Консультация юриста по вопросам недвижимости (стр. 30)

Вита! Все что перечислил ЭРН, верно. Уточнения (по моему мнению):
1. Если на данный дом есть разрешение на строительство, то можно требовать заключения основного договора. И понуждать к этому через суд.
2. Если получено разрешение на строительство, то в случае признаков банкротства и возникновения рисков обращения взыскания на стройку и землю застройщик должен осуществить действия по регистрации стройки, как "объекта незавершенного строительства" - п. 5 ст. 13 ФЗ №214.
3. В вашем случае (при наличии справки о полной оплате за квартиру) можно попытаться доказать мнимость сделки (п. 1 ст. 170 ГК РФ) - т.е. мнимость займа, который всего лишь служит основанием принятия денег в кассу вместо предварительного договора, который, по своей сути, сам основанием для внесния денежных средств не является.
4. Вы скорее всего ("пошел 10й" месяц) купили на пике цен. Подумайте - а оно (эта квартира, у этого застройщика) вам надо? Может действительно проще забрать деньги и купить что-то другое и по сегодняшней цене? А вот как забрать - это уже надо думать.

Степан
Если не секрет при появлении признаков банкротства застройщик обязан зарегестрировать незавершенку на кого? На себя? Или на дольщиков?

Степан! Как забрать деньги у Красноярца +, которого банкротят? Каковы шансы у инвесторов 2 очереди? Можно ли реально достроить свои квартиры? Заранее спасибо.

Нужна простая консультация.
Н.У.: Квартира приватизирована на двоих, мать и сын, доли выделены. Мать написала завещание на сына. Сын прописан в квартире. После смерти матери при вступлении в наследство, сколько денег (налогов) нужно будет сыну отдать государству? (по текущему законодательству)

Подскажите пожалуйста ! Дом в катором моя квартира на сдачи ,могу ли я отказаться от их не качественных окон и поставить свои?

Ну так и собирался сделать, просто инетересовало мнение юристов, законно ли в Договоре уступки такие пункты вносит, имеют ли они юридическую силу и как этому противостоять, если у меня не зарегистрирую Собственность, потребовав акт, согласно Договора уступки.

Константин я вообще не понимаю, что вы паритесь, идите к Застройщику, берите у него акт, ну и в регистрационную службу с актом и договороами. там и узнаете, зарегитстрируют или нет.

Уточнение по акту:

2. Квартира указанная в пункте 1 настоящего Акта соответствует квартире № 73, общей площадью 87,2 кв.м, общей жилой площади 85,4 кв.м., лоджия 3,9 кв.м., расположенной на 6-м этаже жилого дома, по почтовому адресу:....
2.1. В квартире увеличилась жилая площадь на 1,4 кв.м., площадь лоджии на 0,3 кв.м., соответственно Новый участник(т.е. я) производит Участнику доплату в размере 77 141 рублей.

