Как взять льготную ипотеку на строительство дома?
Самую низкую процентную ставку на загородном рынке банки предлагают по сельской ипотеке. Получить кредит на строительство дома по этой программе можно под 3%. На практике ставка оказывается еще ниже: в прошлом году банки выдавали сельскую ипотеку в среднем под 2, 7% годовых. Кроме того, возможны дополнительные дисконты от базовой ставки. К примеру, процентная ставка по сельской ипотеке для зарплатных клиентов в «Россельхозбанке» начинается с 1,9% годовых.
Значительно меньше, чем по стандартным банковским программам, и размер первоначального взноса, который требуется для выдачи кредита. Получающим сельскую ипотеку заемщикам нужно иметь только 10 % от сметы на строительство дома. Кредит выдается на срок до 25 лет. Правила выдачи сельской ипотеки установлены в постановлении правительства № 1567 от 30 ноября 2019 года.
Кто имеет право получить сельскую ипотеку на строительство дома?
Каких-либо ограничений на категории заемщиков, которые могут взять сельскую ипотеку, не существует. Чтобы получить льготный кредит, не нужно жить на селе или работать в АПК. Воспользоваться сельской ипотекой может любой желающий, при условии, что он подходит под требования банка для выдачи ипотеки и имеет сумму, соответствующую первому взносу.
Но ряд ограничений все же существует. Прежде всего, программа распространяется не на все территории. Перечень населенных пунктов, в которых можно использовать сельскую ипотеку на строительство дома, установлен для каждого региона. В него входят сельские поселения, поселки и небольшие города с количеством жителей до 30 тысяч человек. Проверить, подходит ли ваш населенный пункт для получения сельской ипотеки, можно на сайте «Россельхозбанка».
Но главным минусом сельской ипотеки является даже не это, а небольшой размер кредита. Максимальная сумма, который можно одолжить у банка, составляет 3 млн рублей. В большинстве регионов страны этого может оказаться недостаточно для возведения дома. Исключение сделано только для Ленинградской области, Дальневосточного федерального и Ямало-Ненецкого округов, где предельный размер кредита установлен в 5 млн рублей. В качестве решения проблемы банки предлагают увеличить сумму ипотеки, выдавая на семью два кредита. В таком случае и муж, и жена будут являться заемщиками по сельской ипотеке. Обоих супругов в общей сложности прокредитуют на 6 млн рублей. Такая возможность существует в «Россельхозбанке», который работает активнее других кредитных организаций с сельской ипотекой.
Ипотеку под 2,7% годовых можно взять:
- на строительство (или завершение строительства) дома на имеющемся земельном участке (земля должна находиться в собственности);
- на приобретение земельного участка, расположенного на сельских территориях, и строительство на нем жилого дома.
Построенный дом должен подходить для постоянного проживания, иметь возможность круглогодичного проезда и коммуникации. Для строительства дома необходимо привлекать подрядную организацию, в обязательно порядке потребуется заключение договора подряда. Причем желающим построить дом не смогут привлечь любого подрядчика, чьи готовые проекты им понравились, им придется выбирать из списка компаний, уже аккредитованных в банке. В построенном доме нужно будет зарегистрироваться в течение 180 дней после окончания строительства. Наличие всех этих ограничений и целого ряда дополнительных требований приводит к тому, что сельскую ипотеку пока берут в основном не на строительство, а на приобретение готового дома за городом.
Семейная ипотека на строительство частного дома
В апреле 2021 года на загородный рынок распространили действие семейной ипотеки. Теперь семьи, в которых после 1 января 2018 родился ребенок, имеют право получить кредит на строительство частного дома по льготной процентной ставке не выше 6%. На практике банки дополнительно снижают ипотечную ставку по этой программе. Благодаря чему процентная ставка в настоящий момент составляет порядка 5% годовых. Например, Банк «ДОМ, РФ» выдает кредиты по семейной ипотеке по ставке от 4,7%.
Однако на период, пока не оформлен залог на земельный участок в пользу банка, по кредиту будет действовать повышенная ставка, которая рассчитывается по формуле: ключевая ставка ЦБ на дату подписания кредитного договора +5,5%.
Участники программы могут получить кредит:
- на покупку земельного участка и строительство дома;
- на строительство дома на уже имеющемся земельном участке (земля находится в собственности).
В отличие от сельской ипотеки эта программа не предполагает ограничений на перечень территории, где действуют льготные процентные ставки по кредитам. Минимальный взнос при получении ипотеки составляет 20% от стоимости возведения дома. Минимальная сумма кредита по семейной ипотеке начинается с 500 тыс. рублей, максимальная доходит до 6 млн рублей в регионах и 12 млн рублей — в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Кредит выдается на срок до 30 лет.
