Договор долевого строительства без нарушений

Наиболее распространенные нарушения со стороны застройщиков недавно стали темой обсуждения на консультативном совете по защите прав потребителей в Управлении Роспотребнадзора по Красноярскому краю. По словам специалистов ведомства, включенные в договоры условия могут не соответствовать как нормам закона о защите прав потребителей, так и закону о долевом строительстве.

Когда доплата при увеличении площади квартиры незаконна

Выявленные в течение прошлого года нарушения можно разделить на несколько основных групп: первая категория — это условия, требующие от дольщика внести доплату за дополнительные квадратные метры при увеличении площади квартиры по сравнению с проектной (если такое условие изначально не было предусмотрено в договоре).

«Закон о долевом строительстве допускает изменение цены договора, но только если возможность такого изменения была предусмотрена договором, при этом в нем должны быть установлены случай и условия такого изменения цены, — рассказала заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Людмила Семенова. — При увеличении площади квартиры застройщиками нередко принимаются активные меры, связанные с получением доплаты за дополнительные квадратные метры. Наиболее распространенный способ — отказ передавать объект до тех пор, пока эта разница не будет внесена в кассу строительной компании».

В прошлом году Управлением Роспотребнадзора по Красноярскому краю был выявлен случай, когда красноярский застройщик после завершения строительства многоквартирного дома требовал от участника возместить дополнительную сумму сверх цены по причине увеличения площади балкона. В заключенном между сторонами договоре было предусмотрено изменение цены при увеличении площади квартиры по результатам обмера, произведенного органами техинвентаризации.

«Мы рассмотрели технический план жилого помещения, его кадастровый паспорт и установили, что по факту площадь квартиры изменена не была, — объясняет Людмила Семенова. — Согласно статье 15 Жилищного кодекса, площадь балкона, террас, веранд не входит в общую площадь жилого помещения. Поэтому мы посчитали, что случай, позволяющий застройщику изменить цену договора, не наступил. В связи с этим взимание платы за излишнюю площадь балкона происходит в отсутствие правовых оснований».

Другое нарушение, по мнению специалистов Роспотребнадзора, состоит в нежелании строительной компании уменьшать цену договора, если площадь жилого помещения по результатам обмеров уменьшается по сравнению с той, что была предусмотрена в проекте. Так, в договорах можно встретить условия, исключающие возможность перерасчета стоимости квартиры, если разница между фактической и проектной площадью квартиры составит менее 5% (варианты — пять квадратных метров, один квадратный метр).

«Мы считаем это условие ограничивающим права потребителя. В арбитражном суде с нами согласны, здесь по этому вопросу сформирована положительная практика», — рассказала Людмила Семенова.

Условия, раньше срока переводящие на дольщика объект

Следующая группа нарушений связана с включением в договоры участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей. Сюда относятся условия, досрочно переводящие на покупателя бремя содержания объекта долевого строительства, риск его случайной гибели или повреждения. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве, риск случайной гибели или повреждения объекта распределен следующим образом: до передачи участнику объекта долевого строительства риск случайной гибели или повреждения объекта несет застройщик, после передачи — участник долевого строительства.

К этой группе относится пункт в договоре, позволяющий застройщику составить односторонний акт приема-передачи в течение семи дней после срока, предусмотренного в договоре. В то время как законодательство о долевом строительстве определяет, что односторонний акт приема-передачи может быть составлен лишь спустя два месяца с момента наступления предусмотренного в договоре срока передачи.

Условие, которое предусматривает обязанность участника долевого строительства нести расходы по содержанию квартиры с момента ввода дома в эксплуатацию. Притом что статья 153 Жилищного кодекса говорит, что обязанность участника по внесению платы за жилое помещение, коммунальные услуги возникает с момента подписания акта приема-передачи либо другого документа, подтверждающего такую передачу.

Не соответствует законодательству и условие, обязывающее участника принять квартиру по акту приема-передачи в течение 14 рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика, поскольку минимизирует право участника строительства на принятие объекта по сравнению с установленным статьями 6, 8 закона о долевом строительстве.

Ограничения прав потребителей на выявление недостатков

Следующая группа условий, ограничивающих права потребителей при выявлении недостатков в построенных объектах.

К этой группе относятся условия, определяющие, что гарантийный срок устанавливается на жилое помещение (квартиру), в то время как законодательством о долевом строительстве установлено, что гарантийный срок распространяется и на жилое помещение, и на общее имущество в многоквартирном доме.

Кроме того, незаконно условие, определяющее течение гарантийного срока не с момента передачи объекта участнику долевого строительства, а с момента ввода дома в эксплуатацию.

Нарушения, связанные с оплатой по договору долевого строительства

Следующая группа — условия, нарушающие права участников долевого строительства, связанные с оплатой договора. Сюда относится условие, предусматривающее в качестве основания для изменения цены договора нарушение участником строительства сроков внесения денежных средств. Так, например, если участник нарушил сроки оплаты по договору, застройщиком установлена штрафная санкция за один квадратный метр — одна тысяча рублей, а в последующем 1% в месяц, такое условие ущемляет права потребителей, поясняют специалисты Рос­потребнадзора.

По мнению специалистов, нарушает права потребителей включение в договор пунктов, обязывающих участника подписать дополнительное соглашение к договору, уточняющее его цену, в течение 10 дней с момента получения такого уведомления, что противоречит свободе договора, гарантированной субъектам гражданских правоотношений пунктами 1 и 2 статьи 1, статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушением является включение в договор условия, допускающего возможность оплаты договора только в безналичном порядке, притом что гражданское законодательство допускает оплату услуги в наличном или безналичном порядке по выбору потребителя.

Следующую группу ущемляющих права потребителей условий составляют условия, устанавливающие запрет для участников долевого строительства осуществлять уступку права требования по договору без письменного согласия застройщика, что создает для участника дополнительные ограничения при реализации права на уступку по договору. В данном случае речь идет только об уступке права требования без перевода долга на нового участника долевого строительства.

Включение в договор условий, возлагающих на участника долевого строительства обязанность использовать объект в соответствии с предназначением, не производить самовольную перепланировку и переоборудование, кроме этого, осуществлять государственную регистрацию в установленный договором срок и оплачивать расходы по государственной регистрации, по мнению специалистов Роспотребнадзора, является нарушением, поскольку выходит за рамки договора долевого строительства (за предмет договора долевого строительства) и возлагает дополнительные обязательства на покупателя.

Включение в договор условий, ущемляющих права дольщиков, специалисты Роспотребнадзора называют самыми распространенными нарушениями законодательства в области защиты прав потребителей со стороны застройщиков. В дальнейшем случаев включения в договоры условий, ущемляющих права потребителей, может стать меньше. По инициативе службы строительного надзора Красноярского края система «Консультант Плюс» в настоящее время занимается разработкой конструктора договора — специальной программы, работая в которой, будущие участники строительства смогут сами составлять гражданско-правовые договоры. Указав в этой системе отдельные положения предложенного застройщиком проекта договора, покупатели смогут узнать, нарушают ли эти пункты требования законодательства. У дольщиков появится необходимая им справочная информация.

По всем вопросам, связанным с содержанием договора долевого участия в строительстве, следует обращаться в Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю по телефону «горячей линии»: 226-89-50.