Иркутская область

Недвижимость в Таиланде | Кусочек рая в собственность

778
27 мая 2010 г.
Недвижимость за рубежом

Как выглядит рай для человека, живущего в наших широтах, где девять месяцев в году зима? Это тихий, безмятежный уголок на берегу моря, в котором круглый год тепло. Оказывается, претворить в жизнь извечную мечту человечества о земле обетованной способны не только избранные — очень символично, что на самом деле существует такая единица измерения земли, которая называется «рай», и применяется она не где-нибудь, а в Таиланде. Один рай равен шестнадцати соткам — этой площади и в самом деле достаточно, чтобы жить на земле, как в раю.

Как туристическое направление Таиланд стал популярным уже давно. Благоприятный климат, протяженная линия побережья, доля восточной экзотики, недорогие дары земли и океана — фрукты и морепродукты в изобилии, доступный по цене сервис, радушное местное население, один и тот же часовой пояс — вот объяснение тому, что народная тропа наших соотечественников в Юго-Восточную Азию год от года ширится, несмотря на кризис.

В турбизнесе Таиланда не первый год наблюдается любопытная, но вполне понятная тенденция. Значительную долю русских туристов (около 80%) здесь составляют приезжие из-за Урала — и вплоть до Дальнего Востока. В частности, для сибиряков возможность отдохнуть в теплом климате очень привлекательна, особенно для жителей северных территорий Красноярского края, например Норильска, Игарки, Дудинки, поэтому им должно прийтись по вкусу новое предложение — инвестировать средства в покупку местной тайской недвижимости в приморских городах, чтобы приезжать на отдых не постояльцем отеля, а полновластным обладателем собственных апартаментов.

Пляж в Северной Паттайе Закрытый внутренний двор в кондоминиуме

Квартиры для иностранцев в Таиланде

Интересная особенность современного Таиланда — гибкая политика государства, поощряющая покупку недвижимости зарубежными инвесторами, невысокие цены, большой выбор объектов. Покупая жилье в курортном городе, вы приобретаете квартиру по стоимости, соизмеримой с ценами на красноярском и новосибирском рынках недвижимости. Среди мест отдыха в Таиланде широко известны и Пхукет, и Бангкок, но наиболее развитый туристический город — это Паттайя. Недвижимости на островах мы намеренно не касаемся, так как цены там другие, а на продажу выставляются в основном коттеджи.

В пригороде Паттайи тоже много благоустроенных коттеджных поселков, причем по цене они гораздо интереснее красноярских. И причина здесь не в разнице климатических условий и организации инженерных коммуникаций, а в большой конкуренции между застройщиками и невысоких доходах самих тайцев. На продажу особняков и вилл распространяются те же правила, что и на землю, -как и во многих других государствах, иностранцам она не продается, и оформить земельное владение в собственность разрешается только юридическому лицу, компании, зарегистрированной на территории Таиланда, пусть даже принадлежащей гражданину другой страны.
Конечно, вы можете открыть такую компанию, купить на ее имя недвижимость, но раз в год придется платить адвокату за сдачу нулевого баланса.

Поэтому самый простой и понятный нашим согражданам вариант — это квартира в многоэтажном жилом доме — кондоминиуме, или, как называют такую недвижимость местные, кондо. Но есть небольшое ограничение — законодательство разрешает застройщикам продавать в таких домах иностранцам не более 49% общей площади помещений. Остальным жильем должны владеть тайцы. В кондоминиуме тоже можно купить жилье на тайскую компанию, так выйдет дешевле. Разница объясняется тем, что местные жители не обладают достаточными для покупки квартиры средствами, поэтому застройщик, чтобы заполнить тайскую долю в собственности, выставляет для местных цену ниже. Так что на каждую квартиру действуют две цены: для тайцев меньшая, для иностранцев большая.