Вот выдержки из договора уступки:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и п. 10 Договора № 060613 участия в долевом строительстве 5-6 этажного, жилого дома по проезду Островского (дом) владение №19, мкр.Опалиха, г. Красногорска, Московской области от 23 июня 2006 года, именуемый далее по тексту «Контракт», Участник в лице Общества уступает, а Дольщик принимает на себя права и обязанности Участника по Контракту в части получения квартиры ориентировочный № 49, общей ориентировочной площадью 84,0 квадратных метров, лоджия 3,1 кв.м., далее по тексту «Объект долевого строительства» в секции Б на 6 этаже, в доме по указанному выше адресу расположенной.
1.2. Указанный в п. 1.1. настоящего Договора Контракт заключен между Участником и Обществом с ограниченной ответственностью «Застройщик», именуемом в дальнейшем "Застройщик". Договор зарегистрирован органом Росрегистрации по городу Красногорску Московской области, о чем 26 января 2007 года сделана запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество ....
1.3. Стоимость уступки прав за последующее получение в собственность ориентировочный кв. № 49 состоящей ориентировочно из 84,0 кв. м., лоджия 3,1 кв.м. - составляет 54 325 рублей за один квадратный метр общей ориентировочной площади квартиры, 43 460 рублей за один квадратный метр лоджии. Цена уступаемых прав за получение в собственность квартиры № 49 с учетом лоджии составляет 4698 026 рублей (Четыре миллиона шестьсот девяносто восемь тысяч двадцать шесть рублей), далее «Цена договора».
1.4. Дольщик оплачивает Цену договора в следующем порядке:
1.4.1 Денежная сумма в размере 498 026 рублей (Четыреста девяносто восемь тысяч двадцать шесгь рублейХ подлежит оплате Дольщиком до 12 декабря 2007 года, за счет собственных средств; 1.42 Денежная сумма в размере 4 200 000 рублей (Четыре миллиона двести тысяч рублей), подлежит оплате Дольщиком за счет заемных денежных средств, предоставленньк Дольщику долевого строительства, отделением №ХХХСбербанка России ОАО. именуемым далее
Кредитор, в течение 3 (трех) банковских дней после предоставления Дольщиком Кредитору настоящего Договора, зарегистрированного в установленном законом порядке Красногорским отделением Управления Федеральной регистрационной службы, по Московской области.
Днем оплаты считается день зачисления денежных средств на расчетный счет Общества.
1.5. По результатам обмеров территориальным бюро технической инвентаризации города Красногорска Московской области Объекта долевого участия Стороны в течение 30 календарньк дней производят уточнение количества общей площади в Объекте долевого участия, передаваемой Дольщику, уточняют Цену договора и производят окончательный расчет.
1.6. Права и обязанности по долевому участию в Контракте в соответствии с настоящим договором возникают у Участника и Дольщика.
1.7. Право собственности на Квартиру возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке.
С момента регистрации права собственности Дольщика долевого строительства на Квартиру одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) Квартиры, возникающей на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и залогодержателем по данному залогу является Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Открытое Акционерное общество) - отделение №ХХХ Сбербанка России ОАО. Право Кредитора (залогодержателя) удостоверяется закладной.
.......
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Участник:
2.1.1. В лице Общества передает Дольщику имеющиеся у Участника копии документов, удостоверяющих право требования и сообщает сведения, имеющие значение для осуществления этого требования, в течение десяти дней после государственной регистрации настоящего Договора.
2.1.2. Своевременно и совместно с Дольщиком обеспечивает передачу настоящего договора в соответствующие территориальные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для последующей его регистрации со всеми необходимыми для этого документами
2.2. Дольщик:
2.2.1. Принимает права и обязанности, принадлежащие Участнику по Контракту только в части Объекта долевого строительства, указанного в настоящем Договоре.
2.2.2. Обязуется оплатить стоимость уступаемых прав и обязанностей по настоящему Договору в течение срока установленного настоящим Договором.
Права требования к Застройщику о передаче Объекта долевого участия возникает у Дольщика после полной оплаты им Цены договора.
....
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ
5.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации в соответствии с установленным порядком и действует до полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств.
...
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6.1. Настоящий Договор может быть дополнен или изменен только по взаимному согласию Сторон с обязательным составлением письменного соглашения,
подписываемого Сторонами. Все приложения и дополнения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.
6.2. Участник в лице Общества обязуется в трехдневный срок после заключения настоящего Договора уведомить всех заинтересованных лиц об уступке своих прав и обязательств Дольщику.
6.3. Стороны обязуются осуществить государственную регистрацию настоящего Договора в соответствующем регистрирующем органе.
6.4. Все взаиморасчеты и исполнения обязательств Сторон по выполнению условий настоящего Договора оформляются соответствующими актами, удостоверяемыми Сторонами.
6.5. Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из Сторон, один для предоставления в Отдел по Красногорскому району Управления Регистрационной службы по Московской области.

Т.е. согласно п.6.4. нужно мне с Подрядчиком взаиморасчеты актами удостоверить, а он ссылаясь на п.1.5. пишет мне свой Акт о выполнении обязательств:

1. В соответствии с пунктом 1.5. Договора уступки прав № 49-Остр.19-Корх-У-П/07 от 05 декабря 2007 года (далее по тексту - Договор), Стороны уточняют по результатам технической инвентаризации ГУП МО «Московское областное бюро технической инвентаризации», площадь по квартире №49, общей ориентировочной площадью 84,0 кв. м., лоджия 3,1 кв.м, находящейся по строительному адресу...
2. Квартира указанная в пункте 1 настоящего Акта соответствует квартире № 73, общей площадью 87,2 кв.м, общей жилой площади 85,4 кв.м., лоджия 3,9 кв.м., расположенной на 6-м этаже жилого дома, по почтовому адресу:...., соответственно Новый участник(т.е. я) производит Участнику доплату в размере 77 141 рублей.
3. Доплата суммы указанной в п. 2.1. настоящего Акта производится в кассу Участника или перечислением на расчетный счет Участника в течении 3-х дней с момента подписания настоящего Акта.
4. Настоящий Акт составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.

