Что ждет рынок недвижимости в 2019 году?

Обсудить перспективы 2019 года на рынке недвижимости собрались эксперты: директор по развитию «СМ.СИТИ» Евгений Ковальский, начальник отдела долевого компании «ГРАНТА-недвижимость» Дмитрий Слепокуров и руководитель информационного портала «СИБДОМ» Александр Шляхин. В беседе участники рынка спрогнозировали, как грядущие изменения отразятся на застройщиках, что произойдет с ценами и как поведут себя покупатели.

Как менялись цены на первичном рынке в 2018 году?

По данным портала Sibdom.ru, в прошлом году средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 8,7 процента. Рост цен на первичном рынке тормозила низкая цена на квартиры по госпрограммам строительства доступного жилья, а также большой объем готовых непроданных квартир, который оставался у застройщиков с 2017 года.

— Большинство покупателей, которые хотят приобрести современную комфортную квартиру, в первую очередь рассматривают новостройки, — отмечает Дмитрий Слепокуров. — Те, кто покупает долевое, понимают: подождав два — три года, они получат более функциональное и качественное жилье, чем на вторичном рынке. Если новостройка в бюджет покупки не укладывается, они ищут жилье во «вторичке».

— У нас сейчас самое доступное жилье в новостройках за всю историю города Красноярска, — приводит цифры Евгений Ковальский. — Если взять отношение средней зарплаты к средней цене квадратного метра, даже в кризис в 2008 году не было такого дешевого жилья. Перепроизводство прошлых лет и госпрограмма «Жилье для российской семьи» по 35 тысяч рублей за квадратный метр сдерживают цены на долевое на очень низком уровне. Даже без изменений ФЗ-214 у нас бы все равно сейчас жилье дорожало.

«По отношению средней зарплаты к средней цене квадратного метра сейчас в Красноярске самое доступное жилье в новостройках за всю историю города»

Как переход на эскроу-счета повлияет на рынок новостроек?

— Среди покупателей много разговоров про эскроу-счета, есть ожидания, что в связи с ними повысятся цены, — говорит Дмитрий Слепокуров. — Но я считаю, что в 2019 году глобального повышения цен не произойдет. Этот процесс будет растянут по времени, поскольку не все застройщики разом поднимают цены. У одних есть график повышения, у других цены меняются в зависимости от спроса.

— В этом году средняя цена квадратного метра вырастет на 5–10 процентов и точно обгонит темпы инфляции, — предполагает Евгений Ковальский. — Если застройщики начнут выходить из бизнеса, уменьшение объема строительства может привести к ускоренному росту цен. Тогда стоимость новостроек увеличится процентов на 20 — максимум на 10–12 тысяч рублей за квадратный метр.

Счета эскроу, по которым все вынуждены будут работать, увеличат цену новостроек. Издержки, связанные с переходом на проектное финансирование, застройщики будут вкладывать в стоимость квадратного метра.

Удорожание новостроек за счет проектного финансирования — это негативный эффект нововведения, но главная его цель — обезопасить покупателей долевого. В новой схеме риски дольщиков принимает на себя банк. Прежде чем открыть кредитную линию, банк проводит серьезную проверку компании, и это затянет переходный период для ряда красноярских фирм. Для тех, кто уже имеет опыт работы по проектному финансированию, переход на новые правила пройдет легче и быстрее.

Тем не менее, когда заработают счета эскроу, долевого в продаже станет меньше.

— Надежным застройщикам выгоднее будет строить на кредит и продавать уже готовые квартиры с максимальной наценкой, — объясняет Александр Шляхин. — Когда ряд застройщиков перестанут продавать квартиры в процессе строительства, а еще часть компаний уйдут на подрядные работы, выбор долевого, которое будет стоить дешевле готового, заметно сократится. Сейчас покупатели находятся в благоприятной ситуации, но продлится она недолго.

Какие застройщики уйдут с рынка?

