Как снизить ставку при получении ипотеки?

В рекламных буклетах банки обычно указывают самую низкую процентную ставку по действующей программе. Так что ставка, которую вы видите в рекламе и на сайте банка, и та, по которой банк в итоге одобрит вам ипотеку, скорее всего, будут отличаться. В этом легко убедиться, стоит ввести свои данные в форму на сайте банка. Система сразу же покажет, что ставка для вас изменилась. На практике ставка по ипотеке зависит от большого количества факторов. Одни из них приводят к повышению ставки, другие, наоборот, позволяют ее снизить. Когда клиенты могут рассчитывать на скидку и в каких случаях банк предусматривает надбавки к процентной ставке для заемщиков?

Скидка на процентную ставку для зарплатных клиентов банка

На особых условиях банки кредитуют заемщиков, которые являются участниками зарплатных проектов и получают зарплату на карту банка. Особое отношение к этим клиентам объясняется тем, что ежемесячный доход этих заемщиков известен кредитной организации. Риск для банка в таком случае минимален, за это банк готов давать скидку. В Сбербанке и «ВТБ «зарплатные клиенты имеют право на скидку в 0,3 процента от базовой ставки. В банке «ВТБ» при базовой ипотечной ставке 10,6 процента годовых (данные на январь 2019 года) их кредитуют под 10,3 процента. Похожие предложения для зарплатных клиентов есть у большинства банков, которые выдают ипотеку.

Снижение процентной ставки для клиентов агентств недвижимости

Ставка для клиента, который приходит от агентства недвижимости, будет ниже, чем если тот же заемщик обратится за кредитом в банк напрямую. У банка «ВТБ» размер дисконта для клиентов агентств недвижимости составляет 0,4 процента. При этом речь идет об ограниченном перечне риелторских компаний, с которыми сотрудничают банки. Как правило, это крупные фирмы, через которые каждый месяц проходит большое количество ипотечных сделок. Этот список постоянно меняется, поэтому нужно уточнять в банке, есть ли в данный момент скидка для конкретного агентства недвижимости.

Банкам удобно работать с агентствами недвижимости, потому что в этом случае у них появляется гарантия, что, получив одобрение на ипотеку, клиент совершенно точно через какое-то время выйдет на сделку. За это банки дают скидку клиентам агентств недвижимости. Например, в «Райффайзенбанке» для таких заемщиков ставка будет такая же, как у зарплатных клиентов.

Специальные условия при покупке квартиры у застройщика

У банков есть программы, по которым они вместе с застройщиками предлагают ипотеку под сниженный процент. В таком случае строительная компания, заинтересованная в привлечении покупателей, за свой счет компенсирует часть ставки по ипотеке. Так при помощи низкой ставки строители увеличивают спрос на конкретные объекты.

Минус такой ипотеки заключается в том, что выдается она на ограниченный срок. Поэтому программа удобна для тех, кто уже имеет большую сумму для первого взноса по ипотеке. Например если покупатель занимается улучшением жилищных условий и берет в кредит только доплату, необходимую для покупки квартиры.

Взяв кредит на срок до семи лет в Сбербанке, заемщик получает дисконт от базовой процентной ставки в 2 процента. Если он кредитуется на срок от 7 до 12 лет, скидка составит 1,5 процента. Ставка по этой программе варьируется от 8,5 до 9,7 процента. Сниженная ставка доступна при выполнении еще ряда условий. В Сбербанке обязательно наличие первоначального взноса не меньше 20 процентов от цены квартиры, электронная регистрация ипотеки, страхование жизни.

Сниженные ставки для особых заемщиков

У многих банков есть специальные предложения для отдельных категорий заемщиков. На особых условиях банк «ВТБ» кредитует врачей, учителей, сотрудников силовых структур, муниципальных предприятий, администрации и финансовых организаций. По программе «Люди дела» они смогут получить кредит со скидкой от базовой ставки в 0,3 процента годовых. Ставка по программе начинается от 10,2 процента годовых. По ставке от 9,25 процента тот же банк «ВТБ» кредитует сотрудников МЧС и МВД. Кроме того, по льготной ставке выдают кредиты военнослужащим.

