Консультация юриста по вопросам недвижимости (стр. 37)

Здравствуйте.
Сегодня был в Стройсервисе по поводу переоформления договора на автопарковку (фирма настойчиво предлагает всем дольщикам переделать документы). Имею инвестиционный договор, заключенный в 2005 году, по которому застройщик обязан построить парковку и передать мне в собственность долю, соответствующую одному паркоместу. Мне предложили взамен него выдать справку о том, что я имею пай в кооперативе "Автодом" и могу пользоваться одним паркоместом. Объяснили, что вся парковка, как единый объект, будет регистрироваться в палате на кооператив, а у меня никаких свидетельств не будет, кроме упомянутой справки. Меня тревожит, что без свидетельства из палаты, государство никак не подтверждает наличие у меня прав на эту недвижимость. Справка о членстве в кооперативе, который пока не имеет никакой собственности не внушает большого доверия.
В этой связи есть вопросы:
1. Нормально ли это?
2. Кто-нибудь уже так делал?
3. Если это нормально, то кто несет передо мной обязательства по достройке стоянки?

Юридические услуги на ваше дело составят 15-20 тысяч. Экспертиза окон - тысяч 2,5-5 (разные конторы). Пеня за 1,5 года - минимум 30. Расходы на экспертизу - отдельно. Моральный вред 3-5 тысяч тоже отдельно. Расходы на юриста: присудят от 3х до 7ми тысяч. Вашу выгоду считайте сами.

Ну и окна - как заявите и как докажете: ремонт на сумму X, просто замена, или компенсация самостоятельных расходов на сумму Y.

Гостья, Сергей вам все в приницпе верно сказал.

Я не адвокат. :)

Юридические услуги на ваше дело составят 15-20 тысяч. Экспертиза окон - тысяч 2,5-5 (разные конторы). Пеня за 1,5 года - минимум 30. Расходы на экспертизу - отдельно. Моральный вред 3-5 тысяч тоже отдельно. Расходы на юриста: присудят от 3х до 7ми тысяч. Вашу выгоду считайте сами.

По вопросу совмещения требований "право собственности" и "окна": я не рекомендую. Это не запрещено законом (продавец обязан не только передать товар, но и передать товар надлежащего качества) и в приницпе судами допускается (с молчаливого безразличия застройщика), но я не вижу оснований у вас заявлять иск о качестве товара, ДО ТОГО как вы его получили. Грамотный юрист застройщика на этом затянет дело добавочно на 3-4 месяца. Рекомендовал бы заявлять 2 иска отдельно. Хотя практика меняется каждый день - "Закон не мертв, а жив" (с) непомнюктоизклассиковпрофессии. Даже мое мнение меняется постоянно в зависимости от ситуации.

Комиссия называется просто "госкомиссия". Я с ними никогда не ходил. Это дело гл.инженера, ОКСа и ПТО вкупе с верховным руководством. Акт комисси называется "разрешение на ввод объекта в эксплуатацию". Все что я видел - подписаны начальником Департамента градостроительства администрации г. Красноярска, т.е. тем же лицом (органом), что выдало разрешение на строительство.

К вопросу о безоговорочности признания вашего права собственности. У меня в практике 2 решения, когда инвесторы не смогли признать право собственности с мотивировкой "изъявлял желание платить, не договорились до сих пор по цене, ЦЕНУ ОПЛАТЫ в порядке ст. 424 ГК РФ УСТАНОВИТЬ НЕ ПРОСИЛ, потому иск заявлен преждевременно". Последствия "не страшные" и право на подачу повторного иска по другим основаниям (события изменились со временем) вы не теряете. Теряете только время и госпошлину с суммы, превышающей 1млн руб. Но в тех случаях была нечетко установлена "цена доплаты".

Расходы на юриста можно съэкономить, если минимизировать его участие в процессе. Конретно цена "мозгов" в юруслугах - не более 30%, остальные 70% - время + чтобы "не демпинговать" и "не распыляться по мелочам". Можно загодя заготовить "расширенное" исковое с подробной раскладкой по возможному развитию ситуации и походить в суд самому. Или сразу заявить требования грамотно и доказательно и подать ходатайство о рассмотрении без вас.

ИМХО: Судьи кстати, как это ни странно, любят присутствие "простых людей" в процессе - наверное чувствуют, что судебный процесс это не "мертвая материя" состоящая из работы суда и работы юристов, а есть "реальный процесс защиты нарушенного права". Но опять же судьи бывают разные. Некоторые на дух непереносят юридической неграмотности - могут и наорать. Опять же это ни в коей мере не приводит (да и не должно приводить, былые исключения - подтверждение правила) к вынесению решения против "не понравившейся" стороны.

