Консультация юриста по вопросам недвижимости (стр. 28)

Степан

Следовательно, несмотря на то что ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве указывает на проценты за пользование денежными средствами, все же по своей природе данные проценты не могут быть процентами, установленными ст. 395 ГК РФ, а являются фиксированной внедоговорной законной неустойкой.

То есть можно еще требовать и убытки в качестве "упущенной выгоды" в размере ставки процента по депозиту в банке на аналогичный срок?

Степан, спасибо за Ваш ответ. В договоре у нас действительно срок передачи не указан никак иначе, чем через привязку к вводу в эксплуатацию.
Вот только есть сомнение, что застройщик согласится на выплату нам каких-л. премий или полный возврат денег без суда. Регион – Новосибирск.
Такой вопрос: в случае признания договора незаключенным через суд, страшно остаться в ситуации, что после решения суда мы лишимся права на квартиру, и в то же время не получим деньги от застройщика (который, например. возьмет да и объявит себя банкротом). Какие есть эффективные пути истребования от застройщика долга и страхования озвученного риска?

Нет эффективных общеизвестных способов. Малоизвестные не подлежат разглашению широкому кругу лиц.

Угрожайте застройщику самой процедурой банкротства именно по вашему заявлению.

Добрый день, Степан! Я вам уже тут излогал тему про оплаченные метры за всю квартиру а ща строят без балкона, т.е. площадь меньше получается чем оплаченно. Т.е по договору участия в долевом строительстве зарег-м в рег палате площадь квартиры составляет 54,48 м2 (есть заверенный план квартиры), оплаченно 100 %, т.е на момент оплаты стоимость за 1м2 составляло 24 000 руб. а щас дом готов процентов на 80 и стройка встала колом из-за фин трудностей у застройщика. Уже по построенному видно что на втором этаже балкона не будет и сам застройщик этого не отрицает. И получается что площадь балкон = 1,28 м2, т.е сама квартира уже =53,2м2 . Т.е фактически получается что долг в мою пользу равен 1,28*24000=30720 руб. Так вот застройщик утверждает что вернет разницу после обмера БТИ, когда будет сдача, но когда будет сдача не известно т.к три месяца уже стройка заморожена. Так вот вопрос: могу лия я щас написать письмо застройщику с похожим текстом как выше, чтоб они мне щас вернули разницу в квадратах а не ждать сдачи не известно сколько, отнести два экземпляра в приемную,одно отдать а на другом поставивть № входящий и оставить у себя, есть ли какието сроки на расмотрение данного заявления, или я могу сам обозначить срок на рассотрения моего письма либо после чего что я обращусь в суд.??? Т.к мало того что срок сдачи продлили больше года и еще ни езвестно сколько, про балкон выяснелось только восле возведения коробки, и еще денег сгребли больше чем есть.

Наверное настало время поднять тему, от которой зависит все.
Самая главная "соль" всей темы: Объем (метраж, квадратура и т.п.) не является существенным условием ДДУ.
Существенным условием ДДУ является надлежаще согласованные условия о:
- предмете договора - объекте долевого строительства (ОДС).
- сроке передачи ОДС участнику долевого строительства (УДС)
- гарантийном сроке на ОДС
- цене договора.

Почти во все (!но не абсолютно!) встречающиеся на территории г. Красноярска договоры долевого участия (ДДУ) включен пункт о возможности изменения цены ДДУ, при возникновении определенного события: изменения метража квартиры. Но (!) меняется только цена договора, да и то - только потому, что внесением в ДДУ подобного пункта стороны договорились о том, что цена ДДУ не является твердой.

Подобная "нетвердость" цены ДДУ допускается в силу п. 2. ст. 5 ФЗ №214:
"По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения."
В некотором роде корреспондирует с этой нормой ст. 33 Закона "О защите прав потребителей", которая по своему смыслу гласит, что цена выполнения работ/услуг может быть нетвердой.

