Консультация юриста по вопросам недвижимости (стр. 22)

Степан, подскажите, в настоящее время сложилась практика по признанию права собственности на незавершёнку в виде квартиры (доли и т.д.)или нет?

Степан тут такой вопрос, в ДДУ предусмотрено такое положение, что если вдруг S квартиры меняется, то либо я либо застройщик платит денешку. По результатам обмера S изменилась на 0,33 км метра в большую сторону, естественно денег нет на доплату. Тут как назло приходят крамольные мысли, да и практика показывает, что измененная S менее 1кв/м перерасчету не подлежит.
Регламентировано это как то?

Никак не регламентировано. Более того практика красноярских судов пришла к следующему фактическом выводу:
1. Цена договора ДДУ является его существенным условием.
2. Цена может быть изменена по соглашению сторон (с условием о гос.регистрации изменений) или через суд.
3. Условие об изменении цены договора по результатам изменения площадей фактически является просто отдельным обязательством, выраженным в письменной форме и возлагающее на стороны последствия свершения некоторых событий.

"Отдельное" не в смысле "отдельный документ", а в смысле "не влияющее на существо основного договора (основного текста), а просто технически включенное в текст единого договора без выражения этого обязательства в виде отдельного документа".

Т.е. суды приходят к выводу, что одним документом заключены несколько договоров (согласованы несколько обязательтств)
- ДДУ как самостоятельный вид договора
- набор неких односторонних обязательств одной стороны перед другой, завязанные на какие-либо факты и события ("оплатить окна", "оплатить площадь", "нести расходы по коммунальной и жилищной услуге с момента ввода дома в эксплуатацию" и т.п.).

Причем, только в очень ограниченном количестве случаев, данные условия являются нарушением прав потребителя ("навязывание несогласованных услуг", "обуславливание приобретения основного товара/работы/услуги через приобретение дополнительных товаров/работ/услуг") и могут быть признаны незаконными.

Практика пока нечеткая и что-то говорить "железно" я не могу. Но исходя из бедственного состояния нашей экономики и положения строителей могу сказать, что права потребителя все же должны быть немного "урезаны". Что и происходит все чаще.

Елена, вычеты предусматриваются по суммам, потраченным в соответствие с договором.
Соответственно Вам надо менять договор (его условие - цену).
Сделать это можно 2мя путями:
1. Предложите продавцу сделать это добровольно, или вы воспользуетесь правом на взыскание разницы м/у "официальным" и "фактическим". Правда Вас могут обвинить в мошенничестве.
Если же кто-то подаст нездоровую идею о недействительности сделки, совершенной для целей нарушения закона (уход от налогов), то вполне возможно что (в идеальной юридической теории) "черные" денежные средства могут быть обращены в доход государства. О таком я не слышал, но "в теории возможно".

2. Пытайтесь изменить условия договора через суд, признавая тот факт, что реальная цена сделки отличается от номинальной на сумму разницы.

Только после этого (изменение условий договора) Вы получите возможность вычета в полных суммах.

Агент по доверенности заключила договор от Вашего имени и вы вольны были исполнять его в соответствие с его условиями (т.е. не платить "сверх официального").
Только тогда продавец мог бы обвинить в мошенничестве или причинении ущерба ("предложили расплатиться наличными, а потом обманули и тем самым присвоили причитающиеся мне деньги/нанесли ущерб на сумму...") уже группу лиц (Вас и агента, действующими в сговоре).

Возложить на агента убытки, возникшие у Вас в сумме недополученного вычета, Вы не можете, потому что в доверенности у Вас написано (скорее всего) "поручаю агенту определить по своему усмотрению условия договора и заключить такой договор от моего имени".

Незнание закона не освобождает от ответственности, а также от последствий, вызванных незнанием (в т.ч. и от убытков).

Еленаа если Продавец еще и обратится в суд о расторжении договора и выиграет его, то Вам он вернет 1млн :), а не уплаченные 1.75. Будте чесны изначально и не старайтесь никого обмануть, как говорится не рой яму другому, а то сам попадешь.

Не, здесь все будет в норме. есть расписка. соответственно есть долг который можно вернуть (если постараться)
С агента абсолютно нереально ничего взыскать. Да и он не причем. Дело в том, что при продаже недвижимости вычет составляет всего 1 млн. (тогда как при покупке - 2). И ни один здравомыслящий продавец не продаст имущество до 3 лет за сумму более 1 млн. без компенсации ему налога. Если бы продавец продал за 1.75 по документам, с 0.75 пришлось бы заплатить 13%. Если вы эту сумму компенсируете, то не вопрос. Только в чем для вас резон? Отдадите 98 тыщ в момент покупке чтоб потом, через года 2 (если годовая зарплата 500 тыщ) получить их обратно?

да и практика показывает, что измененная S менее 1кв/м перерасчету не подлежит.

это какая практика?

Степан предыдущее сообщение мое, спасибо за ответ.

Еленаа если Продавец еще и обратится в суд о расторжении договора и выиграет его, то Вам он вернет 1млн :), а не уплаченные 1.75. Будте чесны изначально и не старайтесь никого обмануть, как говорится не рой яму другому, а то сам попадешь.