Подавайте в суд с требованиями о признании права собственности. А до этого направьте Саве претензию с просьбой предоставить вам экспликацию и предложением оплатить по цене договора (так как только она и определена). Отхождение от проекта допустил застройщик, вы согласны за это заплатить , но по фиксированной цене договора.
В суде Саве необходимо будет доказать обоснованность требования 44 рублей за квадрат. То есть фактические расходы на строительство 1 метра за весь период должны составить именно эту сумму. Учитывая то, когда строительство велось и данные КрасноярскГражданПроект о средней себестоимости не более 30 р/м за 2006-2007 год сомнительно, что обосновать эту цену они смогут.
Неустойку считать надо как 3% от цены договора (от первоначельной) за каждый день. В принципе более 50 тыс. р. все равно не присудят за просрочку (меньше могут). По окнам - делайте независимую экспертизу и смело в суд. По ЗПП вам обязаны как потребителю вернуть стоимость окон (и балкона) по текущим ценам. Только нужно обосновать. Перспективы у дела - очень хорошие, но с учетом необходимости проведения экспертиз будет длится долго.

Степан
У меня к Вам вопрос по Саве, из вышеизложенного ранее видно, что Вы знакомы с многими застройщиками и т.д.
Дом по Грунтовой 28 введен в эксплуатацию в декабре 2006, в марте 2008 стал 28А, сейчас готовят дополнения к вводу в эксплуатацию из-за литеры "А", акты приема-передачи квартир до сих пор не подписаны, мы живем и платим по полной программе за квартплату
вопросы:
1. практически во всем доме 2-,3-,4-х комнатные квартиры после обмера БТИ больше на 1,5-7,0 кв.м. Сава требует оплатить "лишние" квадраты из расчета 44000 руб. за каждый метр. На какой закон сослаться, чтобы это не платить? в договоре прописано, что стоимость 1 кв. м. 13000 руб и изменению не подлежит, а в дополнительных условиях написано, что стоимость квартиры может измениться после замера БТИ.
2. как будет считаться неустойка, если разрешение на строительство было получено застройщиком до 1 апреля 2005 г, а стоимость квартиры 1 100 000 была первоначально, а нам физ.лицо переуступило по 1 500 000, исходя из первой суммы или второй?
3. Исходя из суммы неустойки мы будем решать подавать ли на них в суд, потому как нам нужен такой адвокат как Вы, сориентируйте, не получится ли так, что неустойка с нашей квартиры не покроет даже расходы на адвоката?
4. и самое тяжелое-гнилые, вечно мокрые и плесневелые окна. Мы будем их менять, а также остекление лоджии, потому как дверцы нигде нормально не открываются и не закрываются и отрегулировать их оконщики не могут-размеры не совпадают. Каким образом и можно ли вернуть уплаченные нами деньги за окна?
претензии по недоделкам и недостаткам отвозили в Саву много раз, а толку нет.
И последний вопрос-какая-то комиссия должна же принять этот дом, прежде чем его в БТИ зарегестрируют. Как называется эта комиссия? Из кого состоит?
Заранее благоданы Вам.

ЗоЗПП: "не допускается включение в договор норм ухудшающих ,относительно гарантированного законом, права потребителя" насколько я помню все имеенно так. Дальнейшие действия - глава "Недействительность сделок" ГК РФ. "Сделка недействительна в части пункта такого-то, поскольку ЗПП..."

Спс, это то что нужно

Сергей!
ЗоЗПП: "не допускается включение в договор норм ухудшающих ,относительно гарантированного законом, права потребителя" насколько я помню все имеенно так. Дальнейшие действия - глава "Недействительность сделок" ГК РФ. "Сделка недействительна в части пункта такого-то, поскольку ЗПП..."

"В суд, все нах в суд" (с) Степан
... и да будет всем щастье.
Шансы есть.

А вответ:
"Договор читали? Пункт такой-то видели? Подписали договор - ну вот и замечательно. У нас- Застройщика нет никаких оснований вам возвращать деньги"
Договор определяет как количество, так и стоимость метра. Но имеет и указанный пункт. А подпись застройщик будет трактовать именно как согласие с этим пунктом. :)

"Я вот купил у вас квартиру. При заключении договора были определена цена за квадрат в сумме такой-то. После окончательного обмера было выявлено расхождение. Считаю, что я вам переплатит постольку, поскольку при заключении договора цена общая была определена как произведение количества на сумму. Если бы я заключал договор сегодня, то уж конечно же вы указали бы реальную площадь квартиры. Мне площадь оченно важна. Предлагаю возвратить мне сумму переплаты по договору. Вот мои банковские реквизиты. Всем счастья."

