Cтроительство в Приангарье: итоги и перспективы
С планом ввода справились благодаря индивидуальным домам
На первом месте по вводу жилья среди городов Приангарья, разумеется, областной центр — в Иркутске было введено 332 тысячи кв. м. жилых помещений, на втором месте Ангарск — 26 тысяч «квадратов», на третьем Братск — 16 тысяч. Что касается муниципальных образований, на первом месте предсказуемо Иркутский район — 426 тысяч кв. м., на втором Шелеховский район (35 тысяч «квадратов») на третьем — Ольхонский район (14 тысяч кв.м.).
Статус передовиков в строительной отрасли традиционно сохраняется за населением — 60 % введенного жилья приходится на долю индивидуальных застройщиков. По словам экспертов, весьма сомнительно, что население начало строить новые дома в таких масштабах. Свою роль тут сыграла дачная амнистия, когда граждане решили узаконить дома и дачи, построенные 5, 10, а то и 20 лет назад.
— Введение большого количества ИЖС — это очень хорошая тенденция, которую необходимо поддерживать на правительственном уровне, — отмечает Виктор Бровко, генеральный директор исполнительной дирекции Союза строителей Иркутской области, — необходима программа, в которой будет задействован потенциал лесного комплекса, и которая позволила бы строить жилье для врачей и учителей, которые трудятся, в том числе, и в удаленных районах.
Объем ввода объектов ИЖС в 2018 году составил 589 тыс «квадратов», что на 266 тысяч больше, чем в прошлом году. К сожалению, это не говорит о каком-то прорыве в отрасли.
В то же время, если к ИЖС можно применить формулировку «существенное увеличение», то в истории с вводом многоквартирных домов (МКД) наблюдается прямо противоположная картина. По итогам 2018 г. снижение ввода МКД по сравнению 2017 г. составило 39,6%, т.е. в 2018 застройщики ввели на 258 тысяч квадратов меньше, чем в прошлом году.
Что касается объема финансирования строительной отрасли региона, этот показатель составил в 2018 году 98,2 млрд рублей, тогда как в 2017 — 130 млрд рублей.
— Снижение объемов — это снижение КПД строительной отрасли, — говорит Виктор Бровко, — на снижение повлияли изменения в 214 ФЗ, 218 ФЗ.
Банки начнут играть значительную роль в строительной отрасли
— С введением эскроу-счетов банк является основным участником строительства, — говорит Дмитрий Ружников, заместитель генерального директора АО «ФСК «Новый город», — Эскроу-счета — это просто депозит. На какие средства застройщик будет строить — это другой продукт, это проектное финансирование и там довольно жесткие требования к застройщику, которые порой не совпадают с федеральным законодательством.
В Иркутске есть компания, которая уже работает с эскроу-счетами, но, как мы выяснили в ходе общения с застройщиками, желая работать по системе эскроу, компании сталкиваются с существенными трудностями в получении кредита.
Основная сдача жилья опять под Новый год
Введение в эксплуатацию самого большого количества жилья традиционно приходится на конец года. В 2018 застройщики сдали 358 тысяч «квадратов» в декабре — это 90% от общего числа МКД, которое было введено в эксплуатацию в прошлом году.
По словам Дмитрия Ружникова, в 2018 было немало факторов, затягивающих строительство. Так, более месяца понадобилось Росреестру, чтобы перейти на новую систему работы.
— В течение почти двух месяцев у застройщиков не было возможности зарегистрировать договоры долевого участия, — говорит Дмитрий Ружников, — а значит, не было финансирования. Нам пришлось приостановить работы в течение августа и сентября, когда нужно было прокладывать сети, делать благоустройство.
Среди факторов, тормозивших строительные процессы, — отзыв аккредитации у единственной страховой компании, что опять же стало помехой для регистрации договоров долевого участия.
