Эксперты: основная проблема для застройщиков сейчас – вопрос финансирования
Проблемные аспекты жилищного строительства в Иркутской области в условиях экономических санкций обсудили на депутатских слушаниях в Законодательном собрании региона.
Как отметил министр строительства Иркутской области Павел Писарев, основная проблема на сегодня связана именно с поднятием ключевой ставки с 9 до 20%, а это привело к увеличению ставки по проектному финансированию с 2-4% до 25-28%.
– Но правительство уже приняло ряд мер, и постановлением №534 внесены изменения, которыми эти процентные ставки нивелируются за счёт того, что правительство будет возмещать некоторые расходы банка, они, соответственно, под меньший процент будут выдавать физлицам кредиты и соответственно уменьшать риски по проектному финансированию, – сказал чиновник.
Также продолжают действовать льготные займы: семейная под 6% и сельская под 3% ипотека. Физические лица могут оформлять их по ставке до 12%, а ДОМ.РФ будет принимать заявки от 11,3%.
Проработаны и механизмы для заёмщиков, которые оказались в сложной ситуации сейчас. Речь о кредитных каникулах – даже если они уже использовали их во время жёстких ограничений из-за пандемии коронавируса.
Между тем, на рост цен влияет и рост стоимости стройматериалов. Санкции спровоцировали и рост цен на стройматериалы, и перебои с их отгрузкой, и разрывы логистических цепочек.
– Когда начался резкий рост цен на строительные материалы, Минпромторг отработал, и мы по некоторым позициям видим, что рост уже снизился, например, на арматуру, но есть рост по кирпичу, утеплителю. Мы еженедельно мониторим цены, если увидим рост на сумму выше инфляции, то обращаемся в ФАС, если это местные производители, если федеральные, то в Минпромторг, – сказал Павел Писарев.
Председатель совета директоров ФСК «Новый город» Александр Битаров, в свою очередь, отметил, что с ценами на стройматериалы ситуация не так критична.
– Я бы не сказал, что наступила какая-то катастрофа. Возникли, конечно, определённые проблемы, был, безусловно, одномоментный скачок по ценам у поставщиков. Отдельные позиции в какие-то моменты чуть ли не на 100% вырастали, но они довольно быстро отыграли назад, и сегодня я бы сказал, что рост материалов в среднем произошёл на 10-15%. Есть позиции, по которым рост составил 40%,50%, есть отдельные позиции, например, инертные, сыпучие материалы, которые подорожали на 100%, но они занимают в структуре себестоимости строек небольшую часть, потому существенно на цену квадратного метра они не влияют, – сказал он.
Генеральный директор ЗАО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал не согласился с тем, что инертные материалы являются маленькой частью строительства. Они используются и для изготовления бетона, и для обратных засыпок, и для благоустройства.
– Их удорожание за последние два года подорожали не на 100%, а в три раза. И это влияет, конечно, на стоимость, – говорит он.
В целом строительные материалы производят в России, часть – даже в Иркутской области. Но металл до сих пор завозится, хотя можно было организовать и в регионе завод по производству арматуры из вторсырья, её стоимость была бы ниже. Что-то может заменить Китай. В этом плане больше проблем может возникнуть с техникой и оборудованием – они, в основном, импортные, и российские, и китайские производители на сегодня её заменить не смогут.
Цена на рынке, продолжает Александр Битаров, складывается исключительно из парадигмы «спрос-предложение», потому регулировать её административными методами невозможно: пока будет спрос, цена будет расти. Единственный вариант стабилизировать стоимость – начать строить больше, чем есть потребность. В Иркутске строительный рынок, считает председатель совета директоров ФСК «Новый город», к этому готов.
– Основная проблема сегодня, я считаю, – это всё-таки тема финансирования. Это тема банков, которые должны быть, наверное, поддержаны государством, чтобы они могли опять давать сравнительно льготную ипотеку и нормальное проектное финансирование. Мы поначалу страшились этой системы, а потом нам очень понравилось работать по проектному финансированию, потому что если у тебя продажи вполне успешные, процент, который ты платишь банку за него очень небольшой. У нас получалось не более 3% годовых, по отдельным очередям даже меньше. Но сегодня в силу того, что субсидирование банков сократилось, ставки существенно выросли. Это, безусловно, вызывает рост себестоимости. Но первоначальные «пугалки», что будет рост до 27%, 30%, уже сошли на «нет». Цена, объявляемая банками по проектному финансированию, сейчас в районе 15-17% и, я думаю, будет всё-таки ещё меньше, – говорит Александр Битаров.