Детская госипотека

С 2018 года в стране начала действовать детская ипотека. Семьи, где после 1 января 2018 года родился второй и третий ребенок, могут получить кредит на покупку квартиры в новостройке под сниженный процент. Ставка для них составляет 6 процентов годовых. Пока срок действия льготной ставки ограничен. Семьям, где родился второй ребенок, снижают ставку на три года, тем, кто завел третьего ребенка, — на пять лет. А после окончания льготного периода ставка рассчитывается по формуле: ключевая ставка ЦБ (сейчас это 7,75 процента) плюс 2 процента. Но сейчас в программу вносятся изменения. Действие сниженной ставки собираются продлить или даже распространить на весь срок кредитования.

Скидка при покупке большой квартиры или при большой сумме кредита

В банке «ВТБ» действует программа «Больше метров — меньше ставка», которая позволяет получить ипотеку под более низкий процент покупателям больших квартир (площадью более 65 квадратных метров). Для них скидка от базовой ставки составляет 0,5 процента. Так же устроена новая программа «Райффайзенбанка», по которой скидку дают покупателям дорогих квартир стоимостью больше семи миллионов рублей. Для них ставка по ипотеке составит 9,99 процента.

Кроме того, существуют спецпредложения, которые банки делают своим клиентам. «Персональные предложения приходят в интернет-банк клиента. Если он получил такое предложение, может получить кредит по ставке ниже базовой», — рассказывает начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» «Райффайзенбанка» Ирина Ярыгова.

Скидки, которые дают банки, не суммируются. Нельзя одновременно уменьшить ставку за покупку квартиру у застройщика и получить скидку за то, что вы являетесь клиентом агентства недвижимости.

Когда процентная ставка может быть повышена?

Кроме факторов, которые приводят к снижению ставки по ипотеке, есть такие, из-за которых банк повышает процентную ставку по кредиту.

1) Надбавка за низкий первоначальный взнос

Ставка будет выше, если заемщик не смог накопить первоначальный взнос в 20 процентов от стоимости квартиры для получения ипотеки. С 1 января 2019 года Центробанк повысил требования к банкам, которые выдают ипотеку заемщикам, почти не имеющим собственных средств для покупки квартиры. Банки, со своей стороны, изменили требования для таких заемщиков. Еще недавно ставка была одинаковой и для тех, кто имеет 15 процентов для первого взноса, и для тех, кто накопил 20 процентов от цены квартиры. Теперь в банке «ВТБ» для заемщиков, имеющих меньше 20 процентов для первоначального взноса, действует надбавка к базовой ставке в размере 0,5 процента. В Сбербанке ставка для таких клиентов будет увеличена на 0,2 процента.

2) Ипотека без подтверждения дохода

Банк повышает ставку, если у него возникают дополнительные риски. «Ставка зависит от того, может ли заемщик при подаче заявки на ипотеку подтвердить доход. Есть заемщики, которые не могут этого сделать. Они работают неофициально или работодатель не готов подтверждать реальный доход заемщика справкой. К этой же категории относятся и индивидуальные предприниматели. Им предназначены банковские программы, которые позволяют получить ипотеку по двум документам: паспорту и СНИЛС, — справка о доходах в таком случае не требуется. Но в такой программе предусмотрена определенная надбавка на ставку, потому что банк в этом случае несет определенные риск, связанный с тем, что заемщик не способен подтвердить доход», — рассказывает руководитель службы ипотеки агентства недвижимости  Жанна Малахова. Ставка для таких клиентов будет выше на 0,5 процента.

3) Надбавка за отсутствие страховки

При оформлении ипотеки банки предлагают комплексное страхование (страхование квартиры, а также жизни и здоровья заемщика). Если клиент от него отказывается, за отсутствие страховки предусмотрена надбавка в размере 1–1,5 процента.

4) Дополнительная надбавка до регистрации залога

Если вы не берете новый кредит, а рефинансируете уже имеющийся, то до того момента, пока банк не оформит залог на квартиру, вам придется платить по повышенной ставке. Размер надбавки в зависимости от банка составляет 1–2 процента. Период до оформления залога на квартиру связан для банка с повышенным риском, за него заемщику приходится больше платить. Как правило, по повышенной ставке клиент платит не больше месяца.

В ближайшее время банки могут предложить заемщикам новые скидки. Когда застройщики перейдут на работу с банками по счетам эскроу, кредитные организации станут предоставлять особые условия их покупателям. Сбербанк уже объявил, что заемщики в таком случае смогут получить скидку от базовой процентной ставки по кредиту в размере 0,8–1,6 процента. В отличие от действующих сегодня совместных программ банков и застройщиков, по которым ипотеку выдают максимум на 12 лет, такой кредит можно будет взять и на 30 лет.