Семь распространенных рисков при совершении сделки на вторичном рынке

Поскольку каждая сделка при покупке недвижимости уникальна, составить одну подходящую для всех случаев схему проверки юридической чистоты квартиры нереально, но можно постараться выделить наиболее распространенные риски.

1. Не наделили детей долей в собственности

На первом месте среди существующих рисков эксперты назвали тот, что связан с покупкой квартиры, для приобретения которой сам продавец ранее использовал средства материнского капитала.

Согласно требованиям законодательства, если для покупки квартиры привлекаются «материнские» средства, все члены семьи должны быть наделены в ней собственностью, в том числе несовершеннолетние дети. Однако при ипотечной сделке далеко не все банки идут на то, чтобы включить в число собственников детей. В таком случае обычно родители предоставляют в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство включить детей в число собственников после погашения кредита. Но далеко не все родители это обязательство исполняют, и то, соблюдается ли это условие родителями, никто не отслеживает. Риск заключается в том, что в дальнейшем при продаже квартиры такая сделка может быть расторгнута органами опеки, или прокуратурой по решению суда, или же самими выросшими детьми, которые, узнав, что у них, оказывается, были права на квартиру, могут добиваться в суде аннулирования сделки.

«Это действительно серьезные риски, — объясняет юрисконсульт « Красноярского Инвестиционного Агентства Недвижимости» (КИАН) Светлана Ильященко. — Во-первых, в силу их распространенности: за последние несколько лет сделки с квартирами, которые приобретались в ипотеку и при покупке которых использовались средства материнского капитала, приобрели массовый характер. Во-вторых, особенность этих сделок заключается в том, что факт использования материнского капитала очень сложно установить. Выявить его можно единственным способом: если продавец квартиры, в семье которого есть двое или более детей, предоставит на сделку справку из Пенсионного фонда о том, что при покупке квартиры не были использованы средства материнского капитала и все средства еще находятся на счету. Если средства были использованы все-таки на приобретение квартиры, нужно настаивать, чтобы продавцы — родители после гашения кредита и снятия обременения с квартиры наделили детей любыми долями в праве собственности на эту квартиру и только после этого продавали объект».

2. В квартире есть лица, не участвовавшие в приватизации

Проблемные моменты могут быть связаны с наличием в квартире лиц, которые дали отказ от участия в приватизации. Такой риск возникает, если не все, кто проживал в квартире на дату приватизации и был зарегистрирован в ней, реализовали свое право на приватизацию. В этом случае человек давал согласие на приватизацию квартиры и отказывался от участия в ней. При этом на момент сделки он может как проживать в этой квартире, так и выбыть из нее временно, например в связи с трудоустройством в другом городе или для прохождения срочной службы в армии. Такой человек сохраняет пожизненное право пользования данным жилым помещением. В случае приобретения такой квартиры, где проживают и состоят на регистрационном учете лица, отказавшиеся от участия в приватизации, и в случае их отказа после продажи квартиры добровольно освободить ее их невозможно будет выселить из квартиры даже в судебном порядке.

«Наличие в квартире такого человека можно проверить, для этого нужно заказать выписку из домовой книги и сопоставить, кто на момент приватизации жил в квартире, — советует юрист компании « Кром» Ролена Мепаришвили. — Если есть какие-то лица, которые были прописаны в квартире до приватизации и не являются собственниками на сегодняшний день, возникает закономерный вопрос: а почему они не собственники, отказывались ли эти лица от приватизации и где проживают теперь? Есть ли у них желание продавать эту квартиру? Такие вещи при подготовке сделки нужно выяснять обязательно».

Универсальное правило, которому советуют следовать юристы: на момент проведения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.

3. Продавец может оказаться банкротом

Со вступлением в силу закона о личном банкротстве физических лиц в прошлом году появился еще один риск — купить квартиру банкрота. Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем. Если продавший сегодня квартиру человек будет признан банкротом, могут быть аннулированы сделки, совершенные им за три предшествующих года до момента признания банкротом.

Для того чтобы подстраховаться в такой ситуации, юристы советуют проверять, значится ли продавец на сайте арбитражного суда Красноярского края в списках тех, кто подал заявление о банкротстве, а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru). Ряд специалистов советуют дополнительно проверять на сайте службы судебных приставов Красноярского края, числится ли за человеком задолженность более 500 тысяч рублей (подать заявление о банкротстве можно, имея именно такую сумму долга).