В котором, как ни странно нет ни слова о том, что мои обязательства выполнены полностью. Только требование доплатить.
Сейчас позвонил Подрядчику и его юрист сказал мне, что акт приемки я могу забрать, мол Застройщик уже расписался, но меня их Директор уверяет, что я не зарегистрирую собственность, т.к. ФРС потребует с меня это акт о выполнении обязательств. Я вот считаю, что это незаконно, но обосновать к сожалению с буквы закона не могу.

Константинвообще-то акт выдает только Застройщик.И за метры нужно ему доплачивать. ФРС регистрирует собственность на основании договора долевого участия, договоров переуступки, акта приема-передачи.

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста по следующему вопросу.
Покупал в декабре 08г. квартиру по переуступке за счет заемных средств(ипотека) сбербанка. Основной договор долевого участия заключен между Застройщиком и Подрядчиком, которому по нему принадлежит N-ое количество квартир(видимо так рассчитывались). Вот этот Подрядчик и переуступил мне права на одну квартиру. Договор переуступки я оплатил в размере 100% сразу и он был зарегистрирован(точнее я оплатил 10%, его зарегистрировали(это было обязательное условие банка) и после этого банк перевел свою часть 90%).
В договоре переуступки Подрядчик влепил пункт, который гласил что после обмеров БТИ нужно уточнить окончательную цену договора. Я считал, что договор переуступки повторяет пункты договора долевого участия и так как я оплатил цену договора, то если мне и придется доплатить, то этот вопрос я буду решать с Застройщиком. Ну вот и наступил тот самый радостный момент, когда дом сдан и мне предлагают принять мою(?) квартиру. Но все действия производятся в офисе Подрядчика. Кроме акта приемки(между мной и Застройщиком, который составлен в 3-х экз.(третий для ФРС), мне предлагаю подписать Акт о выполнении обязательств(между мной и Подрядчиком(в 2ух экз.), который гласит, что согласно п.ХХ договора переуступки и результатам обмеров БТИ(которые превысили на 1,4 м2) мне надо доплатить по стоимости метра договора переуступки. В договоре переуступки в разделе Прочие условия есть пункт:

6.4. Все взаиморасчеты и исполнения обязательств Сторон по выполнению условий настоящего Договора оформляются соответствующими актами, удостоверяемыми Сторонами.

Ну и вопросы:
1) Прав ли Подрядчик, требуя доплаты? Возможно ли вообще такая постановка вопроса в Договоре переуступки?
2) Можно ли это как-то оспорить?
3) Имеет ли Подрядчик право не выдавать мне акт приема-передачи на подпись(по-моему функция Застройщика)?
4) Если у меня получится подписать акт приема-передачи с Застройщиком, то зарегистрируют ли мне собственность в ФРС без акта о выполнении обязательств?
5) Каковы могут быть последствия для меня, если я не буду доплачивать(считаю это аморальным, т.к. мне сдали квартиру с задержкой на 3 месяца(это если верить доп.соглашению, которое от меня скрыли, а по тем документам, что мне дали, то на 1 год просрочили).
Спасибо.

Здравствуйте! Собрались обзавестись жильем, взяв ипотечный кредит. Нашли квартиру через агентство недвижимости, заключили предварительный договор купли-продажи. У продавца был нотариально заверенный договор мены по приобретению его квартиры от 1993г., тех. паспорт, справки из БТИ или из Рег.палаты не было, сказали ее сразу не делают, так как дорого стоит, а срок действия маленький. Заказали справки: в рег. палате на учете и в БТИ она не стоит по каким-то причинам. Решили, что сначала продавец пойдет разбираться в БТИ и регистрировать квартиру в Рег. палате. Скажите, может ли оказаться:
1) что он эту квартиру уже когда-то продал, но право собственности на нее по каким-то причинам тем покупателем осталось не зарегистрированно
2) если он ее сейчас зарегистрирует в Рег.палате, и вдруг (не дай бог) появится первый покупатель какие последствия для нас можно ожидать, при том, что у нас на руках будет свидетельство о праве собственности???

Большое спасибо за разъяснения!