Можете в принципе так.

Или:
"... цена была определена общая, без указания на цену каждого квадратного метра. Однако в договоре указана конкретная площадь. Считаю, что это недостаток товара и предлагаю соразмерно уменьшить цену. Для сохранения паритета интересов сторон предлагаю для выяснения суммы уменьшения цены определить, что цена квадратного метра составляет Общая цена/площадь...." далее по смыслу.

Степан

ОБЩЕЕ РЕЗЮМЕ: В конкретном случае и вообще сегодня расхождение по квадратам - это формально недостаток. И возникает право требовать соразмерного уменьшения цены. Там где определена цена за квадрат - проще простого. Там где не определена - сложнее. Но все решаемо.

Какие контраргументы предъявить застройщику по поводу этого? плметра

ДМИТРИЙ ......
Можно просто сдавать в аренду любое количество квартир и после окончания отчетного периода,т.е. прошедшего года/ с 1 апреля/, смело платить налоги в разиере 13 % от любой суммы ,которая Вас устраивает. Сумма будет зависить и от Вашей совести.....

А когда вы добровольно заплатите указанные налоги, к вам придут люди из УНП и ОБЭП и будут долго и упорно доказывать вам, что систематическое извлечение доходов от сдачи имущества в аренду есть предпринимательская деятельность, которая требует регистрации в качестве юридического лица или ИП с соответствующими составляющими. И что ваши действия есть статья 171 УК РФ и вы вообще гад страшный :)
Сдача имущества в аренду физиком без регистрации ИП или ООО - палка о двух концах. Вроде бы можно, но не всегда. Причем мой пример - не измышления, а реальный случай, правда из соседней с краем области.

ДМИТРИЙ ......
Можно просто сдавать в аренду любое количество квартир и после окончания отчетного периода,т.е. прошедшего года/ с 1 апреля/, смело платить налоги в разиере 13 % от любой суммы ,которая Вас устраивает. Сумма будет зависить и от Вашей совести.....

Права на квартиру:
1. Квартира, приобретенная в период брака - это общее имущество супругов, кроме случая дарения (тогда она принадлежит тому, кому подарили и не входит в общее имущество). Вы имеете при разводе права на 50% квартиры.
2. Через суд можно опротестовать равенство долей супругов в общем имуществе. По различным основаниям.

Наследство-завещание:
1. Написал сегодня одно - потом его отменил и написал другое. :)
2. Любое заинтересованное лицо, доказавшее свой интерес (в частности наследники по закону или иные лица), может оспорить завещание по различным основаниям. Перечислять основания смысла не имеет.

Хотите закрепить права на 50% квартиры "намертво" - идите к нотариусу и осуществляйте частичный раздел имущества в период брака - конкретно делите квартиру 50-50 (или как договоритесь). После этого квартира выпадает из общего имущества и при разводе не подлежит разделу.

Добрый день! Пишу Вам из Москвы. Хотелось бы узнать, если мой муж является собственником квартиры, которая приобреталась в совместном браке. Какие я имею права на квартиру, если например мы сним разводимся. И еще у мужа от первого брака взрослый сын, а муж написал на меня завещание, что может сделать его сын. Спасибо

Степан, спасибо за исчерпывающий ответ.
Применительно к моему случаю - цена составная, но есть пункт о не оплате, если менее 1 кв м.
Пишу претензию (пока в проекте, так как нет на руках акта приема-передачи), но ответ знаю наперед: спасибо за претензию, но читайте пункт такой-то. Денег вам не положено.
Само-по-себе расхождение по цене договора - это 13 тыс.руб. в целом не так уж и мало.
Соглашусь , что это все же недостаток (недодали оплаченного), но как оспорить ссылку на пункт договора?

PS Подпадает под 214 ФЗ

Хотел корректуру внести:
вместо
"Теперь мы видим, что закон и договор (конкретный рассматриваемый) прямо ответственности ЗА НАРУШЕНИЕ УСЛОВИЯ договора не"
читать
"Теперь мы видим, что закон и договор (конкретный рассматриваемый) прямо ответственности ЗА НАРУШЕНИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА О КВАДРАТУРЕ не"
Степан

Начинающий юрист
Вы читайте абзац до конца. Еще раз для НАЧИНАЮЩИХ юристов: если отклонения находятся в пределах строительных допусков, то недостачу квадратов недостатком назвать нельзя. Поясню в конце ответа.
Здесь проблематика то вообще не в этом: застройщик самостоятельно определил, что цена квартиры складывается из цены на отдельный квадрат. В таком случае безусловно, что передача 8 вместо 10 - недовес. Деньги за 2 - назад.

