Иркутская область

Иркутские хрущёвки небезопасны для жизни

59
30 ноября 2018 г.
Архитектура и строительство
Круглый стол, на котором выступали представители различных ведомств и организаций, назывался «Перспективы и проблемы комплексной реконструкции кварталов хрущевок». Во время мероприятиях о проблемах домов 335 серии говорили много, а вот перспективы оказались весьма туманны. Несколько идей, как можно решить проблемы с переселением гигантского количества людей из сейсмоустойчивых хрущевок участники круглого стола признали не жизнеспособными. Участники сошлись во мнении, что проблему надо обострять и требовать финансирования реновации от федерального центра.
Хрущёвки Иркутска

Почему разрушаются стены?

Хрущевки в Иркутской области возводились в период индустриального освоения Сибири и были построены в числе первых аналогичных объектов в стране. Время ударных строек пришлось на конец 50-х - середину 70-х. Стране требовались колоссальные объемы жилья, строить нужно было быстро и с максимальной экономией.Чтобы удешевить строительство жилья, в состав конструкций были включены несущие стены.

- В домах, которые были построены после 1975 года, опирание идет на внутреннюю конструкцию, которая пронизывает все здание от фундамента до самой крыши, в хрущевках, так называемых домах 335 серии, нагрузки были разнесены - часть нагрузки несет внутренняя конструкция, а часть - торцевые стены, - пояснил Денис Воронов, председатель общественного движения «Регенерация города».

Кроме того в целях удешевления строительства домов 335 серии в конструкцию наружных панелей был включен золобетон. Предполагалось, что небольшое добавление золы в цемент, удешевит и облегчит плиту, таким образом можно было сэкономить на себестоимости строительства. Впоследствии выяснилось, что золобетон - химически агрессивная среда внутри которой начали активно разрушаться внутренние каркасы, т.е. внутреннее армирование зданий.

- Вы наверняка видели на панельных домах трещины, проходящие по фасаду, по торцам плит, - обратился к участникам круглого стола Денис Воронов, - Если вы это видите - с домом все печально. Это признаки разрушения конструкций.

Думали, что простоит не больше 25 лет

На сегодняшний день, по оценкам ученых, общая площадь домов типовой 335 серии составляет в Иркутской области от 4,5 до 5 млн. квадратных метров. Одна из главных проблем этого жилья заключается в том, что оно не отвечает требованиям сейсмостойкости, а значит представляют существенную опасность для жизни и здоровья граждан.

- По существу это жилье может одномоментно признаваться непригодным для проживания потому что оно не отвечает требованиям безопасности, - говорит Денис Воронов, - Но этого не происходит в силу экономических и правовых особенностей. Расселение этих домов - масштабная задача. Пока на территории Иркутской области ни один такой дом аварийным не признавался.

Капитальный ремонт домов 335 серии тоже ни разу не проводился. Когда разрабатывалась идеология этих зданий, предполагалось, что они простоят максимум 25 лет, затем жильцов отселят, специалисты проведут тщательную ревизию всех несущих конструкций здания, снимут наружные панели, навешают новые. В случае если со зданием все будет совсем плохо, его снесут, потому что проектный срок его эксплуатации 25-30 лет.

- Если учесть, что у нас первое здание подобного типа построено в 1957 году, то они уже явно свой срок перестояли, - отмечает Денис Воронов.

Кто может потребовать капитальный ремонт хрущевок

Большинство жильцов домов 335 серии приватизировали свои квартиры. В законе о приватизации есть статья 16, согласно которой до осуществления приватизации, жилье должно пройти капитальный ремонт, предусмотренный всеми нормативами. Капитальный ремонт этих домов в Иркутской области не проводился.

В других регионах - Омской области, Хабаровском крае, республике Татарстан на рубеже 2005-2008 гг было достаточно много судебных решений, где граждане, приватизирующие квартиры, обязывали муниципалитет и региональные власти провести капитальный ремонт в своем доме. Стоит отметить, что провести полномасштабный ремонт в хрущевке с заменой наружных конструкций достаточно дорого, дешевле такой дом просто снести.

Но в тоже время право требовать капитальный ремонт в своем доме за счет бюджета, можно в течение трех лет после приватизации, т.е. в пределах срока исковой давности.

- Если у кого-то в доме есть неприватизированная квартира, или приватизированная не ранее 3 лет назад, есть шанс обратится с иском к властям и потребовать капитальный ремонт всего дома, - комментирует Денис Воронов, - На основании закона о приватизации федеральные и региональные власти должны были взять на себя обязанность к моменту приватизации довести дома до пригодного для эксплуатации состояния.

