Строительство жилья в Иркутской области: итоги 2020 года и прогнозы на будущее
Беспрецедентный рост цены на квартиры: причины
Пожалуй, главное, чем 2020 год запомнился тем, кто следит за строительным рынком Иркутской области, – это невероятный взлёт цены на квартиры. Если раньше в год стоимость жилья в новостройках в среднем поднималась на 10-14% в год, а на вторичном рынке – на 5%, то в прошлом году цены в обоих сегментах сравнялись, чего раньше не происходило. И цена на квартиры в новостройках подскочила на 27-30%.
– Скачок цен вызван, прежде всего, повышением стоимости на строительные материалы. Арматура и металлоизделия на протяжении многих лет дорожали в пик строительного сезона – июле, августе, сентябре, и то на незначительный процент. В остальную часть года поставщики продавали материалы оптом, чтобы заводы не простаивали. А здесь неожиданно в декабре только стоимость арматуры поднялась на 60%. Такого в истории строительной отрасли ещё не было, – комментирует генеральный директор Исполнительной дирекции Союза строителей Иркутской области Виктор Бровко.
Генеральный директор СЗ «Гранд-Строй» Екатерина Прядко в росте цены по России в целом видит и другие причины. Предпосылки к этому появились ещё в 2014 году, когда на законодательном уровне заговорили о необходимости выводить стройотрасль из «тени».
– Закон о долевом участии поменялся, и часть компаний, которые работали по непонятным схемам, с рынка ушли. Остались те, кто всегда официально оформлял участки, платил зарплату сотрудникам и налоги. Это, конечно, приводит к тому, что себестоимость жилья становится выше, – говорит она.
Но это если говорить о тенденциях не одного года. Маркером же 2020 года стали пандемия коронавируса, девальвация рубля и переход на проектное финансирование.
– Я считаю, что это огромный шаг в части перестройки финансирования отрасли. Мы перешли на проектное финансирование практически безболезненно. В этом не было ничего страшного для компаний, которые всегда планируют свою работу и экономически подкованы. У нас заключено уже три договора с банками – по ЖК «SUNCITY» и ЖК «Life». Банки в короткий срок поменяли мировоззрение, были созданы все структуры, которые позволили объективно подходить к оценке проектов. Мы видим, что у финансовых организаций сложился рыночный подход в этом плане, – комментирует Екатерина Прядко.
Ещё один ключевой момент, который 2020 год проявил во всей красе, – это отсутствие рабочей силы. Закрытые границы привели к тому, что иркутские стройкомпании остались без огромного числа специалистов из ближнего и дальнего зарубежья, на стройки пришли лишь те, кто успел въехать в Россию до пандемии. А это – ничтожно малый процент. Общестроительные работы, которые составляют 60-65% от сметы, на протяжении многих лет выполняли рабочие из Китая и Кореи. Их не стало – стройка встала.
– Из дальнего зарубежья в 2021 году уже точно не будет специалистов, сейчас переориентация идёт на рабочих из ближнего зарубежья, но и их мы не получим как минимум в ближайшие полгода. Сейчас потребность стройотрасли Иркутской области в зарубежных кадрах, судя по заявкам от компаний, – 4 тысячи, губернатор подписал запрос на 3 тысячи. В лучшем случае мы через три месяца их получим. Это значит, что полгода у нас вылетело. Соответственно, и сроки сдачи домов сдвигаются, – говорит Виктор Бровко.
Факторы стабилизации
Чтобы не допустить краха строительной отрасли в 2020 году, на федеральном уровне были предприняты определённые меры. Как считает Екатерина Прядко, льготная ипотека позволила поддержать потребительский спрос.
– Это беспрецедентный шаг, у нас в ЖК «Современник» люди приобретали жильё в ипотеку по ставке 2,7%. Да, банки тяжело идут на эту программу, но она есть. К тому же сами банки предоставляли кредиты по ставкам 5,9%, 6,5% – это тоже сыграло большую роль, – говорит она. – Это несомненно поддержало стройотрасль, но и покупателей, иначе бы люди не смогли получить это жилье. Платёжеспособность объективно падает: зарплаты не растут, а цены наоборот.