Вообще читайте внимательно ГК и общую теорию ГЗ. ГК и ГЗ (гражданское законодательство) строится в основном на т. н. последствиях каких-либо событий.
Последствием нарушения условий договора является ответственность стороны в каком либо виде, предусмотренном законом (пеня, штраф, неустойка, возмещение убытков и упущенной выгоды) или договором (коньяк, пиво, набить морду - как договорились :)).
Передача товара в меньшем количестве предусматривает отдельные последствия: например ст. 466 как частное проявления общеправового смысла. Однако потребителю явно не хочется пользоваться ст. 466 (по аналогии) - т.е. отказываться от договора.
Тогда смотрим ЗПП - определение "недостаток" и ст. 18 оного (абз. 4 п. 1). А ЗПП говорит только о товарах, работах и услугах, куда целевое финансирование не попадает (читайте НК). В таком случае если бы застройщик сам не говорил о том, что цена договора СОСТАВНАЯ, то потребитель в любом случае шел бы взад. Однако наш доблестный ВС решил *самоцензура* методами распространить на ДДУ нормы бытового подряда (правовая логика мне неясна, но целевое назначение такой установки очевидно - менять законодательство под эти вещи нерационально, а без такого потребитель вообще курит бамбук). Просто у ВС него выбора не оставалось в условиях, когда такой институт как долевое строительство это новость для континентально-римской системы права и потому оно под него не катит.
Потому практика (именно практика, а не право) приходит к тому, что действительно суды признают недостачу квадратов по ДДУ именно основанием для применения последствий передачи товара с недостатком - абз. 4 п. 1 ст. 18 ЗПП - т.е. для соразмерного уменьшения цены. В тех договорах, где цена является СОСТАВНОЙ - шансов себе застройщик сам не оставил - это дополнительное подтверждение возможности рассматривания цены не как единой, а как ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ путем простого сложения-умножения.
Так вот, ПОСЛЕДСТВИЕ ПЕРЕДАЧИ товара с недостатком - это именно соразмерное уменьшение цены. Последствия НАРУШЕНИЯ условий договора - определяемая законом или договором ОТВЕСТВЕННОСТЬ в определенной форме - пеня, штраф, неустойка, убытки.
Теперь мы видим, что закон и договор (конкретный рассматриваемый) прямо ответственности ЗА НАРУШЕНИЕ УСЛОВИЯ договора не предусмотрел. Однако в конкретном рассматриваемом договоре, застройщик по своему усмотрению совершил две ошибки:
- сделал цену составной
- косвенно признал, путем введения фразы "о минимальном размере расхождения квадратов для пересчета цены", что подлежит применению *самоцензура* судебная практика.
Однако вторая ошибка (первая вынужденная, т.к. увеличение квадратуры происходит чаще уменьшения) имеет и пользу для застройщика, поскольку ст. 400 именно предварительно минимизировать применяемые ПОСЛЕДСТВИЯ ответственности за НАРУШЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА, но никак не запрещает застройщику минимизировать возможность применения ПОСЛЕДСТВИЙ ПЕРЕДАЧИ ТОВАРА с недостатком.
РЕЗЮМЕ: передача квартиры в меньшем чем предусмотрено договором квадратуре является основанием для применения последствий передачи товара с недостатком по ЗПП в форме соразмерного уменьшения цены именно для тех договоров, где ЦЕНА СОСТАВНАЯ и образуется из поквадратной.

У вас сразу вопрос: а если цена на квадрат не определена? У меня сразу ответ: не знаю, практики по этому вопросу почти нет. Но я вижу определенные трудности для суда: как определить цену квадрата? Если вы хотите просто поделит - кто сказал, что цена каждого квадрата равна? Кто сказал, что все конфеты в коробке равноценны? :)

Более того, смотрим ФЗ214 (о долевом). Так вот у меня появляется мнение, что если смотреть букву закона, то расхождение по квадратуре вообще не является недостатком товара для целей применения соразмерного уменьшения цены. говорит о том, что я строю по проектной документации. А у потребителя есть всего лишь специально предусмотренное право (п. 2 ч. 1.1. ст. 9 ФЗ "О долевом") рсторгнуть договор в судебном порядке, в случае "существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства".

Вопрос конечно же спорный: это ведь в принципе не отвергает право потребителя доказать что это является недостатком и потребовать соразмерного уменьшения цены. Но препятствия все те же: а кто вам сказал что цена квадрата одинакова или вообще может быть определимой?

