Очередная реформа долевого строительства
Как это часто бывает, самые серьезные изменения оказались приняты совершенно неожиданно. Если предыдущие правки в законодательство обсуждались год, причем ряд предложений в процессе работы были тогда отклонены, то теперь самые существенные коррективы внесли буквально за несколько часов до принятия закона.
Компенсационный фонд — не главное новшество
Госдума должна была принять закон о компенсационном фонде на рынке долевого, но к моменту второго чтения документ кардинально изменился. В новой редакции компенсационный фонд перестал быть главным новшеством, другие, намного более значимые изменения вышли на первый план. Принятый в итоге документ, который называют реформой долевого, не просто вводит дополнительные правила для застройщиков, а полностью меняет принципы работы на рынке. Контроль со стороны банков, регулирование, жесткие требования к строительным компаниям — вот перечень основных нововведений, установленных принятым 21 июля законом.
Один застройщик сможет строить только один объект
Законодатели считают, что в предыдущие годы доступ на рынок был слишком простым, и это привело к появлению на нем компаний, не имеющих опыта и ресурсов, рассчитывавших главным образом на деньги дольщиков. В результате многие из них оказались не способны выполнить данные инвесторам обещания. В стране появились новые обманутые дольщики. Но что законодатели считают решением проблемы?
Теперь вводятся обязательные требования к компании, которая будет привлекать средства населения на строительство жилья. Чтобы называться застройщиком, строительная фирма обязана до этого проработать на рынке не меньше трех лет и ввести в эксплуатацию не менее десяти тысяч квадратных метров жилья. Компания не сможет заниматься никакой другой деятельностью помимо строительства. Вводится и еще одно требование: один застройщик — одно разрешение на строительство — один объект. То есть компаниям, которые сегодня возводят одновременно несколько жилых домов, в дальнейшем придется создавать отдельную дочернюю организацию под каждый проект.
Чтобы обеспечить непрерывное финансирование проекта даже в условиях снижения спроса, застройщик обязан держать на счете в уполномоченном банке десять процентов от стоимости объекта. Выполняя это требование, строителям нужно извлечь из оборота и разместить в банке миллионы рублей, что смогут сделать далеко не все.
Вводится банковский контроль за расчетами застройщиков
Новый закон устанавливает контроль со стороны уполномоченного банка за расчетами застройщиков. Предполагается, что список этих банков будет регулярно публиковать на своем сайте ЦБ. Работающий с долевым застройщик обязан открывать в указанных банках отдельный счет на каждый объект и через него вести расчеты с подрядчиками. Регламентировано и то, на что именно могут быть потрачены поступившие от дольщиков деньги. Так, за их счет нельзя будет возместить расходы, понесенные при покупке участка, или затраты на изыскания, проектирование, проведение экспертизы.
По сути застройщикам таким образом подсказывают правильный путь — переходить на использование счетов эскроу. Это специальные счета, на которых хранятся поступившие от дольщиков деньги до момента, пока строительная компания не исполнит свои обязательства по договору долевого строительства и не передаст квартиры инвесторам. Строительство при этом ведется за счет кредитных средств. Скорее всего, принятые недавно изменения не будут касаться тех, кто привлекает средства дольщиков через спецсчета. Действительно, в таком случае средства дольщиков будут защищены, но доступен этот способ расчета далеко не всем.
О наиболее вероятных последствиях прихода в сферу строительства банковского сопровождения рассказал президент профессионального объединения застройщиков Александр Коропачинский. «Я согласен с тем, что нужно двигаться к отказу от долевого строительства, во всех развитых странах не существует такой формы, — отметил глава краевого Союза строителей, — но пока нет понимания, как вводить новые механизмы. Если мы прямо сейчас откажемся от привлечения средств населения, уберем этот источник финансирования — лишим компании оборотных средств. Потому что банки готовы кредитовать далеко не всех. Так мы придем к существенному увеличению стоимости квадратного метра из-за того, что снизится предложение. Сейчас мы ежегодно сдаем в эксплуатацию 700–800 тысяч квадратных метров жилья, а останется 300–400 тысяч квадратных метров. Поэтому механизм должен быть проработан, я надеюсь, что в сентябре Союз строителей придет в Законодательное собрание с инициативой по доработке положений нового закона».
Гарантию возврата вложенных средств даст государство
В стране создается аналог Агентства по страхованию вкладов (АСВ) — государственный компенсационный фонд долевого строительства. Формироваться он будет за счет перечисленных застройщиками средств. Строительные компании обязаны отчислять 1,2 процента от стоимости каждого договора долевого. В случае банкротства застройщика именно фонд начнет выдавать средства на достройку дома или выплату компенсаций инвесторам. Правда, вложенные деньги дольщики смогут вернуть не полностью. Во-первых, устанавливается максимальная жилая площадь, для которой возвращается оплата, — 120 квадратных метров. Во-вторых, при расчете компенсаций фонд будет ориентироваться не на ту сумму, которую заплатил дольщик, а на установленную Минстроем среднюю стоимость квадратного метра в регионе.
Что касается остальных изменений, то часть новых требований к застройщику вступят в силу уже с 1 января 2018 года, основные нововведения, такие как, например, требование к строительной компании иметь один объект, заработают с 1 июля 2018 года и будут распространяться только на объекты, строительство которых начнется после этой даты. У застройщиков будет время подготовиться к работе в новых реалиях. Несложно предугадать, что они поступят так, как уже поступали при предыдущих изменениях, — постараются как можно дальше отодвинуть для себя момент вступления в силу новых требований. Компании будут получать разрешение на строительство новых объектов еще до начала действия новых правил. В ближайшее время мы сможем увидеть выход на рынок новых проектов, к которым при других обстоятельствах строители приступили бы гораздо позднее. И, скорее всего, это не последние изменения в законодательство о долевом строительстве. Уже идет речь о том, что всех принятых мер недостаточно, и необходимо вводить полное банковское сопровождение в сфере долевого строительства по аналогии с тем, что действует сейчас в госзаказе. Так что уже в ближайшее время закон о долевом строительстве могут снова начать править.