Степан тут такой вопрос, в ДДУ предусмотрено такое положение, что если вдруг S квартиры меняется, то либо я либо застройщик платит денешку. По результатам обмера S изменилась на 0,33 км метра в большую сторону, естественно денег нет на доплату. Тут как назло приходят крамольные мысли, да и практика показывает, что измененная S менее 1кв/м перерасчету не подлежит.
Регламентировано это как то?

Есть договор на покупку квартиры на 1 млн руб, и второй как расписка на 1,75 млн руб (агент объяснила , что так нужно для налоговой), деньги передавали в машине сумма 1,75 млн руб. Когда я обратилась в налоговую за вычетом, мне сказали, что я потеряла большую сумму, и получу только с 1 млн руб. Я попыталась обратиться к агенту, но она не хочет со мной разговаривать, директор агентства "Азбкука жилья" скрывается (не хотят мне объяснить почему так составлен договор, что я потеряла деньги, пусть он тогда вычитает с агента, или мне идти в суд? или в Союз риелторов? Что делать ? (Просто я доверилась агенту, первый раз покупала квартиру)

1. Что написано в доверенности? "Заключить договор на свое усмотрение" или "Заключить договор на сумму не менее..."?
2. Как (каким образом) вы передавали деньги за покупку?

Степан, подскажите пожалуйста к кому мне обратиться по поводу обмана агента т.к. при покупке мной квартиры она умышленно составила договор на 1 млн руб., вместо 1,75 млн руб. и теперь я потеряла деньги в вычете (я первый раз купила квартиру и мне никто ничего не объяснил). Теперь она мне хамит и директор агентства от меня скрывается. Что мне делать?

Степан
Спасибо большое за ответ и разъяснения:)

Прохожий, письмо в ответ на ваше направил.

Михаил,
читайте здесь

http://forum.yurclub.ru/lofiversion/index.php/t33782.html

Видится мне что невозможно разделить квартиру путём выдела долей в ней через "Отдаю 1/3 и 1/3, оставляю себе 1/3".
Придётся образовывать доли путём отдачи всего в долях на новых собственников (Х собственников по 1/Х) и потом делать обратную сделку на У долей в ваш адрес. Тогда у вас доля уменьшится со 1/1 до У/Х.

Обратитесь в ФРС (Регпалату) на предмет "Я хочу подарить/продать долю в неделимой вещи (квартире) в адрес ФИО. Допустимо ли такое?".

ника

(1).
Есть 2 понятия разделения.
"Де-юре" и "де-факто".


1. "Де-юре". Это выделение доли (конкретной в виде дроби) из общей совместной.
Скорее всего доли в праве собственности у вас уже определены (исходя из долей, определённых наследством).

2. "Де-факто". Это выделение доли в том числе в натуральном виде (предварительно или одновременно с этим вопрос должен быть решен "де-юре").
НО! Разделить можно только делимую вешь, т.е. не являющуюся неделимой. (Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой - ст. 133 ГК РФ).

Сразу скажу вам, что ваша квартира - неделимая вешь. И "в натуре" ("де-факто") вы её не разделите по причине её "физики" (один туалет-ванная, одна кухня, один вход...).

(2).
Помимо собственно выдела в натуре есть понятие "Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности"

Гражданский кодекс РФ
Ст. 253 "Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности"
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом...

Т.е. вы с вашим сособственником вправе определить в письменном соглашении что "комната №1 находится в пользовании исключительно у ФИО, а комната №2 - у ФИО2".
Остальными помещениями в квартире стороны пользуются совместно, т.к. они предназначены для обслуживания всей квартиры в целом (туалет-ванная, кухня, коридор). Есть спорный вопрос в практике по балкону, на который есть выход только из одной комнаты.

Если соглашение между сторонами достигнуто быть не может - то в суд.

Вообще - подробнее читайте здесь
http://www.underlaw.ru/articles/razdel/234/

http://forum.yurclub.ru/lofiversion/index.php/t87701.html

http://forumyuristov.ru/showthread.php?t=367

(3).
По ? взыскания сумм за оплату:
Возможно через суд за предшествующие дате обращения в суд 3 года (срок исковой давности).
Или через зачёт взаимных задолженностей, на который (на зачёт) срок исковой давности не распространяется, но должны быть встречные задолженности.

2-х комнатная квартира хрущёвка досталась по наследству.Как можно разделить её на 2-е равные доли не продавая квартиру?Один собственник проживает и платит за квартиру, а второй за 8 лет ни разу ни оплатил ни чего. Можно ли со второго взять половину суммы?

Здравствуйте. Чтобы погасить кредит материнским капиталом, требуют поделить квартиру на доли между членами семьи ( двое малолетних детей, супруга), как это сделать, какой договор составлять. Я собственник квартиры, обременения нет.

Напишите подробнее ситуацию мне в почту.
Интересует что такое "недооформлено наследство" (дата открытия наследства, кто принял, кто проживает, у кого прописка, как зафиксировано условие "предоставить другое жилье").

Здравствуйте, подскажите пожалуйста как поступить? Имеется квартира полученная в наследство на несовершеннолетнего в другом городе, но с условием продажи квартиры- предоставление любого жилья нынешнему жителю квартиры. Документы на наследство недооформлены (не зарегистрированно в регпалате). Можно ли и каким образом продать квартиру в другом городе не выезжая туда? Заранее спасибо за ответ.

спасибо, Степан :)

Гость

http://www.sibdom.ru/forum_theme.php?theme_id=3073

здесь почитайте