Т.о. у застройщика есть всего лишь один противник на это пути - ФРС, которая рекомендует вносить в договор площадь квартиры. В принципе их требование незаконно и когда-нибудь настанет момент, когда застройщиков это утомит и они не пойдут навстречу "хотелкам" ребят из ФРС. Вот тогда потребителя и застройщика только суд рассудит.

Ведь что такое недостаток - несоответствие чего-либо обязательным требованиям (1),... условиям договора (2)... обычно предъявляемым требованиям (3)... или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется (4), или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора (5)...

Я меняю проект и говорю, что однокомнатные квартиры будут на 3 квадрата меньше. И что:
- квартира соответствует проекту (1)
- квартира соответствует условиям договора (2)
- квартира соответствует обычно предъявляемым требованиям (3) - я так изменю, чтобы соблюсти все нормы СанПиНов на обеспеченность пространством, светом и т.п.
- квартира может быть использована в обычных целях, для которых и предназначена (4) - опять же я соблюл все требования СанПиНов и пр. и пр. - значит жить в ней можно точно так же как и во всех прочих однокомнатных.
- квартира соответствует целям, предъявляемым потребителем изначально (5) - да кто вам сказал, что я буду там извращаться и писать в договоре что Вася Пупкин хочет именно однушку площадью 42 метра и на меньшее не согласен. Я дам свой бланк договора и выбор: "ешь или не ешь".
Вот в таком случае эти 3 квадрата не будут являться недостатком. И соответственно никаких пересчетов. А у потребителя возникает всего лишь прав расторгнуть договор на основании п. 2 ч. 1.1. ст. 9 ФЗ214. И все.

ОБЩЕЕ РЕЗЮМЕ: В конкретном случае и вообще сегодня расхождение по квадратам - это формально недостаток. И возникает право требовать соразмерного уменьшения цены. Там где определена цена за квадрат - проще простого. Там где не определена - сложнее. Но все решаемо.

А вот скоро эта лафа кончится....

Извините за многословие. Дурацкая привычка доносить свою мысль до самых непонятливых.

А может это Необоснованое обогащение?

Недостатком в смысле ЗоЗПП это (расхождение по метрам, при отсутствии явных фактов умышленного увеличения-уменьшения площадей) также не является

Почему?
ЗПП
недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

Почему застройщик ограничил изменение 1 кв м? А вот возьмет и Поставит 10 кв м. в договор.... И тоже все нормально Ответственность за ненадлежащие исполнение обязательств. Обязался передать 50 м, передавай. А не 45.

Начинающий юрист
Для начала посмотрите законодательное разделение термина "ответственность" применительно к данной статье (за нарушение условий договора) и потом уже посылайте все в сад. :)
Ст. 400 здесь вообще не причем. Ответственность в рамках ст. 400 ГК РФ это пени, штрафы, неустойка, etc.

Ст. 400 ГК РФ просто нифига не дает мне возможность прописать в договоре пеневку меньше чем в ФЗ "О долевом". Я имею возможность только убеждением заставить подписать инвестора соглашение об ограничении размера неустойки с "открытой датой" и формулировками "срок строительства просрочен, потому стороны договорились друг друга не наказывать или наказывать не сильно". Вот как раз эта статья и не дает мне возможнности заложить изначально заниженную пеню или заблаговременный (до наступления даты просрочки) "пакт о ненападении" :)

У меня 2 дела были. Насчет указанной ситуации. Одному (- 1,02 м.кв.) - присудили. Другому (-0,68 м.кв.) - не присудили. Именно потому что в договоре написано именно так (почти что дословно совпадает с ситуацией у Сергея).
Все зависит от конкретного судьи.

Кстати, цена кв.метра именно и применяется застройщиком для целей таких вот "потерянно-найденных" квадратов. Я уже давно жажду перейти на неуказание в договоре цены квадратного метра (т.е. на отсутствие привязки общей цены к цене на часть) - я продаю товар целиком каков он есть в планах сейчас и именно в таком виде который он окажется в будущем. Только вот практика показывает, что на квадратах можно заработать. Потому как находятся лишние квадраты чаще, чем исчезают запланированные.

Недостатком в смысле ЗоЗПП это (расхождение по метрам, при отсутствии явных фактов умышленного увеличения-уменьшения площадей) также не является. Объяснять долго, потому не буду - сами подучитесь немного и поймете. Речь веду о том, что строительство само по себе по характеру не является прецезионным (особо точным) и там есть допустимые отклонения, при укладывании в рамки которых считается что проект не нарушен. Если при этом продать вам квартиру не "пометрово", то тем более вопрос о возвратах/доплатах снимается.