Ещё одна болевая точка – это кредиты для населения. Люди уже привыкли к подъёмным ставкам, существовавшим последние два-три года, что порождало увеличение спроса, продаж, потому рынок жилья в России значительно вырос. Но если не будет спроса, то не будет и развития. Однако на этот вопрос вряд ли смогут региональные власти повлиять, дело – за федеральным центром. Регион может лишь следить за федеральными программами, которые предлагают поддержку жилищного строительства.
Генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «Зет Хаус» Евгений Савченко поддержал Александра Битарова в том, что основная проблема сейчас – это именно проектное финансирование.
– Если раньше мы получали проектное финансирование на уровне 10-11% и по действующим стройкам, которые мы ведём сейчас, это достаточно понятная цена за ресурсы от банков, то сейчас банки обещают 20-25%. И по новому строительству, планировавшееся в этом году, мы не понимаем, что будет. Потому что работать на банк, чтобы обеспечить эти проценты, нет смысла. Потому что банк спускает московские параметры, но у нас маржинальность, если строить не в центре Иркутска, – это 10-15 тысяч с квадратного метра. И понятно, что никакая экономическая модель в этом не работает. Мы вынуждены вторую и третью очередь строительства приостанавливать, потому что не понимаем экономическую модель, – говорит он.
Эксперт отмечает, что большинство иркутских застройщиков просто не проходят эти параметры, и если ставки поднимутся даже до 15-16%, многие стройки в Иркутске просто остановятся. Выход из этого – расширение существующих программ, того же «Стимула», который субсидирует подключение инженерных сетей. Это позволит девелоперам держать себестоимость.
Исполнительный директор ЗАО «УК «ВостСибСтрой» Иван Ильичёв также отметил, что программа «Стимул» реально работает, застройщики получают по ней деньги. Но тут нужно решить проблему: она тяжело изменяется. Чтобы туда войти, нужно пройти длительное согласование. Этот процесс нужно ускорять.
– Также я считаю, что есть проблема субсидирования ипотеки под «вторичку». «Первичку» то мы субсидируем под 12%, она спасает эконом-жильё в городе или в районе. Это, как правило, первое жильё. А если кто-то хочет улучшить условия, купить двух-, трёхкомнатную квартиру, уехать из одной части города в другую, то нужно продать свою существующую квартиру, вложить деньги в первоначальный взнос и взять ипотеку. Потому нужно какие-то предложения сделать по субсидированию «вторички». Это бы поддержало покупательский спрос. По моим данным от агентств недвижимости, у которых сейчас очень сильно спал спрос, около 70% сделок заключалось на «вторичке» с учётом ипотеки, – говорит он.
Что касается проектного финансирования, то тут необходимо, чтобы банки рассматривали такие модели, при которых объёмы собственных средств девелоперов составляла бы столько же, сколько было в начале февраля 2022 года.
– Наша задача – сделать максимально так, чтобы люди смогли себе позволить купить квартиру. Тогда всё будет работать, – говорить Иван Ильичёв.
Генеральный директор ООО «МДС» Юлия Ефимова считает, что необходимо вводить «сибирскую» ипотеку по аналогии с дальневосточной, тогда низкие ставки будут доступны не отдельным категориям жителей, а всем – это существенно поддержит строителей.
– Второй момент – это, как уже было озвучено, банковское финансирование. Действительно при высоком покрытии ставка 3, а иногда и 0,1% годовых, потому здесь, да, очень многое от спроса зависит. Вместе с тем при сегодняшней ключевой ставке все низкомаржинальные проекты вообще «перестали летать». Банки рассматривают их как неустойчивые. Таких проектов в Иркутске много. Например, застройка Второго Иркутска, которую мы ведём. Это приводит к тому, что возникает разрыв: сейчас в Иркутске строится жильё только комфорт-класса. Потому что его можно продавать по высокой цене. А сегмент эконом-класса отсутствует. Получается, что люди и хотели бы переехать в новое жильё, но комфорт-класс не могут себе позволит, а в промежутке ничего нет, – говорит Юлия Ефимова.
Ранее такие проекты субсидировал ДОМ.РФ, но с началом спецоперации на Украине это было приостановлено. Другие банки такие программы не предусматривали, более того, представительства и ДОМ.РФ в Иркутской области нет. Но, по мнению эксперта, именно по этому направлению нужно работать.
Застройщики отметили, что все эти меры вкупе могут простимулировать низкую стоимость квадратного метра, что не позволит рынку впасть в стагнацию.
