес (и улицу, и дом), не поменяв в договорах?

Сергей
Иннокентьевский, 10

bosoy

В красноярске есть практика взыскания по текущей цене недоделанных квадратов. Под текущей имею ввиду рыночную (оценочную).
У Монолита есть пункт, что при изменении менее 1 м пересчет не производиться. В вашей ситуации можно ссылаться на ЗоПП 29 как уменьшение цены договора по причине недостатка (если вы потреб), или банально - убыток + 395 ГК (если вы не потреб)

PS На сколько законен пункт про 1 м? Неосновательное обогащение?
PSS Если не секрет, в каком доме недодали?

bosoy
Скорее всего пункт б.
Вы не поверите, но такое довольно часто случается, что коммерческий отдел продает какие-то совершенно несоответствующие проекту и проектным декларациям площади. Ну тупые они. :)
А в условиях кризиса возвращать деньги Монолит будет только тем, кто будет настойчив.

Вы нес просили что делать. Я не отвечаю. А вообще - конечно же бороться.

Вообще позвоните - есть интересное предложение. Хочу опробовать. Даже бесплатно (почти - время свое я оценю, но по-божески) . А вы потом вы мне сообщите, вышло или нет.

Здравствуйте, Степан!

У меня чисто академический вопрос: При подписании акта приемки квартиры у Монолита (договор уступки права требования с ООО "Монолитинвест плюс") выяняется, что реальная площадь квартиры на 3 кв.м меньше той, что указана в договоре. Мне отказывают в возмещении стоимости по разнице площадей.
Ни кто не объясняет почему, просто говоря, что договором это не предусмотрено. Почему так? А если бы квартира оказалась на 5, 10 или 15 кв.м меньше?

У меня есть три вырианта ответа, но я не знаю, какой правильный.

а) меня кинули ещё при подписании договора
б) меня пытаются кинуть сейчас
в) я имею дело с честными и порядочными людьми, сам дурак

Заранее спасибо за разъяснения.

Здравствуйте! такая ситуация: подходит срок сдачи дома в эксплуатацию, а строительство только на стадии фундамента, причем уже на протяжении 1,5 года. и ко всему в данный момент строительство замороженно до июня 2009 года, как объясняют из-за нехватки финансирования, хотя все оплачено еще в 2007 году. каковы мои действия?

1. Если договор зарегистрирован - можете расторгать в одностороннем порядке и требовать деньги назад.
2. Если не зареген - регистрируйте принудительно в текущей редакции. Затем п. 1.
3. Или ждите развития ситуации.

Елена,нисколько не сомневаюсь,что год назад так оно и было,только нынче времена другие,кризис на дворе,часть офисных работников Монолита до сих пор ещё в неоплачиваемом отпуске,сантехник жаловался,что с августа зарплату не получал,оконщики на отсутствие финансирования,вобщем людей то можно понять,за"спасибо" работать никому не хочется,вот и приходится оббивать пороги,раскалять телефон бесконечными звонками,просьбами,уговорами,в конце концов в ход пришлось пустить угрозы,что собираемся подавать в суд,только тогда дело сдвинулось с мёртвой точки,хоть немного этот самый претензионный отдел зашевелился,а до этого даже разговаривать не хотели,отсылали к подрядчикам и всё...итак то обидно что сдачу отложили на полгода,должны были в марте-апреле въехать,да ещё и после ввода дома в экспуатацию не можем заселиться,согласитесь не очень приятно?

Странно, что никто не возражает против обвинений в адрес Монолита... Мы уже почти год живем в Иннокентьевском 10а, все претензии они устраняли бесплатно и во время, удобное нам. Потом звонили из претензионного отдела и по каждому пункту недостатков, изложенных в акте приема-передачи и последующих претензиях. У нас были т.н. "бочки" на двух балконах, пробита сэндвич-панель, составная облицовка откосов и прочее. Всё устранили и даже выдали запасные ручки на балконы. Единственное, вентиляция на кухне слабовата (мы ее вообще заклеили скотчем), а запахи проникают через шахты с трубами. Шумоизоляция ужасная... Но это уже никто не переделает :(((

Странно, что никто не возражает против обвинений в адрес Монолита... Мы уже почти год живем в Иннокентьевском 10а, все претензии они устраняли бесплатно и во время, удобное нам. Потом звонили из претензионного отдела и по каждому пункту недостатков, изложенных в акте приема-передачи и последующих претензиях. У нас были т.н. "бочки" на двух балконах, пробита сэндвич-панель, составная облицовка откосов и прочее. Всё устранили и даже выдали запасные ручки на балконы. Единственное, вентиляция на кухне слабовата (мы ее вообще заклеили скотчем), а запахи проникают через шахты с трубами. Шумоизоляция ужасная... Но это уже никто не переделает :(((

Степан,если я буду собственными средствами устранять недостатки,в данном случае окно,требуются ли мне,например, свидетели,что этот недостаток существовал,нужно ли мне присутствие представителя от застройщика,какой-то акт с его подписью о повреждении,какова вообще схема действия в подобных случаях,совсем ничего не смыслю в этом вопросе,мне ведь нужно будет потом в суде доказать,что действительно окно было непригодно,застройщик не заменил его и пришлось своими средствами и силами воспользоваться...да,и ещё,поскольку мы до сих пор живём в аренде из-за не исполнения договора долевого участия(договор аренды на руках),хотя должны были бы въехать почти 2 месяца назад,возможно ли каким-то образом взыскать эту сумму? или по этому поводу нет смысла заморачиваться?