Таким образом, не растекаясь мыслью по древу, отметим:
1. Если у вас в договоре заложена возможность изменения цены договора по каким-либо основаниям (инфляция, удорожание, метраж) - таковое изменение возможно и не противоречит законодательству.
2. Изменение цены возможно только после наступления фактов, очевидно свидетельствующих о наступлении событий, влияющих на пересчет цены договора, как то: первичная техническая инвентаризация (появление экспликации к поэтажному плану дома), согласованное с уполномоченным органом внесение изменений в проект и т.п.
3. До очевидного наступления фактов или событий, которые влияют на цену договора, любая сторона, заявившая о необходимости изменения цены договора столкнется с необходимостью доказывания того, что эти факты/события наступили.

Александр, в вашем случае вы будете вынуждены или разрешить сложившуюся ситуацию в переговорно-претензионном (досудебном) порядке, или обратиться в суд с исковым заявлением об изменении цены договора долевого участия и взыскании образовавшихся переплат. При этом вам потребуется доказать, что событие (балкона точно не будет; площади, такой как в договоре, точно не будет) наступило однозначно (внесены изменения в проект; сделана техническая инвентаризация дома). И не забывайте, что для всего этого в договоре должна была быть предусмотрена возможность изменения цены договора.

Степан, подскажите как правильно написать претензию застройщику, по поводу не качественной установки окон??

Да может. Ст. 333 ГК РФ всеобъемлюща и дает судьям широкий простор для маневра.
А процент в ст. 9 214-ФЗ является неустойкой?

ГК РФ.
Статья 330. Понятие неустойки
1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

О ПРИРОДЕ ПРОЦЕНТОВ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ
ПРИ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ
В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

О.Г. ЕРШОВ, М.В. ВИНОГРАДОВ

Ершов О.Г., старший преподаватель Омской академии МВД РФ, кандидат юридических наук.

Виноградов М.В., кандидат юридических наук.
…
Представляется, что анализ процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, начисляемых по ст. 395 ГК РФ, позволяет выделить особенности, которые характеризуют самостоятельность данной меры гражданско-правовой ответственности. Во-первых, ответственность по ст. 395 ГК РФ наступает только при нарушении денежного обязательства со стороны должника. Во-вторых, должно исключаться за нарушение аналогичного (данного) обязательства применение каких-либо законных неустоек. В-третьих, особенность предмета денежного обязательства влечет ограничение в применении норм ст. 401 ГК РФ, предусматривающих основания освобождения должника от ответственности за нарушение обязательства при отсутствии вины. Это обусловлено тем, что "неправомерность удержания" денежных средств по ст. 395 ГК РФ уже указывает на умысел или неосторожность.
Таким образом, возвращаясь к проблеме определения природы процентов, установленных ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве, можно отметить следующее.
Во-первых, обязанность застройщика по договору участия в долевом строительстве связана с передачей в определенный срок объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства. Данная обязанность не носит денежного характера, и в случае просрочки застройщик отвечает прежде всего не за пользование чужими денежными средствами, которые он вложил в строительство, а за сам факт просрочки.
Во-вторых, размер процентов, которые застройщик обязан вернуть за пользование денежными средствами, исчисляется на сумму цены, указанной в договоре, и ограничен законом (одна стопятидесятая ставки рефинансирования Центрального банка). Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата застройщиком. Однако, если установлен факт, что застройщик вложил данные денежные средства в строительство, полагаем, отсутствуют основания утверждать о неправомерности пользования данными денежными средствами.
В-третьих, вызывает сомнение возможность освобождения застройщика от ответственности при отсутствии с его стороны умысла или неосторожности. Застройщик осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную с привлечением денежных средств в строительство объектов недвижимости (ст. 2 Закона о долевом строительстве), поэтому он несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.
Следовательно, несмотря на то что ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве указывает на проценты за пользование денежными средствами, все же по своей природе данные проценты не могут быть процентами, установленными ст. 395 ГК РФ, а являются фиксированной внедоговорной законной неустойкой. Для взимания процентов необходимо учитывать ст. 333 ГК РФ, т.е., если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства со стороны застройщика, суд вправе уменьшить ее размер. При этом несоразмерность должна устанавливаться исходя из соотношения цены договора долевого участия в строительстве и суммы процентов денежных средств, которые должен уплатить застройщик участнику долевого строительства в случае одностороннего отказа последнего от договора.
В юридической литературе неустойка традиционно рассматривается в соотношении с убытками. При этом выделяют: зачетную неустойку, когда убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой; исключительную неустойку, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; штрафную неустойку, когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; альтернативную неустойку, когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо убытки, либо неустойка.
Представляется, что по своей природе неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве, является штрафной, поскольку при ненадлежащем исполнении обязательства по договору участия в долевом строительстве возникает обязанность и уплатить предусмотренные договором неустойки (штрафы, пени), и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

