Застройщики о сельской ипотеке в Иркутской области
Первый год действия государственной программы по строительству жилья в сельской местности запомнился девелоперам длительными сроками оформления кредитных договоров и бюрократическими проволочками с документацией. Своим опытом застройщики поделились в ходе тематического круглого стола.
Особые сложности испытали частные подрядчики, ориентированные на строительство домов под заказ конкретного клиента. Как рассказал глава специализирующейся на малоэтажном строительстве компании «ИркутскДом» Александр Войткевич, первые клиенты к нему пришли ещё в феврале – марте. Всего к подрядчику обратились 14 человек, с которыми были подписаны предварительные договоры, но на сегодня по сельской ипотеке активно возводятся только два дома. И на оформление их ушло полгода.
– Конечно, единоразово я бы и не смог построить эти 14 домов, но восемь – вполне. Сейчас нам обещают, что до Нового года нам их оформят, – говорит Александр Войткевич. – Сама процедура оформления очень медленная. Плюс непрозрачны требования к объектам, нам постоянно возвращают сметы. Мы раз 10 оформляли документы на дома для клиентов, которые к нам пришли в феврале.
Возведенный СК «ИркутскДом» жилой дом
Александр Войткевич приводит пример: банк отказывал в согласовании, когда в документах не было прописано, какой смеситель будет установлен в ванной. При этом заказчик желал сам приобрести это оборудование. Или предъявлялись требования к установке двух смесителей, хотя клиенту они были не нужны.
Глава Иркутского отделения «Россельхозбанка» Наталья Баркова признала: такие проблемы в этом году действительно возникали. Если для крупных застройщиков оформление проходило быстро, то с индивидуальными подрядчиками было не всё так гладко.
– Это был совершенно новый продукт для всех сторон. Программа государственная, выделяются целевые средства, которые требуют жёсткого контроля со стороны кредитной организации. Первые субсидии были выделены в марте, и проще всего оформлялись крупные объекты в Иркутском районе. Когда начались первые обращения по привлечению индивидуальных подрядчиков, мы все объекты согласовывали и вели дополнительные консультации с Минсельхозом, потому и сроки затянулись, и с конкретикой к требованиям были вопросы, – говорит она.
По словам Натальи Барковой, на сегодня уже наработан опыт и таких проблем больше не возникает. Но есть другая: нехватка объектов. Прямо сейчас активно ищут жильё 170 человек, но им нечего предложить. Заявки поступают из Тайшета, Братска, Слюдянского района, но большая часть жилья, подходящего под сельскую ипотеку, расположена в Иркутском районе или Усть-Ордынском Бурятском округе. А ведь изначальная философия этой программы – развитие именно отдалённых сельских территорий. И банковскому сектору, и государственным структурам непонятно, почему жилищное строительство в Иркутской области сконцентрировалось именно вокруг областного центра.
Впрочем, как отметил Александр Войткевич, один из его клиентов оформляется в Тайшете. Застройщик готов строить и там, но клиент должен понимать, что стоимость из-за логистики, дополнительных затрат увеличится.
– Наша группа компаний, допустим, строит и в Зиме, и в Нижнеудинске, и в Заларях. Но по сути все процедуры здесь очень сложно проходят и с точки зрения существующих программ, и с точки зрения стоимости квадратного метра. Мы понимаем, что в этих территориях покупательная способность не отвечает рынку. При этом стоимость стройматериалов растёт, это тоже существенная причина, почему территории не развиваются, – аргументировала заместитель генерального директора ГК «Восток Центр Иркутск» Наталья Зверева нежелание застройщиков возводить жильё в отдалённых территориях.
Квартал «Стрижи», поселок Маркова Иркутского района
Со стороны застройщиков, особенно небольших, сдерживающим фактором является и процентное соотношение выделения средств. По схеме, предусмотренной госпрограммой, застройщик получает 30% на заливку фундамента, ещё столько же фактически на весь остальной дом, а оставшиеся 40% он может получить только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом не факт, что деньги придут сразу. Но у мелких подрядчиков нет таких сбережений, им нужно инвестировать в стройку собственные средства. Именно в этом загвоздка, почему сельскую ипотеку вряд ли можно будет распространить на весь регион, считает коммерческий директор компании СЗ «Хрустальный парк» Кристина Яковенко.
