Новое о сделках с недвижимостью

В Гражданский кодекс включены новые статьи «Переговоры о заключении договора» и «Заверения об обстоятельствах», которые касаются продавцов и покупателей жилья. Изменения в законодательстве комментирует нотариус Елена Абрамова.

В Гражданском кодексе появилась статья 434.1 «Переговоры о заключении договора», которая регламентирует преддоговорные отношения (отношения до заключения договора), в том числе для сделок с недвижимостью.

«Эта статья основывается на принципе добросовестности сторон. На этапе ведения переговоров стороны должны предоставлять всю достоверную информацию, которая является существенной для принятия решения, - объясняет Елена Абрамова. - Недобросовестным поведением считается, если сторона предоставила недостоверную информацию либо умышленно умолчала о каком-то обстоятельстве, так как понимала, оно будет иметь значение для заключения договора. Например, если продавец специально продает квартиру в теплое время года, чтобы скрыть, что зимой в ней промерзает стена».

Если какая-либо из сторон ведет переговоры недобросовестно либо внезапно и неоправданно прерывает подготовку к сделке, в результате чего договор не был заключен, и это причинило второй стороне убытки, виновная сторона обязана другой стороне возместить причиненные убытки (доказывать убытки придется в суде). Добиваться возмещения убытков можно независимо от того, было заключено между сторонами соглашение о преддоговорных отношениях или нет.

При этом в ряде случаев не совсем понятно, что именно понимать под недобросовестностью. Больше определенности, считает эксперт, должно появиться после того, как по этому вопросу появится какая-то практика в судах, в том числе прошедшая высшие судебные инстанции. Пока же Пленум Верховного Суда от 24.03.2016 ?7 в качестве примеров недобросовестности ведения переговоров приводит лишь попытку получить коммерческую информацию и воспрепятствование заключению договора второй стороной с третьим лицом.

Для того чтобы избежать этой неопределенности, стороны могут заключить соглашение о порядке ведения таких переговоров и уже в этом документе конкретизировать, что именно считать недобросовестным поведением при переговорах и что является поведением добросовестным. Кроме того, в соглашении может быть определено, как распределяются расходы при переговорах, например расходы на оплату поездок (если вторая сторона живет в другом городе) или затраты на оплату услуг эксперта (если проводилась экспертиза объекта). Кроме этого, в соглашении можно предусмотреть и неустойку за нарушение договоренностей о переговорах (определить денежную сумму, которую должна получить одна из сторон сделки, если вторая повела себя недобросовестно). В отличие от убытков, размер и причинно-следственную связь которых нужно доказывать в суде, неустойку доказывать не требуется, необходимо будет доказать только недобросовестность второй стороны.

Убытки, причиненные недостоверной информацией либо умолчанием об этой информации, возмещаются даже в том случае, если договор купли-продажи между сторонами заключен не был. Например, стороны не заключили договор купли-продажи, потому что продавец внезапно и неоправданно отказался от сделки, при этом покупатель приезжал смотреть квартиру в Красноярск из Норильска, соответственно, нес затраты на перелет. В такой ситуации добросовестная сторона может обратиться в суд с иском о взыскании убытков (а в случае заключения соглашения о порядке ведения переговоров - и неустойки).

Заверения об обстоятельствах

Статья 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации «Заверения об обстоятельствах» также реализует принцип добросовестности сторон. Заверять об обстоятельствах можно как при заключении договора (в том числе при заключении договора купли-продажи квартиры), так и до или после его заключения.

Эта статья может быть применена в тех ситуациях, когда при заключении договора купли- продажи квартиры стороны сообщают друг другу сведения, которые невозможно проверить. Например, продавец ручается, что не существует обстоятельств, которые могут привести к тому, что в его отношении в ближайшее время может начаться процедура банкротства.

Дело в том, что с момента вступления в силу закона о личном банкротстве физических лиц ? 127-ФЗ (после 1 октября 2015 года) у покупателей возник риск приобрести квартиру потенциального банкрота. Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем.

Оспорить возможно сделки, совершенные продавцом-банкротом в течение предыдущих трех лет. При этом на момент проведения сделки удостовериться, что над продавцом не нависла угроза банкротства, достаточно сложно.

Поэтому покупатель на момент проведения сделки может потребовать у продавца предоставить заверение, в котором тот укажет, что добросовестно выполняет свои обязательства перед кредитными организациями и налоговыми органами.

Если заверение об обстоятельствах, которые никак не могут быть проверены, окажется заведомо ложным, и это причинит покупателю убытки, продавец, сообщивший заранее недостоверные сведения (попросту говоря, обманувший другую сторону), обязан будет возместить покупателю убытки или уплатить неустойку. При этом закон исходит из того, что покупатель на момент совершения сделки не располагал информацией, свидетельствующей о том, то заверения продавца не соответствуют действительности.

При осуществлении предпринимательской деятельности негативные последствия для стороны, давшей заверения, могут наступить независимо от того, было ли ей самой известно о недостоверности таких заверений.

С вступлением в силу этих изменений в законодательство у участников гражданского оборота стало больше возможностей защиты прав и интересов добросовестных лиц. Сделки с использованием указанных механизмов правового регулирования участники рынка недвижимости могут оформить, обратившись за помощью к нотариусу.