Екатерина Прядко, генеральный директор СЗ «Гранд-Строй»
Программа «Стимул» также сослужила хорошую службу. В 2021-2024 годах Иркутской области из федерального бюджета будет выделено 4,1 миллиарда рублей. Софинансирование из областного и муниципальных бюджетов составит 195,6 миллионов рублей. Застройщики могут направить их на технологическое подключение новых жилых комплексов к инженерным коммуникациям, прокладку ливневых канализаций и строительство автомобильных дорог. Всего программой до 2024 года в Иркутской области охватят девять застройщиков, в 2021 году деньги выделят на три жилых комплекса – «Новое Ново-Ленино», «Первый ленинский квартал» от ФСК «Домстрой» и ЖК «SUNCITY» от СЗ «Гранд-Строй». Деньги направят на технологическое присоединение к инженерным коммуникациям.
Ещё одним фактором, считают в Союзе строителей Иркутской области, стала отмена экологической экспертизы для коммерческого жилья, которое возводится в границах Байкальской природной территории. Эта процедура и затягивала сроки начала строительства объектов, и приводила к удорожанию себестоимости. Отмены её добивались на протяжении нескольких лет, и, наконец, федеральные власти удалось убедить в её необязательности для жилых домов.
Екатерина Прядко соглашается: это огромный шаг вперёд. Но сейчас актуален другой вопрос – на инженерные сети «экология» нужна до сих пор. Это приводит к определённым рискам в части синхронизации строительства дома и сетей.
Инфраструктурный капкан, или что мешает в Иркутске строить больше
В целом же, чтобы стабилизировать цену, надо больше строить, считает Екатерина Прядко. Но в этом и состоит главная загвоздка.
– Застройщики 93% всего жилья возводят в Иркутске, пригороде и в Ангарске. В 2020 году по понятным причинам присоединился Тулун, где возвели больше 49 тысяч квадратных метров (в 2019 году город пострадал от наводнения, сейчас там застраивают новые микрорайоны для расселения жителей – прим. ред.). Но в целом по области строится совсем небольшой процент, – говорит глава СЗ «Гранд-Строй».
Эти данные подтверждает и Виктор Бровко. По данным Союза строителей, лидером ввода жилья в 2020 году стал Иркутский район – 470,5 тысяч квадратных метров, в Иркутске сдали в эксплуатацию 321,6 тысяч «квадратов». Эксперты сходятся во мнении, что основная проблема областного центра – в отсутствии подготовленных к строительству земельных участков.
– Темпы строительства требуют создания инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной. А она отстаёт. В строительном блоке проекта социально-экономического развития Иркутской области отмечено, что у нас участков под строительство жилья по области отведено на 7 млн квадратных метров. Но они инфраструктурно не обеспечены, то есть развивать их очень сложно, – говорит Екатерина Прядко, добавляя, что часто застройщикам приходится быть благотворителями при создании инфраструктуры.
Виктор Бровко отмечает, что самый острый вопрос конкретно для Иркутска – инженерная инфраструктура, и сейчас первоочередная задача – построить тепловые лучи по улице Баррикад, что даст перспективы стимулирования. Кроме того, важно синхронизировать строительство разных видов коммунальных сетей: не должно быть так, чтобы водовод строился в одном месте, канализация в другом, теплосети в третьем.
Областному центру также в целом необходимо входить в программу комплексного развития территории, что позволит вовлекать в оборот и промышленные, и застроенные территории.
Что касается Иркутского района, то, считает Виктор Бровко, нужно решить принципиальный вопрос с теплоснабжением района д. Малая Еланка, где планируется в перспективе строительство «города-спутника».
Будет ли дорожать жильё дальше?
Учитывая турбулентность не только на строительном рынке, но и в экономике в целом, эксперты делают очень осторожные прогнозы. Так, по мнению Виктора Бровко, ситуация стабилизируется и как минимум до июля 2021 года скачков цены на новостройки больше не будет.
