Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Совершение сделок на вторичном рынке по-прежнему сопряжено с рисками для покупателей жилья. Именно поэтому, занимаясь подготовкой сделки, проводят так называемую проверку «юридической чистоты квартиры»: устанавливают юридические риски — выявляют обстоятельства, которые способны привести к возникновению судебных разбирательств в отношении этого объекта в дальнейшем.

1 Первое, с чего начинают эту работу специалисты, — это проверка свидетельства о праве собственности на объект и правоустанавливающих документов на квартиру, на основании которых это свидетельство было выдано. В этом качестве может выступать договор купли-продажи или договор мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, справка о выплаченном пае, решение суда о признании права собственности на квартиру.

2 При возможности нужно проверить не только то, на каком основании владеет квартирой нынешний собственник, но и постараться собрать информацию о предыдущих сделках с этой недвижимостью. Получить ее можно, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, которое находится по адресу: ул. Дубровинского, 114. Эта информация предоставляется любому интересующемуся лицу.

В выписке из ЕГРП содержится описание объекта, сведения о том, кто является его собственником (действительно ли продавец является собственником квартиры и имеет право ей распоряжаться, один собственник у объекта или несколько). Наложены ли на квартиру обременения, не находится ли она под арестом.

А кроме того, начиная с прошлого года в этом документе получили отражение сведения, ранее относившиеся к категории закрытых и предоставлявшиеся только правоохранительным органам и судам. Речь идет об информации о переходе прав на объект недвижимого имущества (всей истории сделок с квартирой). Эту ранее конфиденциальную информацию в отношении интересующего объекта сегодня вправе получить любой желающий.

Из этого документа покупатель может узнать, на каком основании этот объект был приобретен его нынешним правообладателем: купил тот квартиру, была ли она ему подарена или получена в наследство, не существует ли в отношении этой квартиры судебных разбирательств. Увидит покупатель и то, сколько раз продавался этот объект. И если за короткий срок квартира меняла хозяев несколько раз, это обстоятельство должно насторожить покупателя. Вообще чем меньше человек были владельцами понравившейся покупателю квартиры, тем выше шансы на приобретение беспроблемной недвижимости.

Юлия Ощепкова,
юрист компании 
"АРЕВЕРА-недвижимость"

Если за выпиской из ЕГРП обращается не покупатель, а сам собственник, ему будут предоставлены расширенные сведения из реестра. Он уже может получить информацию не только о том, сколько раз квартира меняла хозяев, но и справку о содержании правоустанавливающих документов (каковы были существенные условия покупки-продажи, предмет сделки, вплоть до суммы, по которой квартира была ранее приобретена). Покупателю же в выписке о переходе прав предоставляются только сведения о том, в соответствии с каким документом нынешний собственник стал владельцем: был это договор купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство и так далее без указания реквизитов конкретных документов.

При этом покупатель, получая выписку из единого реестра, должен понимать, что сведения из ЕГРП быстро устаревают, а значит, заказывать эту информацию стоит непосредственно перед проведением сделки.

3 Информацию о том, кто на момент совершения сделки зарегистрирован в квартире и имеет право ей пользоваться, кто был в свое время снят с регистрационного учета и по какой причине, можно получить, заказав выписку из домовой книги в управляющей компании (в отличие от выписки из ЕГРП за ней может обратиться только сам собственник квартиры). Специалисты советуют покупателям по возможности сопровождать продавца во время получения документов.

В этом документе покупателя должно интересовать прежде всего то, были ли нарушены права кого-то из проживавших в квартире во время приватизации. Для чего нужно удостовериться, что среди тех, кто перечислен в справке, нет лиц, которые по своему возрасту имели право участвовать в приватизации, однако участия в ней не принимали, а затем были выписаны из квартиры не постоянно, а временно (например, в связи с пребыванием в местах лишения свободы, помещением в лечебное учреждение, прохождением срочной службы в армии). То же относится и к зарегистрированным в квартире на момент приватизации несовершеннолетним детям. Дело в том, что по закону эти лица после возвращения имеют полное право возобновить регистрацию по прежнему адресу (даже если до этого момента они не являлись собственниками квартиры).

«По закону все лица, которые отказались от приватизации, но имели на эту приватизацию право, имеют право пожизненного проживания в этом помещении, даже если в результате совершения сделки у квартиры сменился собственник. Именно поэтому при подготовке к сделке необходимо проверять всех состоящих в квартире на регистрационном учете с момента проведения приватизации», — рассказывает юрист компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Юлия Ощепкова.

4 Занимаясь подготовкой сделки, нужно установить дееспособность продавца.

Выяснить, есть ли среди собственников квартиры недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Сделки с участием этих категорий имеют особый порядок, и в случае, если интересы этих лиц были нарушены, уже совершенная сделка может быть оспорена в дальнейшем.

5 Проверить наличие перепланировки. Для того чтобы установить, не было ли в квартире произведено каких-то серьезных изменений, необходим план квартиры из БТИ (ФГУП «Ростехинвентаризация»).

6 Покупатель должен установить отсутствие у предыдущего собственника задолженности за коммунальные услуги. Для этого получают выписку из финансово-лицевого счета в ТСЖ или управляющей компании.

7 Непосредственно для совершения сделки необходимо будет получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры (если квартира приобретена в период брака). Специалисты советуют заручиться этим документом, даже если брак между супругами уже расторгнут, и с момента расторжения брака прошло время. Если получить согласие супруга затруднительно — нужно требовать решение суда, соглашение о разделе имущества или брачный договор.

8 Если сделка проводится по доверенности, необходимо, чтобы доверенность была нотариально заверена. Кроме того, нужно встретиться с собственником и убедиться, что он действительно собирается продавать квартиру, и выяснить, по какой причине потребовалось участие представителя.

9 Если квартира досталась продавцу в наследство, необходимо выяснить, законно ли завещание и не были ли ущемлены права прочих наследников.

«Покупателя должно интересовать, каким образом возникло основание для получения наследства: было ли это судебное разбирательство или вступление в наследство через нотариуса, — объясняет Юлия Ощепкова. — Если это был судебный порядок, надо смотреть на то, было ли это фактическое принятие наследства или произошло оспаривание завещания. При этом при возникновении споров между наследниками новый претендент на наследство будет предъявлять требования не к покупателю квартиры, а к продавшему ему этот объект наследнику. Обратить взыскание на саму купленную квартиру в этом случае будет проблематично. Правда, при этом нужно иметь в виду, что при возникновении судебного разбирательства на квартиру в качестве обеспечительной меры по судебному спору накладывается арест. Так что совершать какие-то сделки с этой недвижимостью в этот период новый собственник не сможет».

Хотя общий срок исковой давности составляет три года, покупателю не следует полностью полагаться на то, что в течение трех лет в отношении этого объекта не произошло никаких споров. Потому что отсчет срока исковой давности может начинаться не с момента совершения сделки, а с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Другими словами, ничто не помешает гражданину, чьи права были нарушены, доказывать, что об этом он узнал только недавно, и подать в суд.

Поэтому покупателю следует постараться по возможности проверять всю историю сделок с квартирой. Только взвесив все возможные риски и все проанализировав, можно принимать решение о покупке квартиры.