1013
317017

Консультация юриста по вопросам недвижимости (стр. 26)

Спасибо за ответ, еще небольшой вопрос. Могу ли я в судебном порядке добиться признания, что квартира оплачена (по основному договору и всем договорам уступок)?
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Андрей
Не совсем так.
Право требования уступлено нормальное, если оно существовало у уступающего. Вопрос расчетов там может стоять только в том плане, что по ДДУ уступку можно делать после полной оплаты. Если же уступка делается по неоплаченному/не полностью оплаченному договору - то только с учетом мнения кредитора (т.е. застройщика), так как происходит перевод долга.
Если речь идет о инвестиционном договоре - то действует такой же общий принцип: оплатил - уступай, не доплатил/не оплатил - с учетом мнения кредитора.
Также в обоих случаях в самом первоначальном договоре может быть заложен принцип "цессия с согласия", что приводит всегда выяснять мнение (можно путем простой надписи на договоре "согласовано") кредитора.
Особый случай: если уступлено именно существующее право требования квартиры без уступки всех прав и обязанностей (в том числе обязанности заплатить) по договору . В таком случае может оказаться, что застройщик должен требовать долг (в случае его наличия) с предшественников, но квартиру конечному получателю отдать обязан (также здесь надо учитывать ст. 328 ГК РФ, которая немного тормозит такие схемы "кидков застройщиков").
Резюме: существование права требования квартиры не зависит от его оплаты. От оплаты зависит возможность его уступки и возможность его реализации (получить квартиру).
Светлана, обратитесь непосредственно к застройщику.
Насчет "имею право": имеете.
Обязаны ли отвечать? Нет. Бремя доказывания существования приобретенных прав лежит на приобретателе права и на уступающему ему лице.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Светлана у кого переуступали право требования, у того и надо брать все документы, в часности подтверждения исполнения обязательств первого инвестора. Если этих бумаг нет, то вам переуступили недействительное требование %).
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Добрый день. Мы приобрели долевое по договору уступки права требования, оплата с нашей стороны была произведена полностью. платежные документы получены. Но у нас отсутствуют документы подтверждающие оплату договора о долевом участии. А как мне известно без этих документов я не зарегистрирую право. Я сделала запрос в фирму через которую мы покупали, они ответили, что исполнили свои обязательства в полном объеме. У нас уже четверая уступка права требования. Имею ли я право сделать запросы в предыдущие компании? Кроме того, одна из сторон договора о долевом участии уже не существует. Подскажите что делать пожалуйста?
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Как всегда все переврал. Оказывается, я залючил не ДДУ, а договор переуступки с дочкой застройщика, с расрочкой платежа. В договоре ничего нет про расторжение и они самостоятельно решили, что я им должен отдать свои 5%.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Застройщик без проблем принимает расторжение договора, нихочешь, не строй, но вот 5%, согласна п.6.4. оставляет за собой ;)

Возьмите проект соглашения о расторжении. Звоните. Разберем подробно.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Застройщик без проблем принимает расторжение договора, нихочешь, не строй, но вот 5%, согласна п.6.4. оставляет за собой ;)
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Заключил ДДУ, с застройщиком, по договору уплачиваю по расрочке. Сегодня ситуация изменилась и я вынужден расторгуть договор, но вот в нем есть пункт, что в случае расторжения по моей инициативе, Застройщик возвращает сумму, за вычетом 5% от уплаченной суммы.
Законно ли это? Есть шанс забрать эти самые 5%.
Отмечу, что на сегодняшний день Застройщик свои обязательства выполняет.
Спасибо за ответ.

