Инструкция: как продать залоговую квартиру?

Особенность продажи залоговой квартиры заключается в том, что такой объект находится в обременении у банка. Для проведения сделки необходимо сначала это обременение снять. К этому моменту разработаны несколько механизмов продажи залоговых квартир. В одних случаях стороны сделки могут проводить ее самостоятельно (но получать разрешение банка на продажу все же придется), другие проходят при участии и под контролем банка.

Самый простой способ продать залоговую квартиру

Самый простой выход из ситуации – если продавец возьмет потребительский кредит и погасит ипотеку еще до проведения сделки. Это возможно только если остаток долга по кредиту небольшой, и у продавца есть возможность получить одобрение в банке на нужную сумму. Тогда ипотека закрывается, с квартиры снимают обременение, после чего с ней можно совершать сделку, не согласовывая продажу с банком. Однако на практике такие случаи - редкость, обычно у продавца нет возможности погасить ипотеку перед продажей.

Продажа залоговой квартиры за наличные

Этот способ продажи залоговой квартиры удобен для продавца и несет риск для покупателя. Он заключается в том, что часть денег продавцу нужно будет передать еще до того, как Росреестр зарегистрировал переход права на покупателя. Это делается чтобы тот смог закрыть ипотеку.

Подготовка к сделке начинается с того, что продавец извещает банк о намерении досрочно погасить ипотеку и получает справку об остатке долга по кредиту. После чего составляется предварительный договор купли-продажи. В дальнейшем стороны обязаны будут заключить основной договор купли-продажи на условиях, установленных в этом договоре. Согласно этому договору, покупатель обязан передать продавцу определенную сумму в качестве задатка на выплату кредита. В документе указывается, что переданные деньги - целевые, предназначенные на погашение ипотеки.

Сразу после подписания предварительного договора на счет покупателя в банке перечисляется сумма, достаточная для того, чтобы закрыть долг продавца по кредиту. Для совершения этой операции покупателю нужно прийти вместе с продавцом в отделение банка и находиться с ним до зачисления денег на ипотечный счет. Специалисты советуют покупателям, если возможно, сразу перечислять деньги со своего счета на ипотечный счет продавца. Некоторые банки сделать это позволяют. После того как банк выдает справку о том, что ипотека выплачена, можно подавать документы в Росреестр для снятия обременения с квартиры. Из Росреестра получается закладная на квартиру. Как только обременение с квартиры снято, можно совершать сделку. Стороны подписывают договор купли-продажи. На аккредитиве в банке размещается остаток суммы, которую покупатель должен заплатить за квартиру. Эти деньги поступят продавцу после регистрации собственности на квартиру за покупателем в Росреестре.

Продажа залоговой квартиры покупателю с ипотекой того же банка

Если для приобретения квартиры покупатель собирается брать кредит в том же банке, где получал ипотеку продавец, в процессе сделки происходит замена заемщика. Для покупателя это наиболее безопасная схема приобретения залоговой недвижимости. Эта процедура может отличаться в зависимости от банка, но в целом выглядит следующим образом: собственник находит покупателя и извещает банк о желании продать квартиру. Подписывается трёхсторонний договор купли-продажи, одной из сторон которого является банк, выдавший согласие на замену заемщика. В банке открываются два аккредитива, на одном из них находится остаток долга продавца по ипотеке, на втором – оставшаяся сумма в счет оплаты стоимости квартиры. Росреестр регистрирует переход права собственности на нового заемщика с сохранением обременения банка на квартиру. Как только в банк поступают документы о том, что Росреестр зарегистрировал собственность на квартиру за покупателем, оба аккредитива раскрываются.

Продажа залоговой квартиры покупателю с ипотекой другого банка

До недавнего времени покупка залоговой квартиры была возможна только если покупатель брал кредит на ее приобретение в том же банке, в котором выплачивает ипотеку продавец. Это создавало сложности с реализацией залоговых квартир. Ведь если банк продавца отказывал покупателю в выдаче кредита, тот уже не мог приобрести понравившийся объект. Теперь появились программы, рассчитанные на покупку квартир, находящихся в залоге другого банка.