ЗЫ: Найдите всю статью в инете и почитайте. Слишком много постить не хочется.

ЗЗЫ: Я лично присоединяюсь к вышеизложенному мнению.


Александр, Евгения подождите до выходных... Подумать по-хорошему даже времени нет! А может тут еще кто подключиться из юристов...

Да может. Ст. 333 ГК РФ всеобъемлюща и дает судьям широкий простор для маневра.

А процент в ст. 9 214-ФЗ является неустойкой?

Степан, спасибо за Ваш ответ. В договоре у нас действительно срок передачи не указан никак иначе, чем через привязку к вводу в эксплуатацию.
Вот только есть сомнение, что застройщик согласится на выплату нам каких-л. премий или полный возврат денег без суда. Регион – Новосибирск.
Такой вопрос: в случае признания договора незаключенным через суд, страшно остаться в ситуации, что после решения суда мы лишимся права на квартиру, и в то же время не получим деньги от застройщика (который, например. возьмет да и объявит себя банкротом). Какие есть эффективные пути истребования от застройщика долга и страхования озвученного риска?

Подскажите, при расторжении договора долевого участия по причине не исполнения обязательств застройщика по передачи объекта долевого строительства в срок, застройщик уплачивает процент за пользование деньгами - 1/300 ставки рефинансирования за каждый день. Может ли суд уменьшить данный процент?

Да может. Ст. 333 ГК РФ всеобъемлюща и дает судьям широкий простор для маневра.

Добрый день, Степан! Я вам уже тут излогал тему про оплаченные метры за всю квартиру а ща строят без балкона, т.е. площадь меньше получается чем оплаченно. Т.е по договору участия в долевом строительстве зарег-м в рег палате площадь квартиры составляет 54,48 м2 (есть заверенный план квартиры), оплаченно 100 %, т.е на момент оплаты стоимость за 1м2 составляло 24 000 руб. а щас дом готов процентов на 80 и стройка встала колом из-за фин трудностей у застройщика. Уже по построенному видно что на втором этаже балкона не будет и сам застройщик этого не отрицает. И получается что площадь балкон = 1,28 м2, т.е сама квартира уже =53,2м2 . Т.е фактически получается что долг в мою пользу равен 1,28*24000=30720 руб. Так вот застройщик утверждает что вернет разницу после обмера БТИ, когда будет сдача, но когда будет сдача не известно т.к три месяца уже стройка заморожена. Так вот вопрос: могу лия я щас написать письмо застройщику с похожим текстом как выше, чтоб они мне щас вернули разницу в квадратах а не ждать сдачи не известно сколько, отнести два экземпляра в приемную,одно отдать а на другом поставивть № входящий и оставить у себя, есть ли какието сроки на расмотрение данного заявления, или я могу сам обозначить срок на рассотрения моего письма либо после чего что я обращусь в суд.??? Т.к мало того что срок сдачи продлили больше года и еще ни езвестно сколько, про балкон выяснелось только восле возведения коробки, и еще денег сгребли больше чем есть.

Подскажите, при расторжении договора долевого участия по причине не исполнения обязательств застройщика по передачи объекта долевого строительства в срок, застройщик уплачивает процент за пользование деньгами - 1/300 ставки рефинансирования за каждый день. Может ли суд уменьшить данный процент?