Дмитрий Ружников, заместитель генерального директора АО «ФСК «Новый город»
Перспективы ипотечного кредитования
В этом году застройщики чуть-чуть не дотянули до заветного миллиона. 1 млн квадратных метров жилья должно быть введено в эксплуатацию — таким был план области на 2018 год, таким же он остался на 2019. В идеале застройщики должны перешагнуть эту цифру. По плану, 400 тысяч «квадратов» из 1 млн должны построить индивидуальные застройщики, а 606 тысяч квадратных метров компании, возводящие многоквартирные жилые дома. Явных предпосылок, позволяющих приблизиться к 606 тысячам, к сожалению, не наблюдается.
Как из года в год говорят эксперты, значительных нововведений, стимулирующих развитие отрасли, в нашем регионе как не было, так и нет. Определенную положительную роль в прошлом году сыграло снижение ипотечной ставки, но, в целом, каких-то существенных мер поддержки строительный бизнес не ощутил.
В наступившем году от сферы жилищного строительства сколь-нибудь мощных рывков ждать не приходится. Многие российские банки уже объявили о повышении процентной ставки по ипотеке. Подорожавшая ипотека скажется на покупательной способности, к снижению которой на протяжении последних лет апеллируют застройщики, вынужденные снижать объемы строительства.
По словам иркутских застройщиков, в продаже дома 50% занимает ипотека, есть компании, у которых этот показатель равен 70-80%.
Существует мнение, что люди, которые ждали дешевую ипотеку, уже ее взяли. И дальше опускать ставки нет смысла, все равно никто не придет.
По мнению Дмитрия Ружникова, ставки будут расти, но навряд ли они достигнут показателей 2015 года (тогда за три месяца ставки выросли с 11% до 16% — Прим.авт.). В этот раз ипотечная ставка должна остановиться на 11-12%. Хотя уже идут разговоры, что ипотеку надо держать на уровне 10%.
Вернутся ли инвесторы на рынок долевого?
Сейчас покупатель подходит к выбору жилья более вдумчиво и основательно.
— Год от года увеличивается время принятия решения о покупке квартиры, — говорит Дмитрий Ружников, — раньше человек пришел к застройщику, через две недели купил квартиру, или отказался от покупки. Сейчас покупателю требуется для принятия решения в среднем полтора месяца.
Граждане смотрят объекты у большого числа застройщиков, обращаются в разные банки для получения ипотечного кредита. Стараются получить как можно больше информации и все тщательно проанализировать. Что касается площади квартир, сейчас покупатель делает выбор в меньшую сторону.
Ежегодные изменения правил игры на строительном рынке попадают в СМИ, в интернет. Граждане понимают, что сейчас застройщикам живется не очень хорошо, и с опаской относятся к покупке недвижимости, консультируются с юристами, родственниками.
В прошлые годы малый бизнес активно вкладывал прибыль в недвижимость, ИП и ООО приобретали как жилые, так и офисные помещения. Сейчас интерес к недвижимости со стороны этой категории покупателей существенно убавился.
Кроме того, заметно сократилось количество инвестиционных квартир. Раньше люди покупали квартиры на стадии строительства, потом продавали, получая прибыль примерно 20-25%, сейчас в лучшем случае они получат 5%.
Перспективы строительной отрасли 2019-2020
— Что касается ИЖС, думаю, большинство граждан, которые хотели узаконить свои дома и дачи, уже это сделали, — говорит Дмитрий Ружников, — так что ожидаю, что объем ввода ИЖС упадет в два раза, объем ввода по новостройкам в 2019 снизиться не должен. Застройщики будут сдавать дома, разрешения на строительство которых они получили в 2016-2017 гг. Ведь, как известно, цикл строительства составляет 1,5 — 2 года, максимум 3.
По мнению Дмитрия Ружникова, в 2020 году можно ожидать значительное снижение объемов ввода.
У Виктора Бровко более позитивный взгляд на перспективы 2020 года.
— В течение 2 лет рынок должен перестроиться, у строительных компаний и банков выработается практика по работе со счетами эскроу, — говорит Виктор Александрович, — чтобы удержаться на плаву, я полагаю, строительным организациям стоит рассмотреть возможность перехода на строительство социальных объектов. В 2019 году на возведение объектов социальной сферы в бюджете Иркутской области заложено свыше 8 млрд рублей. В Иркутске уже есть некоторые организации, которые строят как коммерческие, так и социальные объекты.