Визиты в Таиланд наездами 

Весть о том, что в Таиланде достаточно дешевое жилье, быстро разлетелась по России. Сложилось ошибочное мнение, что за один миллион можно купить новую квартиру на побережье. «На самом деле, — отмечает директор по маркетингу компании „Мой дом Таиланд“ Эрик Розенфельд, — минимальная планка для квартир-студий от застройщиков составляет 1,4 млн батов (тайские цены, как и время, для россиян почти родные — один бат составляет 0,92 рубля). Жилье с видом на море, на первой линии, с пляжем стоит дороже, тем не менее, удерживаясь в пределах знакомых нам по красноярским новостройкам цен. А вот на вторичном рынке есть целый ряд предложений по цене от 750 тысяч батов, причем и на расстоянии нескольких сотен метров от моря».

В продаже есть разное жилье — самое дорогое на первой линии, на удалении от моря подешевле, с разной инфраструктурой, но независимо от стоимости квартир в списке предоставляемых жильцам удобств будет значиться заведомо больше позиций, чем это принято у нас. Так, все объекты в составе жилого комплекса имеют бассейн, закрытую территорию, охраняемый двор, службу консьержей. Кроме того, мало кто из красноярских застройщиков сможет предложить вам квартиру с отделкой, полной меблировкой, встроенным шкафом, кондиционерами и оборудованным санузлом, а в Таиланде такая комплектация из серии «заходи и живи» — скорее правило, чем исключение.

Что может быть целью покупки недвижимости в Таиланде? Во-первых, жилье здесь может приобретаться для проживания в нем во время отдыха. Тогда покупается квартира-студия, где периодически останавливаются во время отпуска владельцы, их друзья и родственники. В промежутках между визитами агентство недвижимости может сдавать ваше жилье в аренду, в этом случае вы даже получите доход. А некоторые рассматривают приобретение квартиры исключительно с целью сдачи в наем туристам.
Учитывая, что в Таиланде отсутствует налог на недвижимость, ее владелец не обременен дополнительными расходами. Содержание квартиры обходится сравнительно недорого — 1–2 доллара за кв. м в месяц, грубо говоря, от 30 до 60 рублей за «квадрат». Сюда включена охрана, бассейн, парковки — весь комплекс обслуживания. Электроэнергия и водоснабжение оплачиваются по отдельным счетчикам.

Частичная мебелировка входит в стандартную комплектацию квартир Частичная мебелировка входит в стандартную комплектацию квартир

Постоянное проживание в Таиланде

С другой точки зрения, квартира в кондоминиуме, например в Паттайе, интересна как место дальнейшего проживания там после выхода на пенсию. Конечно, есть способы и в более раннем возрасте переехать на постоянное место жительства в Таиланд, если вам так приглянулась страна, открыть здесь свой бизнес или стать наемным работником в тайской компании, но в этой стране есть свои тонкости. Законодательство защищает местных жителей от конкуренции с иностранной рабочей силой, поэтому на одного нанятого иностранца должно приходиться 4 сотрудника-тайца. Так, нередко отдыхающие обращают внимание, что с ними работает русский гид, а его местные коллеги состоят при группе лишь номинально. Есть ряд профессий, которые вообще официально запрещены для иностранцев: от секретарей и таксистов до массажистов и каменщиков.

Зато неработающему населению в Таиланде самое раздолье. В то время как российские туристы могут провести в стране без визы максимум 30 дней, пенсионеры старше 50 лет без криминального прошлого и запрещенных в Таиланде заболеваний вправе претендовать на годовую неиммиграционную пенсионную визу — конечно, если они готовы подтвердить, что обладают суммой в 800 тысяч батов на счете в местном банке — достаточными, по мнению властей Таиланда, средствами к существованию на год. Эти деньги переводятся из зарубежного банка и к моменту подачи заявления находятся на депозите в течение трех месяцев в доказательство финансового благополучия въезжающего в страну пенсионера.

