Рынок жилищного строительства Приангарья: итоги и перспективы

2116
20 февраля 2020 г.
Аналитика и прогнозы
На протяжении 3 лет рынок жилищного строительства Иркутской области проявляет крайнюю степень стабильности: 973 тыс. квадратных метров было введено в 2017 году, 982 тыс. — в 2018-м и 977 тыс. — в 2019-м. Объем введенных «квадратов» год от года отличается, казалось бы, несущественно. Но вывод «Пусть не растем, зато не проседаем» делать рано.

Башня Небо

Объем строительства многоквартирных домов в регионе снижается

Начиная с 2018 года на рынке жилищного строительства Приангарья существенно выросла доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Напомним, в 2017 году население ввело 323 тыс. кв. м, в 2018-м — уже 588 тыс. «квадратов», в 2019-м — 586 тыс. «квадратов». В прошедшем году население построило 60% от общего объема жилья.

— Что-то люди построили сами, но, полагаю, немалое число граждан воспользовались «дачной амнистией» и оформили в собственность дачи, — прокомментировал Виктор Бровко, генеральный директор исполнительной дирекции Союза строителей Иркутской области. — Думаю, что большинство людей уже воспользовались этим правом и в следующем году мы можем получить заметное снижение ввода ИЖС.

Из вышеприведенных цифр следует, что строительство многоквартирных домов в Иркутской области заметно проседает.

А планы, между тем, были грандиозные. Так, согласно губернаторской пятилетке, подписанной экс-главой региона Сергеем Левченко, ежегодно область должна вводить более 1 млн  кв. м жилья. План 2020 года — 1 206 тыс. кв. м, в том числе 603 тыс. «квадратов» — многоквартирные дома и 602 тыс. «квадратов» — ИЖС. Губернаторская пятилетка предполагает, что с 2020 по 2024 год мы должны построить 6,5 млн кв. м жилья.

Стимулы для застройщиков недостаточны, чтобы наращивать объемы строительства многоэтажек

По словам Виктора Бровко, корпорация «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» направила в Иркутскую область 1 млрд рублей, средства должны быть освоены в 2020 году. Эта сумма будет потрачена на приобретение квартир для переселенцев из ветхого и аварийного жилья. Квартиры будут приобретаться у застройщиков по цене, которую благодаря усилиям Минстроя и Союза строителей удалось поднять с 36 до 46,6 тыс. за 1 кв. м.

Генеральный директор ООО «ФСК «ДомСтрой» Антон Красноштанов к данному стимулирующему фактору относится скептически.

— За 46,6 тысячи рублей государство хочет приобрести у застройщиков готовые квартиры с отделкой, — говорит эксперт, — в то время как средняя рыночная цена одного квадратного метра в новостройке Иркутска составляет 61,8 тысячи рублей. Застройщик сможет продавать «квадрат» за 46,6 тысячи только в том случае, если его объекты бесплатно подключат к сетям.

Многие застройщики сетуют, что в Иркутской области нет ни одного инфраструктурного проекта, который позволил бы развивать строительную отрасль. На протяжении несколько лет ведутся разговоры о том, что такой проект появится в Малой Еланке. По сути, это должен быть город-спутник, где общая площадь жилых помещений составит 1 млн «квадратов». Как стало известно «Сибдому», теплосетями Малую Еланку должна была обеспечить Ангарская ТЭЦ, располагающая необходимыми мощностями. Однако на протяжении нескольких лет не удавалось договориться о цене. Сейчас в данном вопросе появились некоторые подвижки. В этом году должно начаться проектирование тепловой сети.

Объемы снизятся, цена будет расти

К 2022 году закончится созданный застройщиками задел. И тогда отрасль ждут непростые времена. Одной из главных причин наступающего кризиса, по мнению экспертов, стало введение эскроу-счетов. Напомним, с 1 июля 2019 года с использованием эскроу-счетов должны заключаться все договоры долевого участия. Деньги дольщиков будут лежать в банке. Застройщики должны работать на средства банковского проектного финансирования. После сдачи объекта деньги дольщиков поступят застройщику.

Компания «Восток Центр Иркутск» первой в Иркутской области перешла на проектное финансирование и уже успела сдать первый объект, построенный с применением эскроу-счетов, — башню «Небо».

— Когда мы переходили на проектное финансирование, безусловно, возникало много вопросов, но они были решаемы, — говорит Михаил Сигал, генеральный директор ГК «Восток Центр Иркутск». — С переходом на проектное финансирование появилось больше ответственности, больше скрупулезности в подходах.

