«Рынок – он живучий»: эксперты – о кризисе и прогнозах на будущее
Рынок жилищного строительства сегодня в центре внимания – текущая экономическая ситуация сказывается на нём и напрямую, и опосредованно. Общая неопределённость, колебания ипотечных ставок, падение покупательской способности населения так или иначе оказывают влияние на отрасль. «Сибдом» поговорил с иркутскими девелоперами и выяснил, как они оценивают ситуацию и каковы прогнозы на будущее.
Мартовский бум
Ситуация на геополитической карте мира разделила положение многих бизнесов на «до» и «после». Не обошла стороной эта тенденция и отрасль строительства. Девелоперский рынок делит это период на время до марта, март и «постмарт». После начала спецоперации на Украине и последовавших за ней обвала рубля и экономических санкций многие россияне – и иркутяне не исключение – стали всерьёз опасаться потерять сбережения. На этом фоне на рынке жилья в марте случился настоящий бум: люди начали нести деньги в недвижимость. Кто-то инвестиций ради сохранения денег, кто-то, не желая упустить возможность, сдвинул планы по покупке жилья на более ранний срок.
– В эконом-сегменте в марте после введения санкций произошёл резкий скачок спроса. Отложенные заявки, с которыми менеджеры планировали работать летом и даже осенью, резко вернулись. У нас в марте было много рекордов, мы оказались на втором месте среди застройщиков Иркутской области по количеству заключённых договоров. До марта 60-65% клиентов это были «ипотечники», в марте этот процент увеличился до 80, – рассказывает руководитель проекта «Юго-Западный» Сергей Никитин.
Массированный ажиотаж привёл к тому, что покупатели выбрали практически всю линейку предложений от застройщиков: скупалось всё подряд. Менеджеры компаний перевыполнили свои планы по продажам в два-три раза, работая практически без выходных. Более того, молниеносно регистрировали сделки в Росреестре, очень быстро банки одобряли ипотеку.
– Раньше в общем объёме продаж 50-60% приходились на покупателей с ипотекой. В марте были взрывные продажи, люди покупали всё, что угодно. Они выбирали старую ставку, выбирали всё, что есть, люди несли деньги в недвижимость, сберегали их. В марте было очень много инвесторов и не очень много сделок по ипотеке. Из тех, кто покупал с использованием жилищного кредита, 10% оформляли сделки по семейной ипотеке, – рассказывает Екатерина Прядко, генеральный директор СЗ «ГРАНДСТРОЙ», который работает в сегменте комфорт-класса.
Коммерческий директор девелоперской группы «Хрустальный» Кристина Яковенко, в свою очередь, отмечает, что для рынка загородного строительства все осложнившие жизнь покупателям и застройщикам факторы не стали критическими. Они в большей мере повлияли именно на городские проекты.
– Прямого влияния экономических санкций нет, но они стали причиной подорожания материалов. Также на стоимость проектного финансирования влияет ключевая ставка. Неизбежно, на новостройки вырастут в цене. Общий экономический спад повлиял на спрос, однако для загородного строительства эти факторы не являются критическими в отличие от городских проектов. Поэтому стоит обратить внимание на загородные проекты, имеющие развитую инфраструктуру, – говорит она.
В апреле, ожидаемо, произошёл спад: повысившиеся ставки и общая неопределённость в экономике заставили потенциальных покупателей затаиться. Тем более, что сейчас оказался заморожен рынок вторичной недвижимости. Продаж практически нет, в том числе, из-за высоких кредитных ставок на покупку старых квартир, – а это значит, что и физическое количество потенциальных покупателей снизилось.
Кроме того, после того как президент России Владимир Путин объявил о снижении ставки по льготной ипотеке с 12% до 9%, люди решились подождать со сделками в надежде на ещё большее дальнейшее понижение.
Как сказались санкции на стройматериалах?
