Жилье будет дорожать?
Строительство жилья в Иркутске: рукотворный кризис
В настоящий момент в Иркутске и Иркутском районе на стадии строительства находится 1 млн кв. м жилья. Эти «квадраты» будут сданы в течение 2 лет. Что касается задела на 2022 год, он у иркутских застройщиков довольно мизерный: в этом году разрешение на строительство получили только 3 объекта. По мнению заместителя руководителя Байкальского представительства РГУД Татьяны Галущенко, к 2022 году объем вводимого жилья существенно снизится, возникнет дисбаланс спроса и предложения, который неизбежно приведет к росту цены даже независимо от уровня дохода населения.
— Нам остается только ждать новых, интересных, нестандартных решений от нашего государства, которые простимулируют застройщиков к строительству, — отметила Татьяна Галущенко.
Председатель общественного движения «Регенерация города» Денис Воронов провел собственное исследование строительного рынка и сделал пессимистичные выводы о перспективах рынка жилья.
— Жилое строительство в Иркутске сворачивается. На этом фоне вне зависимости от размера ипотечной ставки жилье будет менее доступно и выше по цене. Это рукотворный кризис, — прокомментировал Денис Воронов.
Главной причиной кризиса, по мнению эксперта, стало такое нововведение, как эскроу-счета. Напомним, с использованием эскроу-счетов должны заключаться все договоры долевого участия с 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков будут лежать в банке, а строительство будет вестись за счет банковского проектного финансирования. После сдачи объекта деньги дольщиков поступят застройщику.
— По моим данным, новая система пока не вступила в силу, но старая уже разрушена, — говорит Воронов. — По системе эскроу сейчас в России строится девять миллионов квадратных метров жилья, 60 миллионов «квадратов» строится по долевке, 64 миллиона попало в «серую зону» — это жилье достраивается по непонятной схеме и может попасть в реестр проблемных объектов.
— Есть такой принцип: «Не сломано — не пробуй починять». Система долевого строительства была отработана за много лет и отфильтровала ряд недобросовестных застройщиков, в том числе в Иркутске, — подчеркнул Денис Воронов. — Все покупатели нового жилья знали, куда идут: они либо шли к застройщику, который зарекомендовал себя за долгие годы работы, либо шли к непроверенному строителю, зная, что рискуют.
По словам эксперта, только 6% жилья в Иркутской области строится по эскроу-счетам. На сегодняшний день в Приангарье крайне мало банков и застройщиков, способных работать с системой эскроу.
Как отметил заместитель министра строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Александр Лобач, стоимость квадратного метра повышается, чему способствует и рост цены на строительные материалы, и проектное финансирование.
По данным замминистра, в Приангарье по системе эскроу возводится не 6% (данные Дениса Воронова — прим. авт.), а 16% жилья.
— Эскроу — это увеличение стоимости жилья, это понятно и неизбежно, — подчеркивает Александр Лобач. — Но мы предлагаем снижать цену. С этого года Федерация дает нам деньги на строительство инженерных сетей, но у нас нет проектной документации. Мы обратились к застройщикам с предложением совместно заняться работой по проектированию инженерных сетей. Если Федерация выделит нам деньги на эти цели, мы сможем снизить стоимость квадратного метра. Если застройщики согласятся, уже в июле мы сможем подать заявку.
Печальные перспективы жилья эконом-класса
О ситуации в отрасли можно судить по ярмарке недвижимости, которая традиционно проходит в Иркутске в середине октября.
— Зал был полупустой, хотя несколько лет назад он был весь занят строителями, которые продавали свои квартиры, — озвучивает свои наблюдения Иван Ильичев, исполнительный директор компании «ВостСибСтрой». — В этом году наша компания впервые за 25 лет не начала строить ни одного нового квадратного метра. Хотя у нас есть земля. Мы подождем, пока все достроятся по старым правилам, посмотрим, что будет с новыми правилами, увидим, можно ли в этой агрессивной среде вести бизнес по строительству жилья. Думаю, что можно, но только определенной категории, например, бизнес-жилье, комфорт-жилье.
По словам Ивана Ильичева, когда пройдет волна достройки объектов, придут новые застройщики, которые будут строить небольшие комплексы. Но будут ли они строить жилье эконом-класса? На этот счет у эксперта большие сомнения.
— Объем инвестиций упадет, и тем человеком, который будет больше всех недоволен, станет покупатель, — отмечает Иван Ильичев. — К примеру, раньше человек мог купить жилье стоимостью 35 тысяч рублей за «квадрат» в микрорайоне Березовый. Найти такую квартиру, построенную по новым правилам, будет очень сложно. Население не успевает богатеть такими темпами, какими будет расти в цене жилье. Жилье однозначно будет дорожать. К этому мы видим все предпосылки. Я считаю, это большая проблема. Человек, который закончил институт и хочет купить себе первое жилье в ипотеку по доступной цене, не сможет этого сделать.