Михаил Сигал, генеральный директор ГК «Восток Центр Иркутск»
Михаил Сигал, генеральный директор ГК «Восток Центр Иркутск»

— Для реализации строительных проектов проектное финансирование — это, безусловно, плюс, — продолжает Михаил Сигал. — Снялась проблема с сезонными кассовыми разрывами. Среди минусов стоит назвать то, что мы находимся не в равных конкурентных условиях. Те строительные компании, которые реализуют проекты, используя деньги дольщиков, имеют конкурентное преимущество относительно застройщиков, которые перешли на проектное финансирование. И это преимущество заключается в себестоимости квадратного метра. Рост процентных расходов составил 6-8 процентов от стоимости проекта. Поскольку финансирование поступает в полном объеме, мы строим методичнее, но следует признать, условия у нас неравные, проект обходится нам дороже. Мы не можем транслировать свои проблемы на покупателя, ведь если он видит две квартиры и обе ему нравятся, он выберет ту, что дешевле.

Переход на эскроу-счета и проектное финансирование — обязательное условие для всех застройщиков. Не все строительные фирмы Приангарья оказались к этому готовы финансово и структурно. По словам Михаила Сигала, трудности, которые испытывают застройщики во время переходного периода, снизят объемы строительства.

— Что касается других моментов, которые сегодня дают дополнительную инерцию реализации строительных проектов в нашем регионе, — это введение двухуровневой процедуры публичных слушаний и экологической экспертизы, — продолжает эксперт. — С появлением экологической экспертизы весь цикл от изысканий до выхода на стройку занимает почти два года. Это неимоверно долго.

По мнению Михаила Сигала, отмена экологической экспертизы даст предпосылки к снижению себестоимости, сокращению инвестиционных циклов и процентных расходов.

В 2019 году застройщики Иркутской области получили 9 разрешений на строительство жилых домов. Напомним, в 2018 году таких разрешений было выдано 26.

— Это мизерная цифра для региона, — отмечает Михаил Сигал. — Что касается нашей компании, в первом полугодии 2020 года мы не выйдем ни на одну новую площадку. Учитывая прохождение экологической экспертизы, в лучшем случае это произойдет только осенью.

Строители отмечают, что даже без учета такого фактора, как переход на проектное финансирование, цена на жилье будет расти из-за снижения количества предложений и существенного роста себестоимости квадратного метра в строящемся доме.

Как изменились покупатель и жилье?

Каждый год застройщики наблюдают эволюцию покупателя, который становится более требовательным и более профессиональным. В первое время его главной целью было просто купить квартиру. Потом люди более внимательно стали относиться к району, к инфраструктуре — к наличию рядом с домом детского сада, школы, магазина.

— Современному покупателю важен полный комплекс: внутреннее содержание дома, инженерные системы, — люди стали это ценить, — отмечает Михаил Сигал. — Приемка квартир проходит с инструментальным контролем, покупатель приходит вместе с отделочниками.

По словам экспертов, квартиру, которую можно отнести к категории «доступное жилье», уже сложно представить в рамках Иркутска. В городе практически не осталось свободных земельных участков. Чтобы приступить к реализации проекта, застройщику приходится проводить такую дорогостоящую процедуру, как расселение. Так что строительство социального жилья возможно только в пригороде.

— В ближайшие годы эконом-жилье ожидает определенная трансформация, — говорит Михаил Сигал. — Любое жилье не должно быть плохим или хорошим, оно должно иметь тот набор функций, которые соответствуют потребителю. Если это «эконом» для молодой семьи или студентов, это жилье должно подразумевать наличие мебели, санфаянса. Чтобы человек, используя ипотеку, смог заселиться в готовую квартиру и не искать потребительский кредит для того, чтобы произвести ремонт и обставить свое жилье. Скорее всего, на рынке появится такой тренд.

ТОП-10 лидеров рынка новостроек Иркутской области по объему построенного жилья в 2019 году

Наименование застройщика Общая площадь построенных домов, кв. м
ФСК «Новый город» 86943
ГК «ВостСибСтрой» 44005
ФСК «Родные берега» 42800
АО «УКС города Иркутска» 28386
ГК «Восток Центр Иркутск» 28099
«Максстрой» 25839
«Авиценна-Строй» 24161
«Центральный парк» 22943
«Гранд-Строй» 21691
«Жилстрой» 19944

Цена росла, но рынок выдержал

Согласно данным портала «Сибдом», в Иркутской области строительством жилых домов занимается 51 компания.

— Из этого количества только четыре строительные организации являются предприятиями полного цикла, — говорит Антон Красноштанов. — В штате этих организаций есть своя техника, сотрудники, владеющие строительными специальностями. Есть более современные организации, их штат обычно составляет плюс-минус 20 человек, все остальные сотрудники — подрядчики. Этим организациям проще адаптироваться к изменениям в законе 214-ФЗ, которые связаны с переходом на эскроу-счета.

В течение 9 месяцев компания «ДомСтрой» работает над получением проектного финансирования.