Много пожилых европейцев выбирают эту страну для проживания. Почему бы и нашим сибирякам, проработавшим всю жизнь в Норильске, не побаловать себя на склоне лет диаметрально противоположными условиями, предпочтя Таиланд, скажем, Краснодарскому краю, куда норильчане охотно уезжают по программе переселения из северных территорий Красноярского края? Климат в Таиланде достаточно стабильный и комфортный даже для жителя преклонных лет — жаркий, но не резко континентальный, без значительных колебаний температуры, которые неблагоприятно сказываются на здоровье пожилого человека. Достаточно дешевые продукты, обилие фруктов делают эту страну привлекательной для круглогодичного обитания.

Согласно рейтингу американского издания Forbes Таиланд занял второе место в «горячей десятке» государств, где с наибольшим комфортом и удобствами могут проживать пенсионеры. Эксперты — составители рейтинга при отборе стран учитывали многие факторы, определяющие качество жизни пожилых людей: бюджетность проживания, безопасность страны, климатические аспекты, особенности получения виз и условия медицинского обслуживания. В результате Сиамское королевство уступило только Австрии, доказав, что Азия по ряду показателей не хуже Европы и наравне с ней достойна международного признания.

Как строят дома в Таиланде

Рынок недвижимости Паттайи привлекает как иностранных инвесторов, так и девелоперов из-за рубежа, причем наряду с местными застройщиками строительством домов занимаются израильские и швейцарские компании. Проектов кондоминиумов на рынке представлено достаточно, и иностранцам оптимальнее всего покупать в них квартиры на стадии строительства. Поскольку застройщики должны обеспечивать определенный баланс между долей местных и иностранных собственников, каждая компания сама назначает цену для тайцев, более низкую, чем для приезжих, чтобы привлечь необходимое число местных жителей. Жилье в кондоминиуме — это, как правило, однокомнатные квартиры-студии площадью в среднем от 30 до 50 кв. м, а также квартиры с одной или двумя спальнями. Все застройщики предоставляют рассрочку в течение срока строительства, некоторые компании предлагают даже оформление кредита на невыплаченную часть суммы, после того как дом будет готов.

На уровень цен недвижимости влияют в основном три фактора: близость к морю, этажность и вид из окна. Чем выше расположена квартира, живописнее вид на море и ближе идти до пляжа, тем она стоит дороже. Если вы не хотите переплачивать за панораму водной глади, открывающуюся из окон, а вместо этого готовы довольствоваться зрелищем внутреннего двора, то бороться за видовые квартиры и переплачивать смысла нет. В отличие от Турции, в Таиланде все пляжи общие, то есть берег не поделен на частные пляжные зоны отелей, а значит, вы имеете право купаться и загорать на любом участке побережья. Кондоминиумы с приемлемыми ценами встречаются и недалеко от пляжа.

Строятся дома в основном по монолитной технологии. Тайское законодательство допускает просрочку сдачи объекта до полугода, но дальнейшая задержка расценивается сразу как мошенничество со всеми вытекающими последствиями. Местные риелторы вспоминают случай, когда компания задержала сдачу дома на срок больше полугода и платила огромные отступные инвесторам, только чтобы те не обращались в суд. Власти поддерживают благоприятный инвестиционный климат, понимая, что много иностранцев вкладывают свой капитал в национальную экономику Таиланда.

Многоэтажные здания в тайланде возводятся по монолитной технологии Многоэтажные здания в Таиланде возводятся по монолитной технологии

Конкретные предложения от застройщиков Таиланда

«Среди предложений одного из крупных застройщиков Паттайи, компании Iguana Group, цены на квартиры в кондоминиумах начинаются от 1,39 млн батов, — рассказывает директор по маркетингу компании „Мой дом Таиланд“ Эрик Розенфельд. — За эти деньги в новом проекте Paradise Park, состоящем из четырех 8-этажных кондоминиумов, вам достанется квартира от 36 кв. м, обставленная мебелью и бытовой техникой, с коммунальным бассейном, спортзалом и рестораном во дворе. Полная меблировка в таком бюджетном варианте — это небольшое исключение, а правилом считается, когда чистовая отделка, кондиционер, полностью оборудованная ванная комната и встроенная кухня включены в стоимость».