Ленинский район Иркутска - микрорайон Ново-Ленино: красным цветом обозначены дома серии 1-335, требующие капремонта, желтым цветом - дома с восстановленными стеновыми панелями. Источник - irkutinvest.ru

Жизнеспособность схем расселения под вопросом

По словам участников круглого стола, с 1992 года, когда вступил в силу закон о приватизации, федеральная власть пытается все полномочия и обязанности по капитальному ремонту и расселению передать на уровень региональной и местной власти, бюджет которой, как известно, весьма ограничен.

- Все изменения которые предстоят в следующем году в механизме расселения жилья, имеют одну глобальную задачу - максимально снять финансовую нагрузку и ответственность с федеральной власти и переложить все это на региональную власть, - подчеркивает Денис Воронов, - Для этого предлагается несколько механизмов. Допустим, есть некая пятиэтажка, под ней есть земельный участок. Жителям этой пятиэтажки предлагается искать инвестора, который выкупит площадку под этим домом. На средства от продажи площадки строить жилье. Не нужно быть большим экспертом в недвижимости, чтобы понимать, что такая схема может сработать только в единичных городах - разве что в Москве, да и то не во всех районах. Потому что стоимость земли не сопоставима со стоимостью строительства нового жилья.

Еще одна схема расселения ветхого жилья, которую сегодня предлагает федеральная власть, - социальная ипотека, которая уже обкатывается в Татарстане. Жильцам аварийных домов в Казани предлагается переселиться в отстроенные кварталы. Жилье, признанное аварийным, оценивается. Жителям выдается на руки 11 тысяч рублей за квадрат их жилья. Квартиры в которые они переселяются, стоят в среднем 40 тысяч рублей за квадрат. На разницу, которая остается, предлагается взять ипотеку по льготной ставке. В Татарстане эта “социальная схема” вызвала множество судебных процессов.

Также со следующего года государство предлагает подключать инвесторов, которые будут сносить хрущевки и строить на их месте новое жилье.

- Схема возможная, но только внутри Садового кольца, - подчеркивает Денис Воронов, - У нас в Иркутске множество домов 335 серии стоят в Ново-Ленино, в Юбилейном, на Синюшке, в Октябрьском районе. При сносе этих домов образуется отрицательная стоимость, потому что объект надо снести, утилизовать, площадку расчистить.

Круглый стол в Сибэкспоцентре, октябрь 2018 года

Что показали пробы?

- Силами наших преподавателей и студентов была проведена работа, связанная с анализом состояния домов 335 серии , - рассказывает Сергей Астафьев, заведующий кафедрой Управления инвестициями и недвижимостью БГУ, - было обследовано порядка 25 домов и в каждом обнаружились трещины.

Студенты БГУ подготовили несколько дипломных работ на различные темы, связанные с реновацией.

- Нашей задача была посчитать во сколько обойдется ремонт домов, связанный с сейсмоусилением. Ведь главная проблема этих домов - низкая сейсмостойкость, - продолжает Сергей Астафьев, - В процессе мы поняли, при проведении работ по сейсмоусилению, нет никаких гарантий, что панели не будут вываливаться.

- Эти панели уже сгнили, особенно северо-западная сторона, которая смотрит на Ангару, - дополняет Денис Воронов, - Есть панельный дом, вокруг по периметру мы ставим металлический каркас, усиляем это здание. Каркас стоит отдельно на своем фундаменте, но мы крепим его к панелям, которые давно сгнили. В случае землетрясения каркас останется, а здание сложится.

- Летом этого года, мы вместе со студентами посчитали что затраты на снос 9 пятиэтажек в Иркутске составит 7 млн. рублей, - продолжает Сергей Астафьев, - Куда-то надо вывозить строительный мусор. Мусорный полигон, расположенный по Александровскому тракту, считается переполненным. Под огромное количество строительного мусора нужно разрабатывать полигон.

Что касается расселения, студенты разрабатывали два варианта: снять жильцам квартиры в аренду, где они будут жить полтора-два года, пока строится жилье; второй вариант - покупать жилье на вторичном рынке. По расчетам студентов получилось, что арендовать жилье эффективнее.

Исследования домов 335 серии способом неразрушающего контроля также проводили студенты ИрНИТУ. Задача, которая стояла перед ними - выявить остаточную жесткость конструкций. Данный показатель составил 45%, т.е. конструкции этих домов потеряли более 50 % своей жесткости, и это значит, что они опасны для проживания.