— Организации, у которой 20 сотрудников, проще показать экономику, — объясняет Антон Красноштанов. — У нас более сложные системы расчетов, и банку сложно с ними.

В свое время компания «ДомСтрой» получила разрешения на строительство 7- и 9-этажных домов в микрорайоне «Современник». Строить многоэтажные дома без участия дольщиков и без проектного финансирования сложно, поэтому остановились на малоэтажном жилье.

— Мы приняли решение строить дома в этом микрорайоне без применения эскроу-счетов, — продолжает Антон Красноштанов. — Мы будем строить трехэтажные дома под ключ, используя собственные средства. Построили две блок-секции, ввели в эксплуатацию, начали продавать.

Антон Красноштанов, генеральный директор ФСК «Домстрой»
Антон Красноштанов, генеральный директор ФСК «Домстрой»

Пожалуй, одна из наиболее острых проблем, которые возникнут перед иркутскими застройщиками уже в ближайшей перспективе, — катастрофическая нехватка тепловой энергии.

— Недавно я разговаривал с представителями «Иркутскэнерго», которые сообщили, что после 1 июня 2020 года в Иркутске не будет выдано ни одного техусловия на подключение тепла, — говорит Антон Красноштанов.

Недавно СМИ сообщили новость, которая удивила многих. По темпу роста цены на однокомнатные квартиры в новостройках Иркутск занимает второе место в России. Положительная динамика составила 24,3%, а стоимость объекта поднялась с 1,9 до 2,2 млн рублей. Нас опережает только курортный Сочи.

По словам застройщиков, фактор, который влияет и на рост цены квадратного метра, — это растущая стоимость строительных материалов. Плюс практически в 1,5 раза выросла стоимость технологического подключения. Исходя из этих факторов, за год цена квадратного метра у некоторых иркутских застройщиков выросла на 20%.

— Невзирая на рост цены, в прошлом году рынок выдержал, — говорит Антон Красноштанов. — Квартиры неплохо продавались, люди, попавшие в зону затопления, покупали жилье, используя сертификаты. Плюс граждане, у которых были свободные деньги, решили вложить их в недвижимость. Подобную ситуацию мы наблюдали в 2015-2016 годах, когда в микрорайоне «Союз» один покупатель приобретал по пять – шесть квартир.

Технологии строительства: забытое и новое

По словам Виктора Бровко, застройщики региона за последние годы возводили максимум 500 тыс. кв. м за 12 месяцев.

— Чтобы строить более ударными темпами и чтобы цена на жилье была ниже, нам нужен сборный железобетон, — уверен эксперт. — Пока же у нас применяется только монолитное строительство. Себестоимость квадратного метра при строительстве из сборного железобетона, учитывая подключение к сетям, снизится на 20 процентов, сроки возведения зданий сократятся более чем в два раза.

Учитывая среднюю рыночную цену за квадратный метр в новостройке Иркутска в размере 61,8 тыс. рублей, возведение домов из сборного железобетона снизит себестоимость до 38-42 тыс. рублей за «квадрат».

При строительстве монолитного жилья возникает необходимость в рабочей силе представителей ближнего и дальнего зарубежья. Каменщиков и монолитчиков у нас не хватает. Плюс строительство из монолита занимает больше времени, чем монтаж сборного железобетона.

Дома из сборного железобетона превосходят монолитные по таким характеристикам, как звукоизоляция и теплосбережение. К тому же железобетон имеет высокое качество, поскольку изготовлен в заводских условиях.

Чтобы увеличить объемы и снизить себестоимость строительства, Виктор Бровко предлагает возрождать домостроительные комбинаты на территории Иркутской области, которые начнут изготавливать сборный железобетон.

Со временем  в Иркутской области будет востребовано и строительство домов с помощью 3D-принтеров.

— За 3D-принтерами будущее, — уверен Михаил Сигал. — Для нашего региона, где высокая сейсмика и существенные сезонные колебания температур, для строительства домов методом 3D-печати время придет, но попозже. В первую очередь 3D-принтеры придут в такую сферу, как малоэтажное строительство, индивидуальное жилье. Лет через пять должны появиться единичные проекты, а через 10 лет 3D-строительство может стать в нашем регионе массовым. Лет через 20 начнем строить многоэтажные дома.

Оценивая перспективы жилищного рынка, эксперты единодушно считают, что объемы строительства будут снижаться. Многоэтажные жилые дома будут строиться преимущественно в пригороде, ведь в Иркутске практически не осталось свободных площадок, а расширения границ города в планах нет. Людям не останется ничего другого, кроме как поехать жить за город, следовательно, нужны новые дороги, школы и детские сады. Квартиры будут дорожать на фоне снижения доходов населения. Что же касается положительных изменений, появиться они могут лишь благодаря эффективным мерам государственной поддержки.

ЖК Родной берег