«Но даже проведя такую проверку, получить абсолютную, стопроцентную уверенность, что продавец в ближайшее время не будет признан банкротом, невозможно, — объясняет Ролена Мепаришвили. — На момент сделки на сайте судебных приставов может не быть информации о долгах продавца, а буквально через неделю после продажи квартиры эти данные могут быть опубликованы. В этой ситуации можно посоветовать покупателям включить в качестве одного из условий в договор купли-продажи пункт о том, что человек не объявил себя банкротом на сегодняшний день и не планирует делать этого в дальнейшем. Кроме того, хранить распечатку с информацией с сайта судебных приставов, которая будет являться подтверждением, что в процессе подготовки к сделке покупатель постарался провести всю необходимую проверку. Тогда в случае возникновения проблем он может быть признан в суде добросовестным приобретателем. В целом судебная практика по таким случаям еще не сложилась, пока нет разъяснений вышестоящих судов по таким искам, поэтому очень сложно сейчас сказать, каким образом лучше защититься от подобных ситуаций».

4. Ущемлены права наследников

Главный риск, связанный с покупкой полученной в наследство квартиры, заключается в возможности появления не учтенных ранее наследников, права которых были ущемлены. Если наследники докажут, что они не знали о существовании наследства (а это возможно, например, если они живут в разных городах с наследодателем), они могут заявить о своих правах и добиваться признания своей доли в праве собственности на квартиру в суде. Это может привести к признанию судом всех последующих сделок с квартирой недействительными.

5. Квартира слишком часто меняла собственников

Специалисты советуют для проведения сделки заказывать простую и расширенную выписку из ЕГРП. Из первой можно получить информацию о том, кто собственник квартиры, один собственник у объекта или же их несколько и наложены ли на объект аресты или обременения. В качестве такого обременения может выступать ипотека или залог недвижимости (есть примеры, когда люди получают займы в различных организациях, закладывая свои квартиры или комнаты в общежитии. Это обременение, и перед сделкой его нужно каким-то образом снимать).

Заказать выписку из ЕГРП, для того чтобы проверить наличие обременений, может любое лицо. Из расширенной выписки из ЕГРП станет известно, как часто квартира меняла собственников, в течение какого срока каждый из них владел этим имуществом, основания возникновения права (была квартира куплена, приватизирована, получена по наследству, подарена и так далее). В отличие от простой выписки из ЕГРП, получить расширенную выписку вправе только сам собственник. Покупатель может попросить продавца предоставить эту информацию для сделки.

«Я рекомендую заказать в отношении покупаемого объекта расширенную выписку из Единого государственного реестра прав, и если покупатели видят, что предыдущие собственники владели квартирой короткое время и в отношении квартиры в течение небольшого срока было осуществлено несколько сделок, то в таком случае стоит проявить осмотрительность, — рассказывает адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Также должно насторожить наличие зарегистрированных в квартире граждан, которые «кочуют» из сделки в сделку».

6. Квартиры, продаваемые по доверенности

Встречаются случаи, когда арендаторы подделывают доверенности от собственника и продают квартиры. Поэтому, если квартира продается по доверенности, необходимо установить, действительно ли собственник эту доверенность выдавал и по какой причине потребовалось участие представителя. Особенно внимательно нужно подойти к проверке доверенности в тех случаях, когда доверитель живет в одном городе с тем, кто представляет его интересы при проведении сделки.

7. Продавец может быть признан недееспособным

Кроме того, велика вероятность возникновения проблем, если сделка была совершена недееспособным лицом. Рекомендуем прочитать статью Проверка дееспособности продавца

«В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относится сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ), — объясняет Юлия Михайлова. — К сожалению, на сто процентов убедиться в психическом здоровье второй стороны сделки невозможно, но попросить продавца предоставить на сделку справку из психоневрологического диспансера покупатель вправе».

При этом, подчеркивают эксперты, все перечисленное совсем не означает, что если в истории сделок с квартирой на каком-то этапе было наследство или дарение, то обязательно нужно отказаться от покупки этого объекта. Работа специалистов агентства недвижимости состоит в том, чтобы при подготовке сделки анализировать ситуацию с конкретной квартирой, понять, существуют ли риски и насколько они в данном случае велики, и уже исходя из этого, выдавать рекомендации клиенту.