Здравствуйте! такая ситуация: подходит срок сдачи дома в эксплуатацию, а строительство только на стадии фундамента, причем уже на протяжении 1,5 года. и ко всему в данный момент строительство замороженно до июня 2009 года, как объясняют из-за нехватки финансирования, хотя все оплачено еще в 2007 году. каковы мои действия?

Застройщик должен был передать квартиру 1 октября,в день подписания акта приёма-передачи обнаружилась разбитая створка окна,которую на сегодняшний день не заменили,кроме того даже не удосужились навесить,прочие замечания по окнам также не устранены,застройщик отправляет общаться с подрядчиками,которые в свою очередь разводят руками и жалуются на отсутствие финансирования.Проживать в квартире без окна не возможно.Каковы мои первоначальные действия,если другого механизма воздействия на застройщика как суд не вижу?

(А). Договор долевого участия:
Закон ╧214. Ст. 7.
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (не выполняет)
2) соразмерного уменьшения цены договора (не уменьшит, не надейтесь);
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. - УСТРАНЯЙТЕ ЗА СВОЙ СЧЕТ И ВЗЫСКИВАЙТЕ ПОТРАЧЕННОЕ С ЗАСТРОЙЩИКА.
...есть кончено же еще следующий пункт данной статьи:
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств (НО ПРИ ЭТОМ ВЕРНУТЬ КВАРТИРУ) и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

(Б) Договор не подпадающий под ФЗ ╧214.
Закон о ЗПП. Статья 29.
1. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
- соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
- безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В общем все то же самое, что в ФЗ ╧214, что в ЗоЗПП. Более того, в части неурегулированной ФЗ ╧214, на договор долевого участия распространяется ЗоЗПП.

Застройщик должен был передать квартиру 1 октября,в день подписания акта приёма-передачи обнаружилась разбитая створка окна,которую на сегодняшний день не заменили,кроме того даже не удосужились навесить,прочие замечания по окнам также не устранены,застройщик отправляет общаться с подрядчиками,которые в свою очередь разводят руками и жалуются на отсутствие финансирования.Проживать в квартире без окна не возможно.Каковы мои первоначальные действия,если другого механизма воздействия на застройщика как суд не вижу?

Хотя если ребята запихали соглашение о расторжении инвестиционного договора в договор участия в долевом строительстве то это наиболее правильный вариант. Так как договор уд будет действителен после его регистрации и соответственно положение договора уд о расторжении инвест договора также будет действ после регистрации договора уд.
Так что все правильно с точки зрения оформления вроде.

Леник
Наиболее вероятно, что суд на исковое требование "о признании инвестиционного договора договором участия в долевом строительстве с последующей регистрацией в органах юстиции" Вам откажет. Так как в первую очередь будет проверяться соответствии инвестиционного договора требованиям п.4 ст. 4 214-ФЗ. Смею предположить, что у Вас в договоре что то отсутствует, к примеру - гарантийный срок. Соответственно получаете отказ и идите лучше формулируйте свои требования.

Из практики:
Ваш иск о праве требования я думаю ребята обрулят. В принципе ни чего сложного.
Степа тоже знает несколько возможных вариантов.

Из жизни:
Советую подписать договор участия в долевом строительстве на условиях застройщика. Иначе не получите ни квартиру ни денег.
Помните, что договор участия в долевом ДЕЙСТВИТЕЛЕН ТОЛЬКО ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ В УФРС.
Продумайте порядок подписания документов, что бы сначала получить на руки договор долевого с печатью УФРС , а потом подписать соглашение о расторжении инвестиционного договора.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, зарегистрирует ли УФРС инвестиционный договор с решением суда о "признании такого договора долевым с последующей регистрацией в органах юстиции", если застройщик на днях грозится подать пакет документов в юстицию с одним договором дол.участия. У всех остальных граждан именно договора инвестиционные, заключенные в период с 2004-2007гг.На те условия, которые предлагает Застройщик,для заключения с ним договора дол.участия никто не идет.Долевка составлена с изменением сроков сдачи дома, с изменением(увеличением!) цены, с признанием ранее заключенных договоров недействительными и т.д. и т.п.
Как лучше поступить? Сначала шли на мировое - мы отказываемся от пени(просрочка 3года), согласны на перенесение сроков сдачи, они оставляют цену договора и перезаключают дол.договор.Сейчас прут нахрапом и все тут.

1. Вопрос: дом введен или нет? Если введен, то зачем вам сначала признавать что-то чем-то а потом получать право собственности - сразу подавайте иск на признание права собственности.
2. Если вас интересует обременение (видимо дом не введен): подавайте иск о признании права требования, проистекающего из ранее заклюбченного договора с требованием о регистрации такового обременения в УФРС. Ибо не факт, что суд может (имеет право) дать изложенную вами трактовку решения. Результат в итоге будет один и тот же - наличие права требовать квартиру после ее возникновения и регистрация такового права в качестве обременения на объект. И это будет правильнее с точки зрения способов защиты права и с т.з. практики.

Если в решении суда написано о "признании такого договора долевым с последующей регистрацией в органах юстиции", то УФРС обязано зарегистрировать.