Неустойка (штраф, пеня) - это ответственность за нарушение обязательства.
Расторжение договора - не есть нарушение обязательства.
Определенными НПА предусмотрено специально, что за расторжение прямо предусмотрен штраф. Это является законной (основанной на прямом предписании закона) мерой ответстветственности расторгающей договор стороны - см. например договор транспортной экспедиции.
Но в вашем случае закон (ФЗ№214) такого не предусматривает. Более того, суды рассматривают вопрос о внесении таковых "штрафов за факт расторжения вне зависимости от виновности сторон" как несогласованный по причине нарушения норм материального права.
См:
а) ФАС ВСО. Постановление от 9 октября 2008 г. по делу N А06-2317/2008-18 - "Следовательно, условия пункта 4.3 договора не могут рассматриваться как мера обеспечения исполнения обязательства ответчиком в виде уплаты штрафа. Фактически стороны предусмотрели в пункте 4.3 договора не меру обеспечения исполнения обязательства, а отказ от своего права на расторжение договора. Между тем согласно пункту 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, условия пункта 4.3 договора о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора противоречат нормам материального права."
б) ФАС МО. Постановление от 6 февраля 2009 г. N КГ-А40/13392-08. - "...штрафа за расторжение договора [red]по вине ответчика[/red] в размере 12 960 евро в рублях по курсу Центрального банка РФ на дату фактического исполнения решения суда."
* В этом случае в решении суда первой инстанции было выявлено, что штраф идет не за сам факт расторжения, а за виновность стороны, вынудившей другую к расторжению договора.
Вашей бОльшей проблемой будет найти основания для расторжения договора (вы говорите, что застройщик не нарушал своих обязательств) или одностороннего отказа.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Заключил ДДУ, с застройщиком, по договору уплачиваю по расрочке. Сегодня ситуация изменилась и я вынужден расторгуть договор, но вот в нем есть пункт, что в случае расторжения по моей инициативе, Застройщик возвращает сумму, за вычетом 5% от уплаченной суммы.
Законно ли это? Есть шанс забрать эти самые 5%.
Отмечу, что на сегодняшний день Застройщик свои обязательства выполняет.
Спасибо за ответ.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Степан, спасибо за ответ.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Может по договору долевого участия дольщик по условию срок уплаты расчитываться 60 месяцев после получения акта приема -передачи и государственной
регистрации прав на недвижимость. До регистрации дольщик вносит 30%, и после регистрации в течении 60 месяцев 70%. Какие риски для Дольщика и Застройщика.

Скорее всего чтобы был соблюден разумный баланс сили, вам надо предумотреть в договоре долевого (или в отдельном соглашении) залог прав требования, а в будущем - квартиры в обеспечение платежей дольщика. И проследить, чтобы он был зарегестрирован как обременение в ФРС.
Правда есть минус: не рекомендовал бы привязываться к "судьбе" застройщика. При его банкротстве или ликвидации рассрочка прекратиться и вы должны будте расплатиться досрочно.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Помогите в вопросе: Пенсионер-инвалид по дарственной передал квартиру внуку-15 лет. Хочет отменить дарственную. Родители внука согласны. Для пенсионера это единственное жилье, в котором он живет. У внука есть жилье. Можно ли это сделать и каким путем?

Отмена договора дарения возможна только в случаях, предусмотренных ст. 578 ГК РФ.
Статья 578. Отмена дарения
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Я мыслю, что ни одного из этих случаев у вас не наблюдается.
Вам придется или выбрать обратное дарение (внук дарит деду) или куплю-продажу и получить на эту сделку согласие органов опеки или дожидаться, когда внуку исполниться 18 лет.
Можно его конечно зарегистрировать индивидуальным предпринимателем или женить лет в 16 и тем самым эмансипировать (сделать полностью право- и дееспособным несмотря на недостижение совершеннолетия), но это наверное слишком. :)
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Может по договору долевого участия дольщик по условию срок уплаты расчитываться 60 месяцев после получения акта приема -передачи и государственной
регистрации прав на недвижимость. До регистрации дольщик вносит 30%, и после регистрации в течении 60 месяцев 70%. Какие риски для Дольщика и Застройщика.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Помогите в вопросе: Пенсионер-инвалид по дарственной передал квартиру внуку-15 лет. Хочет отменить дарственную. Родители внука согласны. Для пенсионера это единственное жилье, в котором он живет. У внука есть жилье. Можно ли это сделать и каким путем?
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Степан, если я вас правильно поняла- я могу не регистрировать свое право сколь угодно долго? Мне это (не считая штрафа) ни чем не грозит?
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Степан, спасибо за ответ.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Если ДДУ в рамках ФЗ №214 - то только по ФЗ №214.
1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Течение просрочки начинается на следующий рабочий день после даты, когда обязательство должно было быть исполнено, но фактически - просрочено.
Пример: "Передать до 31.10.200__" - течение просрочки начинается 01.11.200__ года, при условии что 01.11.200__ года - рабочий день.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Степан спасибо за ответ. Подскажите, неустойка по задержке сдачи дома считается по ФЗ№214 или возможно по ЗПП? Если по ФЗ№214, то для физ.лиц 1/300 или 1/150?
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Спасибо Степан. Но договор долевого у меня зарегистрирован и акт я тоже получила- является ли это гарантией от повторной продажи?

В этом случае есть вроде где-то штраф за то что вы уклоняетесь от госрегистрации права собственности. Во время кризиса местный бюджет будут наполнять с удвоенными силами. Скоро и за эти "полунеработающие" штрафы возьмутся.
Да, зарегенный ДДУ является гарантией того, что на объект с таким же описанием не может быть заключена подобная сделка.
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту
Спасибо Степан. Но договор долевого у меня зарегистрирован и акт я тоже получила- является ли это гарантией от повторной продажи?
ваш ответ Вася
Написать комментарий к посту

Добавить пост в тему «Консультация юриста по вопросам недвижимости»

Зарегистрированные пользователи имеют больше возможностей на форуме

Написать пост