По мнению Виктора Бровко, для развития отрасли необходимо повышать престиж рабочих профессий — каменщиков, сварщиков, монтажников. На сегодняшний день строительный рынок испытывает острый дефицит в работниках этих специальностей. Хотя зарплаты в этой сфере приличные — от 35 до 60 тысяч рублей.
Практически все строительные компании для выполнения основных объемов строительно-монтажных работ нанимают выходцев из Дальнего и Ближнего Зарубежья.
По словам Антона Красноштанова, генерального директора ООО «ФСК «Домстрой», далеко не все застройщики смогут выжить в ближайшие годы, но в отрасль могут прийти новые компании, которые занимались другим бизнесом и имеют оборотные средства.
К сожалению, в Иркутской области нет ни одного инфраструктурного проекта, который позволил бы развивать строительную отрасль. Появление участков с развитой инфраструктурой могло бы дать экономический толчок, помогло бы строителям обрести второе дыхание. В нашей стране есть несколько регионов, успешно реализующих инфраструктурные проекты — так в Оренбурге по инициативе местных властей на большой участок сетевые компании провели тепло и воду, туда зашел промышленный кластер и застройщики, подобные объекты есть и в Красноярске.
Антон Красноштанов, генеральный директор ООО «ФСК «Домстрой»
Рынок земельных участков
Одна из проблем застройщиков областного центра — дефицит свободных земельных участков.
— В 2014 году в Иркутске не было свободной земли, мы не знали, где строить, занимались расселением, искали варианты, — говорит Дмитрий Ружников, — Те участки, которые были выставлены на продажу, стоили безумных денег. Никто там не строил, да и продавать эти участки особо никто не собирался.
После внесения изменений в 214 ФЗ, а также изменения налогового кодекса в части оплаты земельного налога, начались подвижки в сторону продажи участков по адекватным ценам. В 2016 году картина начала меняться — у кого нервы послабее, сразу начали скидывать земельные участки или пытались получить разрешение на строительство и продавать, как бизнес. В 2017 году количество предложений по таким участкам выросло, в 2018 количество предложений увеличилось еще больше.
— За последние 4 месяца я пересмотрел земли больше, чем за последние 5 лет, — рассказывает Дмитрий Ружников.
— Собственники продают участки площадью 0,6 — 0,7 гектаров. Построить на 0,6 га практически невозможно, минимальная норма сегодня 0,75 гектаров, — дополняет Антон Красноштанов.
В Иркутске имеется несколько площадок, расположенных на федеральной земле, там жилье, если и появится, то лишь в отдаленной перспективе — это пустая площадка в ИВАТУ, площадка в районе троллейбусного ДЕПО (6 гектаров), третий участок расположен за микрорайоном Союз. Остальное участки подходят только для точечной застройки, но и их остались единицы.
Что касается пригорода, в плане жилищной застройки самым перспективным считается Байкальский тракт. По мнению экспертов, центром притяжения сегодня является Чертугеевский залив, там строится «Умная школа», в скором времени начнется строительство детского медцентра.
— В районе Чертугеевского залива можно обустроить набережную и построить новый микрорайон, сопоставимый по размеру с микрорайоном Солнечный, — отмечает Антон Красноштанов, — кроме того, весьма перспективным видится Шелеховское направление, там находится теплоисточник, территорию можно развивать.
То, что в строительной отрасли региона назрели глобальные перемены, которые не все застройщики выдержат, факт уже очевидный. По прогнозам экспертов, уйти с рынка могут даже крупные игроки. Что касается заветного миллиона квадратных метров, в 2019 году возможно удастся подойти к этой цифре. Но если власти, как на федеральном, так и на региональном уровне, не окажут строителям поддержки, ввод жилья в 2020 году обещает стать рекордно низким.