Начиная с конца февраля, из новостной повестки не выходит тема «культуры отмены»: санкции коснулись буквально всех сфер жизни. Естественно, у обывателя возникает вопрос и относительно импорта строительных материалов. Однако девелоперы отнеслись к невозможности поставить товары из Европы спокойно.
Кто-то уже переориентировался на азиатский рынок, кто-то – на внутренний.
– В эконом-сегменте количество европейских производителей невелико. Сейчас мы заказали пробные партии у отечественных поставщиков. Единственные крупные позиции – лифтовое оборудование, заказали его из КНР и успели в феврале оплатить полную стоимость. Проиграли только на доставке, по которой стоимость увеличилась. Логистические цепочки из Китая формируются заново. Это связано не только с санкциями, но и с пандемией коронавируса, там по-прежнему она бушует. Также растущий спрос покупателей из России осложнил поставки из Китая. Но говорить о том, что как-то усложнилась стройка из-за санкций, нельзя, – говорит Сергей Никитин.
Кроме того, при рестарте проекта «Юго-Западный» было решено уйти от «ручного» монолитного домостроения к промышленному. Железобетонный каркас домов в микрорайоне теперь производится в Иркутске, что, помимо прочего помогло обезопасить будущее стройки от возможного дефицита рабочих кадров – с такой проблемой девелоперы столкнулись во время пандемии коронавируса, когда границы закрылись. Да и в целом проблем с материалами сейчас на «Юго-Западном» нет: они были закуплены по большей часть ещё в 2021 году.
– После выборов в Госдуму в 2021 году цены пошли вверх, тогда мы максимально закупились, и это позволило удерживать цену. Мы сейчас продаём квартиры по ценам ниже текущей себестоимости, – говорит Сергей Никитин. – Новая очередь «Юго-Западного» начала строиться с пошлого лета, у нас всё стабильно по обеспеченности материалами. На конец февраля 75% материалов было проплачено и доставлено.
В «Хрустальном парке» также не испытывают трудностей с комплектованием строительства материалами. Есть некоторые нюансы по стопроцентной предоплате и частичным отсутствием на складах у поставщиков запчастей на спецтехнику, но это не критично. Уже сегодня поставщики почти перестроили логистику. Однако у девелоперов есть ожидания, что цена на стройматериалы снова поднимается.
– К основным импортным «комплектующим» стройки я бы отнесла окна, кровельные, отделочные материалы фасадов, отопительное оборудование, электропроводку и оборудование энергоснабжения. Средний уровень роста на них составил 20%. Ожидаем подъём цен на пиломатериалы и металлоизделия – во время кризиса пандемии именно они во много выступали стопорами строительства из-за стоимости, а «дерево» зачастую было сложно найти в принципе. Будут проблемы и у кирпичных заводов, так как комплектующие закупаются за рубежом, но, надеюсь, будут найдены обходные пути поставок и проблема проявится в меньшей степени, – говорит Кристина Яковенко.
О проблемах с кирпичом говорит и Екатерина Прядко. Этот материал планировалось использовать для отделки фасада на новом проекте «ГРАНДСТРОЙ» – ЖК «СОЮЗ PRIORITY». В итоге его было решено заменить на навесной фасад «под кирпич», то есть визуальная концепция останется той же. Это сыграет на том, что сроки сдачи будут чуть сдвинуты, но не намного – два-три месяца. В целом же компании нужно заменить около 15-20% импортных материалов, в основном, инженерные системы, но это не так критично.
– Мы работаем в категории комфорт-класса и не можем опуститься до категории эконом. Исходя из этого, мы меняли технические моменты с учётом новых обстоятельств. Мы смотрим на азиатский рынок, на котором выбор даже богаче, чем на европейском, либо находим другие логистические цепочки, – говорит Екатерина Прядко. – Мы уже собрали всех наших поставщиков, подрядчиков, субподрядчиков, обсудили ситуацию и сделали выводы, что никаких проблем нет: всё можно поставить, на всё можно переориентироваться. Рынок живучий: не можем мы поставить светильники, которые планировали, смотрим на аналоги в той же ценовой категории. Одни игроки уходят, другие заходят. Товарного дефицита критического нет.