Когда отменили лицензирование в строительстве, многие строительные компании объявили себя застройщиками и начали самостоятельно возводить дома, не имея большого опыта и производственной базы. Таким застройщикам банки, скорее всего, будут отказывать в проектном финансировании. Из 60 уполномоченных работать по эскроу банков 32 организации заявили о своей готовности кредитовать стройки. В Красноярске пока только Сбербанк имеет отработанную практику проектного финансирования, но он может открыть кредитные линии не более чем четырем — пяти застройщикам.

В ближайшие несколько лет в новых условиях на рынке останутся несколько крупных застройщиков, остальные уйдут к ним в подрядчики. Оставшиеся на рынке компании будут строить существенно больше объектов, делает вывод Евгений Ковальский.

Когда конкуренция станет меньше, покупатели проиграют в цене. Зато при замене долевого строительства проектным финансированием новостройки выиграют в надежности. К тому же уход с рынка мелких компаний пойдет на пользу качеству продукта, поскольку у крупных застройщиков уже сформировались свои стандарты.

«Если уменьшение объема строительства ускорит рост цен, стоимость новостроек увеличится процентов на 20 — максимум на 10–12 тысяч рублей за квадратный метр»

Новостройка или вторичное жилье — что выберут покупатели?

— Рост цен на новостройки влечет за собой симметричное повышение на вторичном рынке, — отмечает Дмитрий Слепокуров. — Часть собственников уже повышают свои цены, не дожидаясь, пока это сделают застройщики, потому что пошел слух, что долевое подорожает. Даже в июле 2018-го, когда анонсировался переход на эскроу-счета, мы зафиксировали кратковременное повышение цен. Сейчас продавцы вынуждены продавать свои квартиры дороже, поскольку долевое, которое они собрались покупать, уже выросло в цене.

Грядущее повышение цен заставит покупателей пересмотреть свои возможности. Тот, кто рассчитывал на квартиру в новостройке площадью 60 «квадратов», сможет купить только 50 квадратных метров, объясняет Дмитрий Слепокуров. Если площадь — определяющий фактор, он купит за свои деньги те же 60 «квадратов» в типовом панельном доме 20-летнего возраста, который нельзя перепланировать и сделать жизнь качественно лучше. Будут такие же покупатели, которые согласятся приобрести современную комфортную квартиру меньшей площади. Они рассчитывают, что новый дом в перспективе все равно будет стоить дороже, чем более доступные им по цене объекты вторичного рынка. К тому же по мере застройки подорожает район, где строится дом.

«Квартиры на вторичном рынке тоже подорожают, поскольку продавцы будут поднимать цены на жилье вслед за застройщиками»

— Оттока покупателей от первичного жилья за счет изменений в 214-ФЗ не будет, — считает Евгений Ковальский. — Ведь при покупке строящегося жилья потребитель получит больше гарантий. Уже сейчас банки очень строго следят, куда мы расходуем деньги. Цена будет расти постепенно, причем новостройки будут прибавлять в стоимости быстрее вторичного рынка и рано или поздно станут заметно дороже вторичного жилья. То счастливое время, когда можно было продать двухкомнатную и переехать в трехкомнатную, подождав года три, пока дом строится, уйдет в прошлое. В будущем придется продавать трехкомнатную, чтобы купить двухкомнатную поновее. Поэтому людям, которые планируют приобрести долевое, стоит поспешить с решением.

2019 год готовит рынку такие изменения, эффект от которых проявится в полной мере только спустя несколько лет. Но уже сейчас очевидно, что цены будут расти. Это повышение во многом будет связано со спадом объемов строительства до уровня, обеспеченного платежеспособным спросом. К тому же на рынке сократится количество готовых квартир, которые застройщики не могли продать раньше.

На цены влияет еще одна тенденция последних лет. Следуя за спросом, строительные компании выводят на рынок более дорогие объекты комфорт-класса. Их доля растет, отчего средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках тоже увеличивается.