В рамках программы предусмотрены дополнительные требования к земельному участку, на котором будет возводиться дом, к строящемуся объекту и подрядной организации. Дом подходить для постоянного проживания, подъезд к нему должен быть обеспечен в течение всего года. Отопление в доме не может быть печным. Обязательное условие — привлечение к строительству дома подрядной организации. Для того, чтобы снизить риск появления недостроя и гарантировать соблюдение сроков выполнения работ, выбирать
компанию для строительства дома заемщики будут из числа организаций, аккредитованных в банке.
Правила выдачи семейной ипотеки на строительство частного жилья определены в постановлении правительства № 587 от 14 апреля 2021 года.
Кто может получить льготную ипотеку на ИЖС?
Если семейная ипотека рассчитана на одну категорию заемщиков — семьи с детьми, то льготная ипотека на ИЖС не содержит таких ограничений. Чтобы ей воспользоваться, не нужно принадлежать к льготникам, все, что требуется — иметь достаточный уровень дохода для получения кредита и соответствовать другим требованиям банка.
Процентная ставка по кредиту составляет 6, 5%. Первоначальный взнос начинается с 20% от стоимости строительства дома. Процентная ставка по льготной ипотеке на ИЖС может быть дополнительно снижена при выполнении ряда условий. Например, банк «ДОМ. РФ» предлагает дисконт от процентной ставки в 0, 4% заемщикам, которые являются зарплатными клиентами банка или готовы подтвердить справкой из Пенсионного фонда наличие дохода, необходимого для получения кредита. Для них ставка по программе составит 6, 1% годовых.
Для сравнения по стандартной программе желающих построить дом в том же банке кредитуют по ставке порядка 9%, в качестве первоначального взноса им нужно предоставить половину от затрат на возведение дома. При первом взносе от 20% ставка по кредиту по коммерческой ипотеке составит 10% годовых.
Ипотеку на ИЖС выдают:
- на строительство дома на имеющемся в собственности заемщика земельном участке. Объект может возводиться по типовому или индивидуальному проекту;
- на покупку земельного участка и строительство дома.
Тот период, пока на земельный участок, на котором строится дом, не оформлен залог в пользу банка, по ипотеке будет действовать повышенная ставка. Она рассчитывается как ключевая ставка ЦБ на момент получения ипотеки плюс 5%. На сегодняшний день ключевая ставка ЦБ составляет 6,5%, заемщики, которые получают кредиты сейчас, на первом этапе выплачивают их по ставке 11,5 %.
Кроме того, процентная ставка может быть повышена после завершения строительства дома, если заемщик не предоставил в банк документы о том, что оформил собственность на возведенный объект в течение 180 дней после окончания работ. Тогда до момента регистрации собственности на дом в Росреестре ставка будет увеличена на 6%.
Льготная ипотека позволяет получить в кредит от 500 тыс. до 6 млн рублей в регионах, и до 12 млн. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Сам дом при этом может стоить дороже, но разницу между размером кредита и затратами на строительство дома заемщику в таком случае нужно будет внести из собственных средств. Возраст заемщиков от 21 до 66 лет (на момент полной выплаты кредита). Кредит выдается на срок от 3 до 20 лет.
Каковы требования к строящемуся дому по программе ипотека на ИЖС?
В программе не предусмотрено каких-либо ограничений, касающихся материала строительства дома. Важно только чтобы объект подходил для круглогодичного проживания. Но при этом есть требования к отоплению: оно не может быть печным. Те, кто ищет подрядчика для строительства дома, пока лишены возможности широкого выбора. Они могут выбирать только из списка подрядных организаций, аккредитованных банком «ДОМ. РФ» и приведенного на сайте кредитной организации. Главное требование к подрядчику — наличие опыта в сфере малоэтажного строительства не менее 2 лет. Зачастую услуги таких компаний обходятся дороже, чем остальных организаций, работающих на рынке.
Чтобы обеспечить гарантии выполнения работ, кредитные деньги будут переводиться подрядчику частями: 60% от сметы строительства он получит после того, как на банк зарегистрирует обременение на земельный участок. Оставшиеся 40% — поле завершения строительства дома и подписания акта приема-передачи.
Причина всех этих дополнительных требований заключается в том, что в предыдущие годы было немало случаев, когда банки, выдавшие заемщикам кредиты на загородном рынке, потом оказывались обладателями незавершенных объектов.
Государственная ипотека на ИЖС — новая программа, она появилась только в конце 2020 года, кредиты по ней пока выдают только Сбербанк и банк «ДОМ. РФ». Однако в ближайшее время аналогичные программы собираются запустить еще несколько банков. В настоящий момент на государственном уровне создаются условия для начала массового строительства загородных поселков на землях госкомпании «ДОМ. РФ». Вместе с запуском этих проектов банки начнут активнее кредитовать население по программе ипотека на ИЖС.