Цена квартир в кондоминиуме Paradise Park для местных жителей начинается от 1,1 млн батов, для иностранцев этот минимум составляет 1,39 млн батов — на втором этаже, шестой этаж наценяет квартиру до 1,59 млн батов. Дифференцируются в цене квартиры с видом на бассейн и на улицу, разница составляет 300 тысяч батов. Особенной архитектурой комплекс не выделяется — как и во многих других, здесь внутренний двор занимают бассейн и спортзал. Квартиры комплекса площадью 36 или 72 «квадрата», в них не будет, как на фото в буклете, картин и штор, но диван, кровать, LCD-телевизор, кондиционер, плита, вытяжка и даже стулья входят в стоимость и к моменту покупки будут стоять на местах. Аренда квартиры размером 36 кв. м на полгода обойдется примерно в 12 тысяч батов в месяц.

Комплекс Modus — интересное элитное решение, в основе которого лежит совмещение кондоминиума и отеля. Подобные проекты в Паттайе встречаются редко — есть всего 2–3 таких варианта, где кондоминиум примыкает к гостиничным зданиям. Объект разместится в северной части Паттайи, рядом с храмом Истины на самом берегу моря. Территория комплекса будет разноуровневой, внизу находятся два корпуса пятизвездочной гостиницы, выше строятся здания самого кондоминиума. Обитатели квартир и постояльцы отеля получат в распоряжение общую территорию и бассейн, их будет обслуживать один и тот же персонал. Жильцам кондоминиума такая общность выгодна доступом к развитой инфраструктуре высокого уровня. Кроме того, гостиница привлекает туристов, и, если не жить в квартире постоянно, отель может сдавать ее в аренду по хорошей цене при заполняемости своих номеров.
Квартиры в корпусах кондоминиума Modus сориентированы таким образом, чтобы с любой стороны здания с балкона было видно море, их площадь от 54 «квадратов». Это квартира на одну семью, устроенная в виде студии с легкой стеклянной перегородкой, отделяющей спальню от холла. Особенность планировки студий такова, что привычное нам понятие «однокомнатная квартира» заменяется местным «юнит с одной спальней»-то есть гостиная считается таким же обязательным помещением квартиры, как кухня или санузел.

Проект достаточно дорогой, за «квадрат» здесь просят около 100 тысяч батов, это стоимость выше средней по городу. Но местоположение на первой линии задает уровень всего комплекса — все в нем должно быть по высшему разряду. Что же может противопоставить этим привлекательным азиатским предложениям российский рынок курортной недвижимости? Возьмем для сравнения жилой комплекс «Лукоморье», 12этажную монолитную новостройку экономкласса в Адлере, на расстоянии полукилометра от моря. Застройщик предлагает лишь подземный паркинг и закрытую благоустроенную охраняемую территорию, квартиры в чистовой отделке оборудованы дверями, окнами, в них проведены коммуникации — не сравнить даже с беднейшей комплектацией в кондоминиумах тайских застройщиков. Зато квартира площадью 37,5 кв. м стоит здесь уже 2,1 млн рублей — а ведь это еще не финишный этап строительства, комплекс возведен только наполовину. Сумма соответствует ценам в роскошном высотном кондоми-ниуме The Cliff класса люкс на побережье Паттайи, где квартира в 37 «квадратов» стоит 2 млн 109 тыс. батов.

Для кого-то принципиальна будет даже разница в стоимости продуктов и услуг на отечественном курорте и в туристических центрах Таиланда, чтобы принять решение в пользу того или иного направления. Но для большинства инвесторов достаточно и трех неоспоримых плюсов тайской недвижимости — выгодной ценовой политики, выхода к морю и благоприятного климата.

Зоя Зимина, Александр Шляхин