В Ангарске тоже проводились обследования хрущевок. Из несущей конструкции специалисты брали пробы - выпиливали из стены керн. Ни один керн довезти до лаборатории не удалось, они рассыпались по дороге. Во всех домах г.Ангарска, где специалисты пытались взять керны, внутри наружных плит не обнаружили арматуры - она сгнила.

Игра в прятки со смертью

- По словам Владимира Ковалева, участника движения «Регенерация города», в октябре общественники направило письма в Совет РФ, Совет безопасности РФ, профильные министерства строительства и ЖКХ. Кроме того письма были направлены всем депутатам от Иркутской области в Государственном Думе и всем сенатором Приангарья в Совете РФ. В письмах содержится требование - приступить к решению проблемы домов 335 серии.

Регионов с высокой сейсмоопасностью в России не так много - это Кавказ, часть Алтая, Южное Прибайкалье и Дальний Восток. В 2008-2018 гг. Кавказ и Дальний Восток активно получали средства для ликвидации проблемы. Иркутская область денег не получила из-за отсутствия лоббистов.

Между тем в панельных многоквартирных домах живет каждый десятый житель Иркутской области - это более 200 тысяч человек.

- В случае если на территории Иркутской области произойдет землетрясение разрушительной силы - это 8-9 баллов, то вероятность того, что эти дома сложатся, крайне велика, - говорит Владимир Ковалев, - количество погибших будет исчисляться десятками, а то и сотнями тысяч. Мы живем с вами накануне колоссальной катастрофы еще и потому что землетрясение - штука непредсказуемая.

Согласно статистике, вероятность разрушительных землетрясений с течением времени увеличивается. Институт земной коры дает прогноз, что до 2050 года вероятность землетрясения магнитудой 8-9 баллов в Иркутской области составляет почти 100 %.

- Даже если землетрясения не случится, в силу того, что срок службы этих зданий истек и все эти строительные конструкции в результате естественного износа утратили свои свойства, эти дома могут разрушаться самопроизвольно, - добавляет Владимир Ковалев, - И случаи обрушения стеновых панелей уже были в Иркутске и в Ангарске, часть стеновых панелей просто сползает. По счастью, пока обошлось без жертв, но это только пока. Мы играем в прятки со смертью.

По словам Владимира Ковалева, самая большая беда связана с тем, что наши органы местного самоуправления и органы государственной власти Иркутской области, зная об этой проблеме, фактически бездействуют.

- В прошлом году в послании губернатор Приангарья Сергей Левченко обозначил эту проблему но каких-то конкретных движений по ее решению мы сегодня не видим, - продолжает Владимир Ковалев, - Чтобы решить эту проблему нужно более 100 млрд. рублей. За пять лет и даже за 10 ее не решить. В лучшем случае лет 15, а то и все 30. Нужны федеральные деньги и мощности строительного сектора.

Состояние стеновых панелей после землетресения 2008 г., Ново-Ленино, источник - irkutinvest.ru

Нужны практические шаги

По словам Дениса Воронова, полноценного крупномасштабного обследования хрущевок в Иркутской области не проведено.

- Мы не понимаем состояния этих домов до конца, мы не понимаем завтра или через 10 лет эти дома начнут обрушаться одномоментно. Панели этих домов осыпаются регулярно уже сейчас. Последнее крупное обрушение было 16 апреля в г.Ангарске. Местная мэрия признала дом аварийным, а потом долго торговалась с региональной властью, что с этим домом делать - расселять или капитально ремонтировать. В итоге было принято не техническое, мало законное, но политически выдержанное решение - будем его капиталить.

Темы реновации иркутских хрущевок касались и участники отчетного собрания Союза строителей Иркутской области.

- Мы ходим по острию ножа. Рассуждаем так: авось пронесет. Требуется отдельная программа реновации Правительства области с утверждением Правительства России и системного сопровождения выполнения этой программы, - отметил председатель Союза строителей Юрий Шкуропат.

- По данной теме губернатор планирует провести совещание, будет создана рабочая группа и вопрос как-то сдвинется с мертвой точки, - сообщил Александр Битаров, депутат законодательного собрания Иркутской области, - Но все это делается очень медленно. Чтобы ситуация начала меняться, надо принять программу, потом закон, потом кучу нормативных документов. Союзу строителей Иркутской области и региональному Минстрою необходимо взять эти темы на вооружение. Мы с вами ответственны за то, что может произойти. Мы к практическим шагам не приступили до сих пор.

Справка «Сибдома»

На странице Фейсбук «Регенерация города» выкладываются адреса домов в Иркутске, которые относятся к 335 серии, а также информацию, сколько лет дому и когда он ремонтировался.