Основное подорожание, отмечают участники рынка, касается сферы предоставления услуг. Они резко выросли ещё в 2020 году, когда образовался дефицит рабочей силы. Тогда скачок произошёл практически в два раза. Сейчас ни у «Юго-Западного», ни у «Хрустального», ни у «ГРАНДСТРОЙ» нет проблем с бригадами: они сформированы, рабочих достаточно, внимание уделяется теперь не их количеству, а качеству и квалификации. Однако стоимость услуг продолжает расти.
– Общестроительные работы подорожали на 5-10%, отделка – до 50% и выше. Мы ожидаем, что на финальной стадии себестоимость резко пойдёт вверх и ближе к завершению проекта цена будет выше, чем сейчас, – говорит Сергей Никитин.
Цены на жильё: рост неизбежен
Как уже сообщал «Сибдом», в Иркутске стоимость на жильё за последние 11 лет выросла почти в 2,5 раза, а за последние два года – на 46,3%. По оценкам девелоперов, цена квадратного метра будет расти и дальше: как минимум в рамках инфляции.
– Мы понимаем сейчас, что по себестоимости двигаться ниже некуда, мы всё равно уже на пределе. По сравнению с 2020-2021 годом у нас себестоимость выросла в разы: вроде и цена за квадрат выросла, но маржинальная доходность в процентах как была, так и осталась, а сейчас ещё и сокращается. Ниже опускать мы не можем. Кроме того, ценовую политику диктуют и банки. По «СОЮЗ PRIORITY» они уже ниже, чем 125 тысяч рублей за «квадрат», варианты не рассматривают. В целом с января наши цены выросли на 5-6%, и они будут повышаться неизбежно, просто, возможно, уже не такими темпами.
Стоимость квартир в «Юго-Западном» повышалась несколько раз в марте, последнее подорожание произошло 4 апреля. До сих пор в линейке предложений у застройщика есть жильё по цене 65 тысяч за квадратный метр. Однако, как говорит Сергей Никитин, к концу стройки подорожания не избежать: если основные стройматерилы можно было закупить заранее, отделку и благоустройство – нет. Это, так или иначе, приведёт к росту.
– Но в целом в нашем проекте относительно рынка не произошло драматического повышения. Некоторые наши клиенты-инвесторы сообщали о значительном подорожании других объектов, порой на 10% и выше. Это, конечно же, не всегда оправдано. Но, конечно, кто зашёл в стройку в конце 2021 года-начале 2022 года являются заложниками ситуации, и вряд ли им расчётные параметры удастся выдержать, – отмечает эксперт. – Возможности сдерживания цены лежат в области госрегулирования. Рост стоимости продолжится в рамках инфляции, но на какой процент – сказать сложно. В пандемийный период мы давали прогнозы увеличения стоимости за год на 10%, и в принципе в средних проектах так и вышло. Но сейчас процент явно будет выше, и всё зависит от обеспеченности стройки материалами. «Юго-Западный» с этой точки зрения защищён. Но рост будет, в каких пределах, пока сказать трудно, потому что ещё большие этапы работ впереди.
Что ждёт рынок?
Последние два года для жилищного строительства выдались непростыми: пандемия коронавируса в 2020 году создала дефицит рабочей силы, в 2021 году в Иркутске стройка остановилась из-за ограничений по седьмой подзоне аэропорта, в 2022 году – новый вызов.
– Застройщики настолько уже привыкли работать в условиях неопределённости, что у каждого давно есть свои стратегии поведения. По моему субъективному мнению, сейчас каждый будет поступать по-разному. Всё будет зависеть от того, насколько компания была готова к каким-то кризисами и насколько внутри себя она готова гибко реагировать. Кто-то ставит ниже цену, кто-то выше, кто-то остановил продажи «однушек», кто-то наоборот выставил небольшие квартиры. Это не тенденции рынка, просто у каждого свои узкие задачи. Подозреваю, что в целом по России, наверное, могут быть дефолты застройщиков: если компания не была готова к изменениям, а длинные проекты у неё есть, может быть и такое, – делится Екатерина Прядко.