Это помещение относится к общей долевой собственности всех владельцев квартир, в т.ч. вашей. Поэтому, ни покупки, ни аренды здесь не получится. Только передача в пользование.
В ваше личное пользование оно м.б.передано по решению общего собрания собственников квартир (раз есть ТСЖ - по решению общего собрания членов ТСЖ) после ввода дома в эксплуатацию. До ввода в эксплуатацию помещение юридически не существует, поэтому, и передавать его нельзя.
Председатель ТСЖ такие вопросы решать не вправе.

Здравствуйте,

я купил новую квартиру у застройщика по договору долевого участия. Дом сдается комиссии на днях, в доме уже практически все готово к сдаче. ТСЖ как я понял организованно еще на этапе строительства самим застройщиком.
Я бы хотел для хозяйственных нужд занять помещение (поставить дверь) между вторым и третьим этажом где располагается труба мусоропровода, причем самой ячейки для выбрасывания мусора в этом помещении нет совсем, они располагаются через этаж.
Пожалуйста, подскажите с кем необходимо согласовывать этот вопрос?
Возможно ли вообще по закону занимать пощади находящиеся в подъезде для собственных нужд жильцов и если можно то на каких условиях покупка, аренда или просто договоренность с ТСЖ?
Заранее большое спасибо!

Степан
По п. 3 позвольте с Вами не согласиться.
Читаю выдержку из свежего решения Арбитражного суда Красноярского края.
Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намеренья создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Данная норма Закона определяет мнимую сделку как совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. При совершении мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами сделки. Цель - возникновение правовых последствий для каждой или одной из них в отношении третьих лиц.

Думаю, что более правильно квалифицировать как ч. 2 ст. 170 ГК РФ. Действительная воля у Виты всё таки была и направлена была как раз на возникновение гражданско-правовых отношений.

Вита! Все что перечислил ЭРН, верно. Уточнения (по моему мнению):
1. Если на данный дом есть разрешение на строительство, то можно требовать заключения основного договора. И понуждать к этому через суд.
2. Если получено разрешение на строительство, то в случае признаков банкротства и возникновения рисков обращения взыскания на стройку и землю застройщик должен осуществить действия по регистрации стройки, как "объекта незавершенного строительства" - п. 5 ст. 13 ФЗ №214.
3. В вашем случае (при наличии справки о полной оплате за квартиру) можно попытаться доказать мнимость сделки (п. 1 ст. 170 ГК РФ) - т.е. мнимость займа, который всего лишь служит основанием принятия денег в кассу вместо предварительного договора, который, по своей сути, сам основанием для внесния денежных средств не является.
4. Вы скорее всего ("пошел 10й" месяц) купили на пике цен. Подумайте - а оно (эта квартира, у этого застройщика) вам надо? Может действительно проще забрать деньги и купить что-то другое и по сегодняшней цене? А вот как забрать - это уже надо думать.

Людям верить нельзя, особенно маркетологам. Прежде чем передать крупную сумму наличных денег кому либо и по хз каким то бумажкам привлеките проф юриста чтобы он вам рассказал о подводных камнях планируемой Вами сделки. если на руках у вас только предварительный то можно попробывать признать сделку недействительной. если предварительный и займ то ситуация хуже, но попытаться тоже можно. только в настоящий момент это скорее всего мало эффективно. денег и имущества у фирмы скорее всего нет поэтому даже выиграв суд и получив на руки исполнительный лист вы столкнетесь с проблемой его исполнения.
наиболее благоприятным решением скорее всего было бы заключение договора участия в долевом строительстве (тот который с синей печатью УФРС). и лучше думайте о чем нибудь позитивном приятном

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, когда я приобретала квартиру, меня посредник убедил, что основной договор будет готов в течении 2месяцев (маркетинговые услуги по покупке квартиры оплачены - документально подтверждены) На данный момент у меня только ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР на приобретение жилого помещения и справка об оплате строительства квартиры с приходниками. Уже пошел 10 месяц, строительная фирма (по рекламе) на подступях к банкротству. У меня трое детей, чтобы заняться ими я ложусь и встаю с головной болью о кредитах. Неужели нельзя верить людям??? Посоветуйте что мне делать???

Спасибо за консультацию, правда я лох и разрешение не видел

Все равно, ИМХО, проблемы нет...Если не подпадает под ФЗ-214 ваш домик, то проектную тем более не надо.... Вы боитесь двойных продаж? При заключении договора должен стоять тот адрес, что и в разрешении на строительство, вот и все....