Кроме того, эксперты отмечают, что от строительства даже комфортного жилья село развиваться не начнёт. Зачем людям там жить, если им нечем заниматься? Наталья Зверева напомнила, как строились, например, города в советское время: сначала начинало работать градообразующее предприятие, потом уже формировалась среда. На фоне этого кажется нелогичным и решение «выключить» из сельской ипотеки высотки: с 1 января дома по этой госпрограмме должны быть не выше пяти этажей.
– Мы — крупный застройщик, который работает в Иркутском районе, конкретно в посёлке Маркова. Мы зашли сюда в 2013 году и за это время возвели не просто многоэтажные дома, спровоцировав прирост населения, но и полностью обеспечиваем инфраструктуру. Нашими силами построен детсад и участок дороги, обсуждается вторая очередь дошкольного учреждения, строительство дороги по государственно-частному партнёрству, говорим о помещениях для участковых, проведения выборов, медицинских услуг и тому подобное, говорим о строительстве сквера. По сути Маркова развивается по нашей инициативе, – говорит Наталья Зверева.
Тем не менее все крупные застройщики со следующего года останутся не у дел. Фактически на территории Иркутского района под сельскую ипотеку с 2021 года будут подходить лишь микрорайоны «Хрустальный парк» (Новолисиха) и «Современник» (Дзержинск), если говорить о комплексной территории, а не об отдельно стоящих домах без инфраструктуры. При этом, отмечает Кристина Яковенко, девелопер вряд ли будет продвигать именно этот продукт.
«Хрустальный парк», Испанский квартал
– У нас например в работе было 50 домов, 15 из них – по ипотеке и только три — по сельской. При этом мы до сих пор не получили деньги. Постоянно возникает много мелких вопросов, смету меняли очень много раз. У нас и сегмент ценовой другой, объекты стоят от семи миллионов, – говорит она.
Что касается отдалённых территорий, то на них в принципе очень сложно сформировать рынок девелоперов, поскольку просто так образовать предприятие и пойти строить никто не даст. Нужно пройти аккредитацию, собрать множество справок и документов. А с тех пор как малоэтажное строительство стало подотчётно стройнадзору и для старта строительства необходимо предоставлять техническую документацию, порог входа на рынок стал слишком высок, и новичку зайти на него теперь практически невозможно. Да и квалифицированных специалистов на весь регион не хватает.
– Действительно, у нас есть проблема с застройщиками на местах, исходя из географического расположения. В западной части России такого нет, у нас же не объедешь регион за день. Мы даже при строительстве соцобъектов не можем найти застройщика, который бы зашёл для строительства в отдалённые территории. Если заходят мелкие, то часто они объект не достраивают, а крупные считают свои затраты и понимают, что им это невыгодно, – соглашается представитель министерства экономического развития Иркутской области Олеся Рахматулина.
«Хрустальный парк», Итальянский квартал
Да и само комплексное освоение территорий довольно дорогостоящее. Именно потому опыт «Хрустального парка» сложно растиражировать повсеместно, считает Кристина Яковенко. В случае с этим районом вся инфраструктура легла на плечи застройщика, и если рассчитывать окончательную стоимость жилья, то она становится баснословной, и единственное, чем удаётся её сдержать, – развитием коммерческого сектора.
– Когда мы заходили на территорию, здесь изначально не было сетей, мы за свои деньги заасфальтировали дороги, будет ещё один участок по частно-государственному партнёрству. Мы проектировали муниципальный детский сад, уже прошла экспертизу школа, проектируется второй садик и школа искусств. Если всё это делает сам застройщик, то обеспечить это только за счёт индивидуальных домов нереально. Потому застройщики идут на уплотнение, то есть предпочитают многоэтажные дома. Мы сейчас строим двух- и трёхэтажные дома, – говорит коммерческий директор компании СЗ «Хрустальный парк».
«Хрустальный парк», Итальянский квартал
К тому же из-за изменения законодательства, которое фактически приравняло малоэтажные дома к многоэтажным, жильё подорожало, поскольку повысилась себестоимость строительства. Если раньше объекты в том же «Хрустальном парке» выставлялись на продажу по 48 тыс. рублей за 1 кв. м, то сейчас – за 68 тыс. В итоге за 3 млн рублей человек может себе позволить лишь 40 кв. м.
Как отмечает Кристина Яковенко, единственный вариант использования сельской ипотеки, который СЗ «Хрустальный парк» потенциально рассматривает для себя, – это проект будущего года. Девелопер в марте планирует запустить новые кварталы, в которых будет распродавать квартиры. Эти жилые помещения идеально подходят под условия госпрограммы, заключила она.