Она отмечает, что для «ГРАНДСТРОЙ» обстоятельства удачно сложились, и в этот кризис удалось зайти настолько мягко, насколько это возможно: компания как раз закончила ЖК «Life» и «SUNCITY», расплатилась по кредитам. Это дало нам возможность приостановиться, чтобы переосмыслить стратегию. Так, по первой очереди нового проекта «СОЮЗ PRIORITY» было принято решение разбить её на четыре пусковых комплекса. Это позволило вывести на рынок первый пусковой комплекс. Сейчас уже обсуждается запуск и второго пускового комплекса.
Задача застройщиков, уверена эксперт, простраивать максимально гибкие бизнес-модели, чтобы работать в любых условиях. Сейчас самый главный вопрос – в покупательской способности. Будет спрос и возможность у людей платить за жильё – будет на рынке больше предложений, будет спрос ниже – значит, нужно меньше строить.
– У нас в любом случае в целом по России очень высокая потребность в обновлении жилищных условий людей. Они не перестают жениться, рожать детей, а недвижимость – это базовая потребность. Человек принимает решение о приобретении жилья не за день, он изучает рынок, это очень инерционный процесс. Бизнес адаптивный, а покупатель более рациональный, – говорит она.
Сергей Никитин считает, что сейчас очень высок риск стагнации рынка. Всё сильно зависит от экономического положения в стране, от финансового положения реального покупателя и от тех программ субсидирования, которые предлагает государства.
– Я думаю, что банки будут предлагать маркетинговые проценты, чтобы предложить максимально выгодные рыночные условия. Ровно 9% будет только у нецентровых банков. Кто-то применит дополнительные маркетинговые ставки, но тогда клиент будет платить единовременную комиссию банку. Здесь нужно каждому клиенту считать, насколько реально его экономия. Во многих случаях экономии не будет. Дьявол кроется в деталях, как говорится: если клиент хочет досрочно закрыть ипотеку, то в таких субсидированных от банка сделках выгоды не будет, – поясняет он.
Эксперты отмечают: одним понижением ставки по льготной ипотеке рынок не спасти. Нужно применять более широкие меры. Например, расширять семейную ипотеку, под которую сейчас подходят далеко не все, и учитывать всех детей на иждивении, в том числе студентов. Пока же её подорожание даже на 1% удержало многих от покупки недвижимости.
Кроме того, необходимо ввести субсидирование ставки процентов по проектному кредитованию застройщиков и по аналогии с программой «Дальневосточная ипотека» стимулировать разработку льготной программы с субсидируемой процентной ставкой из федерального бюджета для СФО – так называемую «Сибирскую ипотеку».
Кристина Яковенко отмечает, что нужно особое внимание уделить рынку загородной недвижимости: нужна доработка перечня льгот для заёмщиков ипотечного кредитования на загородную недвижимость как в отдельном сегменте, аналогичному программе поддержки сельской ипотеки. Есть в этом секторе и другие нюансы.
– Форма проектной декларации для многоквартирного жилья явно рассчитана на высотные многоквартирные дома, состоящие из большого количества квартир. Малоэтажное строительство столкнулось с трудоёмкостью заполнения проектных деклараций в 600 страниц для квартала в 20 домов по 4 квартиры. Срок заполнения проектной декларации ограничен, что создает дополнительную нагрузку как на персонал компании застройщика, так и на контролирующие органы. Необходимо для таких домов упрощения проектной декларации, – говорит она.
Все эти меры, заключают застройщики, помогли бы чуть ослабить давление на строительную отрасль. По их оценкам, ситуация на рынке более или менее проясниться к осени, если глобально в мире ничего не поменяется. Многое сейчас зависит именно от общего экономического самочувствия страны, а каким оно будет, в текущей геополитической ситуации предсказать не может никто.
