Что будет с ценами на недвижимость?

Лидеры рейтингов

Согласно аналитическим данным, Иркутск попал в топ-20 крупных городов страны с самым высоким ростом цены за квадратный метр. Удорожание новостроек на 21,1% привело к тому, что областной центр занял третье место в двадцатке после таких городов, как Магнитогорск (удорожание составило 23,5%) и Астрахань (21,1%).

Что касается сибирских рейтингов, то из 10 городов Иркутск занимает второе место по стоимости «квадрата» в новостройке, которая составила 67 тыс. рублей. Перед нами только Новосибирск (69,8 тыс. рублей за «квадрат»). Любопытно, что в соседнем Улан-Удэ цена квадратного метра заметно ниже и составляет 47,4 тыс. рублей.

Рост цены на новостройки потянул за собой и вторичный рынок. Некоторые покупатели, столкнувшись с подросшей ценой на новые квартиры, переключились на вторичное жилье, в котором не нужно делать ремонт. В связи с возросшим спросом средняя цена на «вторичку» выросла на 6,5%, составив 67,5 тыс. рублей. По этому показателю Иркутск находится на втором месте среди сибирских городов.

В 2020 году средние цены немного уменьшились. По данным на начало марта, средняя стоимость «квадрата» в строящейся квартире в Иркутске составила 65,2 тыс. рублей, во вторичном жилье — 65,9 тыс. рублей.

Рынок подогрели пострадавшие от наводнения

По словам Антона Красноштанова, генерального директора ООО «ФСК «ДомСтрой», в прошлом году рынок жилой недвижимости Иркутска значительно подогрели жители Приангарья, пострадавшие от летнего наводнения. С помощью государственного сертификата граждане активно приобретали жилье в областном центре.

Летом 2019 года произошла миграция населения внутри региона. Жители сел и деревень перебирались в Тулун. Тулунчане, чьё жилье не затронул паводок, продавали пострадавшим свои квартиры. После наводнения цены на жилье в Тулуне взлетели. Продав жилую недвижимость в этом небольшом городке, тулунчане смогли позволить себе купить вполне приличную квартиру в Иркутске. Повышенный спрос стал одним из факторов, которые вызвали удорожание жилья.

Как отмечает Роман Семенов, директор агентства недвижимости Century 21, цены на жилье в Иркутске значительно выросли еще до обвала рубля и эпидемии коронавируса. Немалую роль в этом сыграли законодательные инициативы, связанные с введением проектного финансирования.

До повышения ипотечных ставок заемщики поспешили оформить ипотеку

Что касается ипотеки, то, по словам экспертов, она уже не является фактором, стимулирующим рынок жилищного строительства. При заметном падении доходов населения даже дешевая ипотека не способна значительно повысить спрос на жилье. В прошлом году ставки по ипотеке упали до исторического минимума — 9% годовых. Тем не менее в 2019 году количество жилищных кредитов, выданных в Приангарье, сократилось на 17% (в целом по России — на 14%).

Еще в феврале 2020 года банкиры смотрели в будущее с оптимизмом. Были все основания полагать, что ставки по ипотеке продолжат снижаться и этот фактор станет стимулом для потенциальных покупателей. Однако в марте случилось неожиданное - упала цена на нефть и ослаб рубль. На этом фоне крупные российские банки заговорили о повышении ставок по ипотеке, и именно это вынудило покупателей выйти на рынок.

На фоне повышения ставок активизировались россияне, которые откладывали покупку жилья в ипотеку до лучших времен и сейчас решили оформить кредит на квартиру, пока ставка не выросла во всех банках. 17 марта представители Сбербанка заявили о всплеске интереса к жилищным кредитам. По сообщению банка «ВТБ», рост числа заявок на ипотеку по сравнению со средними показателями составил 15%.

— Повышения ипотечных ставок мы пока не ощущаем, — говорит Роман Семенов, директор агентства недвижимости Century 21. — Что касается людей, желающих оформить ипотечный кредит, их число значительно увеличилось.

По словам Романа Семенова, ажиотажного спроса на недвижимость в Иркутске не наблюдается. Такого, чтобы люди торопились как можно скорее вложить свои накопления в жилье из-за обвала рубля и в панике заключали сделки купли-продажи, нет.

— Безусловно, нынешняя экономическая ситуация придала рынку недвижимости Иркутска определенный импульс, — констатирует Роман Семенов, — люди начали быстрее принимать решение о покупке объектов.

Повышение ипотечных ставок банками и изменение условий кредитования уже происходит на рынке, несмотря на оставшуюся прежней ставку ЦБ. Это, в свою очередь, будет давить на цену и снижать доступность недвижимости для населения.

Цены на новостройки в 2020 году еще вырастут

Иркутские застройщики не скрывают: цены на новостройки в 2020 году продолжат расти. Именно в этом году будет сдано в эксплуатацию все жилье, построенное по старым правилам, на средства дольщиков. Дальше будут строить только на банковские кредиты. Высокая стоимость проектного финансирования (11–14%) и жесткие требования к собственному капиталу застройщиков повлияют на цену. Разумеется, в сторону ее увеличения.

Большая часть строительных материалов, запчастей для оборудования и расходников приобретается у зарубежных строителей и оплачивается в долларах и евро. В связи с рухнувшим курсом рубля заметно вырастет себестоимость строительства, что тоже вызовет рост цены квадратного метра. С другой стороны, если обратиться к опыту предыдущих кризисных лет (1998, 2008, 2014 года), то в эти годы отмечалось снижение цен на жилую недвижимость. По словам экспертов, снижение цен до уровня 2014 года ожидать не стоит.

— В отличие от кризиса 2014-2015 года, в 2020-м цены на недвижимость не были разогнаны, и снижение стоимости при длительной рецессии не будет значительным, - прокомментировал Александр Шляхин, руководитель портала Sibdom.ru, аттестованный аналитик рынка недвижимости.

Летом прошлого года иркутские эксперты говорили о том, что желающим приобрести квартиру в Иркутске лучше не затягивать с покупкой, дальше жилье будет только дорожать. То же самое можно сказать и сейчас — ставки по ипотеке уже не станут ниже. Эксперты предрекают, что ЦБ все же не поднимет ключевую ставку, однако не дают стопроцентной гарантии, что этого не произойдет. Еще один неутешительный прогноз — год от года в Иркутске будет вводиться все меньше новостроек. При таком положении дел цена квадратного метра тоже будет расти.

Ксения Рютина

Новостройки Иркутска и Иркутской области