Пригород значительно обогнал Иркутск по объему строительства

922
22 ноября 2019 г.
Аналитика и прогнозы
Анализируя ситуацию на рынке жилой недвижимости Иркутской области можно сделать вывод, что наиболее динамично сегодня растет и развивается отнюдь не областной центр, а Иркутский район. Так, в 2018 году в Иркутске было введено 331,7 тыс. кв.м жилья, а в Иркутском районе – 425,7 тыс. кв. м. Эта тенденция сохраняется в текущем году и продолжится в 2020 году. Почему в лидеры по вводу жилья вырвался именно пригород и чего ожидать от рынка городской и загородной недвижимости в будущем рассказывает заместитель руководителя Байкальского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов Татьяна Галущенко.

Свежий воздух, сельские тарифы, качественное жилье

По мнению эксперта, бессмысленно и нецелесообразно, проводить анализ строящегося жилья Иркутске, не обращая внимания на то, что происходит в Иркутском районе. Традиционно наибольший объем жилья вводился в областном центре, последние несколько лет ситуация поменялась. За последние три года Иркутском район вырвался вперед. В прошлом году объем введенных жилых площадей на одного жителя в Иркутском районе превысил аналогичный показатель в Иркутске в 6 раз.

- Можно было бы предположить, что люди уезжают из Иркутского района, то есть чем меньше жителей, тем больше квадратных метров приходится на одного человека. Однако это не так, - констатирует Татьяна Галущенко, - прирост жителей в Иркутском районе довольно высок. Помимо того, что в последние годы дачники активно регистрируют свои дома по дачной амнистии, я вижу ещё две причины. Первая: Иркутский район представляет интерес для жителей Приангарья, переезжающих из отдаленных городов и сел поближе к областному центру.

В целом внутрирегиональная миграция за последний год составила 40 тысяч человек. Люди выбирают ближайший пригород, потому что транспортная инфраструктура там достаточно хороша и потому, что жилье в Иркутском районе дешевле, чем в Иркутске.

- Вторая причина - в пригороде строятся достаточно качественные жилые массивы, - продолжает Татьяна Галущенко, - Зачастую в Иркутский район переезжают иркутяне. Имея все условия городской жизни и работая в городе, люди получают сельские тарифы, свежий воздух и все это по цене квадратного метра, ниже городской. Стоимость квадрата в пригороде на 10 тысяч рублей ниже цены за квадрат в городе.

За последние 10 лет доступность жилья в Иркутской области, как собственно и в других регионах РФ, выросла почти в 2 раза. Если 10 лет назад среднестатистический иркутянин на свою среднестатистическую заработную плату мог приобрести только половину квадратного метра, то сегодня он может купить квадратный метр жилья. Так говорят данные статистики, но если копнуть глубже, о доступности жилья для широких масс населения говорить рано.

- Средняя заработная плата в Иркутской области составляет 45 тысяч рублей, - говорит Татьяна Галущенко, - Однако при этом не следует забывать, что Иркутская область на четвертом месте по уровню закредитованности населения. И ещё один нюанс - высокий разбег средних заработных плат - 23 тысячи рублей в сфере деятельности гостиниц и общепита, и 91 тысяча в сфере добычи полезных ископаемых.

На сегодняшний день жилье является достаточно дорогой покупкой для иркутян и довольно ощутимой финансовой нагрузкой.

Текущая картина и прогнозы по вводу жилья

Судя по данным за 9 месяцев текущего года, Иркутский район снова обогнал город - в Иркутске было введено 150 тыс кв.м жилья, в Иркутском районе – 191 тыс кв. м. В 2019 году в областном центре будут сданы в в эксплуатацию квартиры в 16 жилых комплексах, в пригороде - в 4 ЖК. Напомним, что львиная доля ввода в Иркутском районе приходится на индивидуальное жилищное строительство.

На текущий момент в Иркутске и пригороде строится порядка 1 млн квадратных метров жилья. При средней скорости поглощения порядка 500 тыс «квадратов» в год, этого объема хватит на два года. Учитывая тот факт, что в 2019 году разрешение на строительство иркутские застройщики смогли получили только на 3 объекта, объемы ввода многоквартирного жилья к 2022 году существенно снизятся.

В фокусе внимания покупателя - вторичные новостройки и «сталинки»

В Иркутске, как и в других городах РФ, картина рынка приблизительно одинаковая - преобладание малогабаритного, малокомнатного жилья - небольшие студии, однокомнатные квартиры. Двухкомнатного жилья строится в два раза меньше, в шесть раз меньше трехкомнатного, о четырехкомнатных квартирах вообще можно промолчать - их процент ничтожно мал.

По площади жилье на протяжении 10 лет практически не меняется. Однокомнатные квартиры имеют площадь - 40 кв метров, двухкомнатные - 60-65 «квадратов», трехкомнатные - 80-90 кв. метров. Если следовать классификации рынка многоквартирного жилья, то такие площади характерны для жилья комфорт-класса - в пригороде такого жилья меньше, чем в областном центре.

- Это связано с тем, что большой объем жилья у нас строится на довольно престижных территориях Иркутска, - отмечает Татьяна Галущенко, - где целесообразно и разумно строить жилье более высокого уровня. На текущий момент в одном из самый престижных районов города - Октябрьском строится более 40% всего жилья Иркутска.

Что касается спроса, в связи с устареванием жилищного фонда, вторичное жилье становится менее конкурентоспособным, спросом пользуются вторичные новостройки и строящееся жилье.

- Недавно мы проводили срез по «вторичке» и обратили внимание на тот факт, что по наиболее высокой стоимости продаются вторичные новостройки, построенные позже 2008 года и добротные «сталинки», - отмечает эксперт.

Еще один тренд - строительство собственного дома в пригороде Иркутска. 70% от всего введенного в эксплуатацию жилья - это индивидуальное жилое строительство. Построить собственный дом, как правило, решают потенциальные покупатели «трёшек».

- Иркутские риелторы обратили внимание на одну закономерность, если стоимость собственного дома в пригороде равна стоимости трехкомнатной квартиры в городе, то человек отдаст предпочтение собственному дому, - отмечает Татьяна Галущенко.