Лика, я если отвечу - то это будет стоить денег. :)
Все же немного "не потребительские" у Вас задачи стоят. А предпринимательские.

Евгения, или поищите в ДДУ надлежаще согласованный срок передачи ОДС УДС и отталкивайтесь от него (скорее всего Вы просто его не замечаете, а зарыт он в глубинах договора),
или передайте Вашему застройщику и местной регистрационной службе (Вы не указали регион), что ДДУ с несогласованным сроком передачи ОДС УДС является незаключенным и формально все УДС могут квартир не брать, а потребовать возврата денег - и требуйте премии за "недоносительство" :).

Срок не может быть согласован через отлагательное условие, которое м.б. наступит, а м.б. и нет - абз. 2 ст. 190 ГК РФ
"Срок может определяться также указанием на событие, которое должно [b]неизбежно[b] наступить."

Здравствуте!
Заключен ДДУ со следующими условиями:
"Застройщик обязуется организовать строительство и ввод Объекта строительства в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2008 г.
...
Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее, чем через три месяца после получения разрешения на ввод Объекта строительства в эксплуатацию."

Объект введен в эксплуатацию с нарушением условий договора - 04.03.2009, при этом строительство объекта не завершено (продолжается отделка в квартирах, фасадные работы и пр.) Очень велика вероятность, что до 01.04.2009 объект не будет передан участникам строительства.
Можем ли мы в этом случае претендовать на неустойку? С какого момента она будет исчисляться?
Несет ли в данном случае застройщик какую-либо ответственность за нарушение условия договора о сроках строительства и ввода дома в эксплуатацию?

Степан ну ответьте же мне пожалуйста ;)

Собственно Степан Вы просто более четко сформулировали мой вопрос ;)

Так можно ли по всем этим пунктам сказать да или нет?

Спасибо.

Лика, самое главное в вашем вопросе - возможно ли исполнение согласованного проекта новым владельцем.
Т.е. может ли новый владелец
а) получить разрешение на реконструкцию на свое имя, не переделывая проект "на свое имя"
б) продолжить работы самостоятельно, но "под чужим именем", если разрешение о реконструкции уже получено "на имя" старого владельца
в) получить разрешение на ввод в эксплуатацию в соответствие с "чужим" проектом, но уже "на свое имя".

Добрый день!
собственно у меня не прблема а просто вопрос.
Нашла квартиру под нежилое собираюсь приобрести и место и цена устраивает, но...

в 2006 году получено распоряжение о получение статуса нежилого помещения, далее получены все согласования и ту, сделан проект, проект раз уже прошел главгосэкспертизу, сейчас направили повторно с учетом внесения исправлений по рекомендованным замечаниям.
Квартира была куплена в 1996 году соответственно есть только договор купли-продажи зарегистрированный в регпалате свидетельства нет.

Можно ли купить эту квартиру после получения положительного заключения главгосэкспертизы или как то иначе нужно поступить?

Например, чтобы нынешний владелец проделал еще какие то шаги для окончания процедуры вывода, так как проект есть, а реконструкция еще не делалась.
Подскажите пожалуйста как быть? но тянуть не в моих интересах мне чем бстрее тем лучше, но кото в мешке тоже не хочется.

Спасибо,Степан.А теперь подскажите ,где у нас СТРОЙНАДЗОР телефон ,адрес ? За рание спосибо!

Cтепан, спасибо,но в том то и дело, что бы доказать, что вторая часть,(и первая тоже,) имеет все признаки отдельного жилья, необходимо инвентаризировать всю квартиру, а это невозможно!ЕЕ никак невозможно инвентаризировать-ни целиком, ни частями!

Значит у вас 2 проблемы.

Cтепан, спасибо,но в том то и дело, что бы доказать, что вторая часть,(и первая тоже,) имеет все признаки отдельного жилья, необходимо инвентаризировать всю квартиру, а это невозможно!ЕЕ никак невозможно инвентаризировать-ни целиком, ни частями!

Степан, огромное спасибо!