Иркутская область

Выгоден ли дольщикам переход на эскроу-счета?

74
29 декабря 2018 г.
Долевое строительство
Нюансы проектного финансирования и работы с эскроу-счетами обсудили представители строительных компаний Иркутской области и ПАО «Сбербанк» во время «Завтрака с коллегами» - мероприятии, организованном Российской гильдией управляющих и девелоперов. Собравшихся в частности интересовало, как отразится новая финансовая модель на дольщиках и ценах на строящееся жилье.
Обсуждение по проектному финансированию

У кого самая выгодная позиция?

Согласно закону, с 1 июля 2019 года все договоры долевого участия будут заключаться с использованием эскроу-счета. Деньги дольщиков будут поступать не напрямую застройщику как было раньше, а в банк. Строительство будет вестись за счет банковского проектного финансирования, а средства граждан, подписавший договор ДДУ, будет лежать на блокированном счету. До определенного момента их не может взять ни дольщик, ни застройщик.

Счет откроется после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности на квартиру в этом доме, то есть когда появится документально подтвержденная информация, что дом точно построен, что в нем точно все хорошо, что застройщик выполнил свои обязательства. Только после этого на счет строительной компании поступят деньги дольщика.

По словам заместителя министра строительства, дорожного хозяйства Приангарья Роман Энгельгарта, первоиюльский переход на эскроу-счета, нельзя назвать повсеместным, исключения будут. При достраивании некоторых домов будет применяться старая схема. Критерии домов, которых система эскроу не коснется, сейчас разрабатывает Минстрой.

Получение проектного финансирование для застройщика - это не пришел сегодня в банк и завтра получил деньги, это плотная работа, которая занимает несколько месяцев, так что представители государственной власти обещали подумать о всех строительных компаниях России, которые могут остаться без продаж.

Правительство Иркутской области о проектном финансировании

Сбербанк и строительная компания «Восток Центр Иркутск» - первопроходцы нашего региона по работе с эскроу-счетами. С участием новой финансовой схемы, «Восток Центр Иркутск» возводит 22-этажную башню «Небо» и жилой комплекс «Стрижи Сити».

По словам Оксаны Лобовой, заместителя председателя Байкальского банка «Сбербанк», банковское учреждение не имеет права пользоваться средствами дольщиков, которые лежат на эскроу-счетах. Все счета застрахованы, если банк вдруг обанкротится, государство будет обязано вернуть деньги.

Для всех очевидно, что банк не будет вкладывать деньги в провальный проект, не будет рисковать средствами, если есть хоть малейшая опасность, что строительство дома будет не завершено. Так что для дольщиков это дополнительная гарантия.

Банк делает бесплатную строительную, финансовую и маркетинговую экспертизу проекта. Мы хотим получить свои деньги и проценты обратно, поэтому сделаем все, чтобы квартиры продались, - подчеркивает Оксана Лобова, - Мы будем стимулировать продажи всеми способами, которые доступны Сбербанку.

Сбербанк о проектном финансировании

Какими бы ни были высокими гарантии, дольщик должен знать, что случится, если проект уйдет в дефолт. В этом случае, по словам Оксаны Лобовой, дольщик забирает деньги, а проблему банк и застройщик решают между собой.

- Банк еще глубже, чем Стройнадзор погружается в процесс контроля, - дополняет Наталья Зверева, заместитель генерального директора АО «Восток Центр Иркутск»,- Мы все рискуем в той или иной степени, а дольщик не рискует ничем.

Очевидно, что в новой финансовой схеме, самая выгодная позиция у дольщика, интересы которого защищены на 100%.

Насколько может вырасти цена за квадрат

Во время «Завтрака с коллегами» от лица дольщиков выступили представители Гильдии управляющих и девелоперов, которые задали актуальные вопросы - как к нововведению относятся клиенты строительных компаний, и насколько после всеобщего перехода застройщиков на систему проектного финансирования вырастет цена квадратного метра.

Пока реакция клиентов неоднозначна, думаю это связано, с тем, что им просто не хватает информации, - рассказала Наталья Зверева, - Если помните, некоторое время назад четко было сказано: «Долевки больше нет». Поэтому люди, которые сейчас подписывают договор ДДУ, очень удивляются: «Ведь говорили, что долевого строительства больше не будет?». Каждому человеку мы объясняем, что меняется формат долевки.

- Существенного повышения цены на квадратный метр не будет, - заверил Михаил Сигал, генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск», - Когда мы рассчитываемся живыми деньгами, то получаем от подрядчика более выгодные условия - это позволяет нам не поднимать цены за «квадрат». Цена на строящееся жилье может уйти вверх на 1-2%, но принципиального удорожания быть не должно.

Восток Центр Иркутк о проектном финансировании


Что касается роста цены за квадратный метр, - продолжила Наталья Зверева, - думаю, ответить на этот вопрос, мы сможем после реализации нашего первого проекта. Пока же, с точки зрения дольщика не произошло никаких существенных перемен. Счет-эскроу открывается бесплатно, его ведение бесплатно, никаких дополнительных затрат застройщик на участника долевого строительства не возлагает.

Единственное - добавился один пункт. Кроме подписания и регистрации договора долевого участия, нужно прийти в банк в назначенное время и подписать документы на открытие эскроу-счета. Это небольшая плата за гарантированность сохранности нескольких миллионов рублей. Эти деньги гарантированно никуда не исчезнут. В любой момент человек может взять справку и убедиться, что его денежные средства лежат на счету.

В то же самое время человек видит, что дом строится, потому что партнер-банк перевел денежные средства строительной компании. Так что знаменитое правило строителей - «Нет продаж, нет стройки» теряет свою актуальность. Плюс проектное финансирование позволяет возводить дома в более короткие сроки.

- Таким образом мы улучшаем комфортность среды, - подчеркивает Наталья Зверева, - ранее человек приобретал квартиру в первом доме, и вынужден был 5-7 лет ждать когда закончится стройка остальных шести секций. За счет планомерного финансирования, сроки возведения домов сокращаются.

Ипотека, переуступка, пролонгирование

Что касается ипотеки, гражданин может взять ипотечный кредит в любом банке и направить средства в банковские учреждения, которые работают с эскроу-счетами - в настоящий момент их три - Сбербанк, ВТБ и Российский капитал. Если у дольщика возникнет потребность переуступить права, он может обратиться в банк, в котором открыт эскроу-счет, и без проблем оформить переуступку.

Каким будет алгоритм действий банка, если стройка затянется?

По словам специалистов, вероятность того, что это произойдет крайне мала. Банк, который выдает средства, крайне скрупулезно рассматривает эффективность работы этих денег. Но все же, в случае, если застройщик не будет укладываться в сроки, депонирование денежных средств дольщика составит 6 месяцев от предполагаемой даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

К застройщикам, которые переходят на схему эскроу-счетов, Стройнадзор предъявляет меньше требований, чем к застройщикам, которые работают по старой схеме.

Мы не привлекаем денежные средства дольщиков, они лежат на блокированном счете, - говорит Наталья Зверева, - Поэтому какие-то дополнительные требования - бессмысленны. Нас дополнительно контролирует банк, и, могу отметить, что это очень серьезный контроль.

Восток Центр Иркутск о эскроу-счетах