Программы покупки квартиры, находящейся в залоге другого банка, как правило, делятся на два вида:

Первый, когда для проведения сделки сначала проводится рефинансирование продавца в том же банке, в котором собирается брать ипотеку покупатель. После чего сделка с залоговой квартирой проходит уже внутри одного банка. По такой схеме работает, например, «ВТБ».

Второй вид сделок с залоговыми квартирами других банков предполагает сначала досрочное погашение кредита в банке, выдавшем продавцу ипотеку, и только затем происходит покупка квартиры заемщиком другого банка. Чтобы подстраховаться в этой ситуации банк, выдавший деньги на погашение ипотеки, требует, чтобы продавец временно выступил поручителем покупателя при получении ипотеки. Это поручительство снимается, как только новый банк-кредитор наложит на квартиру обременение. Такой способ покупки залоговой квартиры предлагает «Райффайзенбанк».

Обе эти схемы продажи залоговой квартиры не так удобны продавцу, которому в первом случае нужно рефинансировать ипотеку и нести связанные с этим расходы, во втором –на какое-то время надо стать поручителем покупателя. Они больше защищают покупателя. А продавцу в конечном счете такая схема продажи квартиры позволит увеличить количество потенциальных покупателей, которые будут рассматривать объект. В противном случае ему пришлось бы снижать стоимость квартиры, чтобы привлечь покупателей.

Продажа залоговой квартиры с рефинансированием ипотеки

Купить по такой программе можно не всякую ипотечную квартиру. У каждого из банков, у которых есть такой продукт, существуют дополнительные требования и к продавцу, и к покупаемому объекту недвижимости. Например, в «ВТБ» если в числе собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети, продавец до выхода на сделку обязан получить разрешение органов опеки на отчуждение квартиры и подобрать новый объект недвижимости на замену квартире, что он продает.

Кроме этого, принимая решение о рефинансировании ипотеки, банк обязательно проанализирует благонадежность продавца (например, то, была ли у него судимость) и его кредитную историю. Это делается для оценки риска банка, который должен получит в залог квартиру, и для защиты покупателя. При продаже квартиры не должно существовать каких-то моментов, которые могут привести к потере права собственности на купленное жилье в дальнейшем. Поэтому по программе «Лёгкий кредит», например, нельзя рефинансировать ипотеку, если у продавца есть просроченная задолженность или кредит был получен менее 6 месяцев назад. Возраст продавца не может быть меньше 23 и больше 75 лет, общий стаж работы – не менее 6 месяцев, и не менее 1 месяца на последнем месте работы.

Процедура покупки квартиры в ипотеку, которая находится в залоге другого банка, занимает несколько этапов.

Сначала банк рассматривает продавца в качестве потенциального заемщика. Для этого продавец подает заявку на рефинансирование ипотеки в «ВТБ». Сделать это можно дистанционно, на сайте банка, предоставив только два документа: паспорт и СНИЛС. По сравнению с выдачей обычного кредита в этом случае рассмотрение заявки происходит по упрощенной схеме, требования к продавцу снижены (банк не оценивает его платежеспособность для получения ипотеки).

В этой схеме продажи залоговой квартиры банк производит выдачу кредита продавцу для гашения ипотеки в стороннем банке и предоставляет кредит покупателю деньги на приобретение квартиры. Покупатель размещает полученные средства на аккредитиве, доступ к которому откроется после того, как собственность на квартиру на покупателя зарегистрирует Росреестр.