– Моё субъективное мнение: скачок на один квадратный метр остановится сейчас, потому что он был в декабре-январе сильно резким. Сейчас всё замерло. А вот что дальше, будет зависеть от комплекса факторов. Это и востребованность квартир, и что будет с ценами на стройматериалы, и вопрос с рабочей силой, – говорит он.
Екатерина Прядко не так оптимистична. Она считает, что нынешние 120 тысяч за квадратный метр – не предел, и 150 тысяч может стать вполне реальной ценой. Впрочем, не всё так однозначно.
– Прогнозировать сложно, но, по моему мнению, темпы роста замедлятся, потому что нет уже объективных предпосылок для него. Но если дальше экономика пойдёт так, как она идёт, девальвация рубля продолжится и не будет волатильности, то цена может подскочить и до 150 тысяч рублей. Те, кто больше вкладываются в инфраструктуру, будут вынуждены поднимать цену, – заключает эксперт.
Также она отмечает: сейчас покупатель изменился, стал более вдумчиво выбирать себе жильё, делать ставку на кофморт. Как следствие, застройщики вкладываются не только в сами дома, но и в создание среды вокруг. А это, конечно, влечёт удорожание себестоимости проектов.
Начнёт ли регион строить больше жилья?
Несмотря на пандемийный год, Иркутская область по вводу жилья показала в 2020 году небольшой прирост. По данным Союза строителей, он составил 5% к 2019 году и 0,7% к плану. Вместе с тем на февральской встрече застройщиков с губернатором Иркутской области Игорем Кобзевым перед строительным комплексом была поставлена задача увеличить объём в два раза – до 2 миллионов в год. Достигнуть этих показателей Иркутская область должна уже к 2029 году.
По мнению Виктора Бровко, ежегодно регион будет сдавать как минимум 1 миллион квадратных метров, как того требует федеральная программа «Стимул», для участия в которой объёмы жилищного строительства должны быть не ниже этой отметки. Вместе с тем, нужно отдавать себе отчёт в том, что даже итоги 2020 года были достигнуты в основном за счёт индивидуального жилищного строительства: доля ИЖС в общём вводе составляет 60%.
– Мы анализируем для себя рынок, и видим, что в 2013-2015 годах застройщики вводили 780 тысяч квадратов в целом по региону. Это было 60-70% от общего ввода. В 2020 году компаниями было построено 454 тысячи «квадратов», наша доля упала почти на 40%, – говорит Екатерина Прядко.
Причина у этого комплексная – от изменений законодательства до отсутствия инфраструктурно обеспеченных земельных участков. Как отмечает глава СЗ «Гранд-Строй», строительство многоквартирных домов – это бизнес, доля государства минимальна в коммерческом жилье, соответственно, воздействовать на стройкомплекс можно только рыночными механизмами. По её мнению, простимулировать отрасль может господдержка, как это было сделано в 2020 году.
Виктор Бровко отмечает, что стратегически власти региона уже определили, куда будет двигаться строительство жилья в Иркутской области. Это видение заложено в проект социально-экономического развития региона до 2030 года. Документ несколько лет находился в разработке, в ближайшее время его должно утвердить Законодательное собрание Иркутской области. На основании стратегии будут уже разрабатываться и конкретные мероприятия. Ожидается, что предметно картина станет ясна к осени.
Однако уже сейчас очевидно, что одним из шагов, которые необходимо предпринять, – это развитие собственного производства стройматериалов: арматуры, утеплителя и других составляющих для производственного процесса. В регионе пока эта отрасль развита слабо.
– При 2 млн квадратных метров, которые стоит задача ввести, доля многоквартирных домов должна составлять 60-70%. Но с учётом дефицита рабочей силы и преобладания монолитного строительства, 1 млн «квадратов» – это потолок, выше мы не поднимемся, – говорит Виктор Бровко.
В Союзе строителей Иркутской области уверены, что для того чтобы переломить ситуацию, в регионе уже в 2021 году надо переходить на массовое строительство домов с использованием сборного железобетона: монолитное строительства уже не сможет обеспечить качественного рывка.