Далее необходимо дождаться, пока банк продавца снимет с квартиры обременение. Практика показывает, что эта процедура занимает от трех до тридцати дней. После снятия обременения стороннего банка, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку. Как только покупатель стал собственником приобретаемого жилья, деньги с аккредитива перечисляются продавцу. Продавец гасит ипотеку, взятую в «ВТБ». В среднем вся процедура занимает около месяца. В конечном счете, сроки проведения сделки будут зависеть от скорости снятия обременения с квартиры в банке продавца.

Продажа залоговой квартиры в ипотеку другого банка с предварительным погашением кредита

У этого способа также существует целый ряд ограничений. Например, в «Райффайзенбанке» не допускается использование при такой сделке материнского капитала (купить квартиру, где ранее был использован материнский капитал, также нельзя). В противном случае в сделке должны были бы участвовать органы опеки, а это значительно усложнит продажу квартиры.

Кроме того невозможны:

• альтернативные сделки;

• покупка квартиры в новостройке, залоговую квартиру можно приобрести только на вторичном рынке жилья;

• в ряде банков также действует ограничение на сумму кредита и есть требования к размеру первоначального взноса, например, он не может быть ниже 15% от стоимости квартиры;

• Возраст продавца не должен быть меньше 18 и больше 65 лет;

• сделка не может совершаться по доверенности;

• у продавца отсутствуют действующие просрочки, по данным бюро кредитных историй;

• продавец не должен находиться в реестре банкротов, на момент подачи документов в банк у него не может быть долгов (эта информация проверяется по базе данных судебных приставов).

Сделка с залоговой квартирой разбивается на несколько этапов. На первом покупатель оценивается в качестве потенциального заемщика, кроме того, банк рассматривает квартиру, которую должен получить в залог в дальнейшем. После чего он анализирует продавца. Как только банк согласовал покупку квартиры, продавец пишет в своем банке заявление на досрочное погашение ипотеки (если оно необходимо по требованиям банка).

При такой схеме продажи залоговой квартиры оформление сделки и выплата долга продавца по кредиту происходят одновременно. Заключается договор купли-продажи, в котором указывается, что на момент проведения сделки квартира находится в залоге банка, но продавец обязуется в 30-дневный срок снять это обременение.

Поскольку покупателю нужно сначала выплатить остаток долга продавца по ипотеке, для расчетов при такой сделке используют два банковских аккредитива. На один закладывают деньги на погашение ипотеки продавца (эта сумма складывается из первоначального взноса по ипотеке покупателя, а если для погашения ипотеки ее оказывается недостаточно, то и части кредитных средств). Они поступят банку, в котором продавец выплачивал ипотеку. На втором аккредитиве размещают оставшуюся часть стоимости квартиры.

Доступ к первому аккредитиву открывается после того, как в Росреестр поступают документы для перехода собственности на квартиру на покупателя. Для его раскрытия необходимо предъявить опись документов, которую Росреестр выдает при подаче документов на регистрацию.

Так как на этот момент на квартире все еще лежит обременение банка, Росреестр приостановит регистрацию. Банк продавца снимает с квартиры это обременение, как только получив деньги с первого аккредитива для выплаты ипотеки продавца. Продавец получает из своего банка справку о том, что кредит полностью погашен, и закладную (если закладная есть). Подает документы, подтверждающие полную выплату кредита, в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение и отменить приостановку сделки. После чего Росреестр зарегистрирует переход собственности на квартиру на покупателя. Приостановка в Росреестре сделки с залоговой квартирой по такой схеме происходит далеко не всегда. Если банк продавца снимает обременение быстро, приостановки не будет, собственность на покупателя зарегистрируют сразу.

После того, как новый банк наложил обременение на квартиру (для подтверждения этого факта нужно будет представить выписку из ЕГРН), раскрывается второй аккредитив, происходит полный расчет по сделке, продавец получает деньги и его освобождают от поручительства по кредиту за покупателя.

По словам специалистов рынка недвижимости, количество выставленных на продажу залоговых квартир постоянно растет. А значит, банки будут и дальше упрощать схему реализации таких объектов.