Стройнадзор Иркутска подготовил разъяснения по новым положениям закона о долевом участии в строительстве
С 1 января 2017 года вступил в силу ряд поправок, внесенных в федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — федеральный закон № 214-ФЗ). Во многом данные изменения направлены на комплексную защиту интересов покупателей и призваны снизить риски участников долевого строительства при приобретении недвижимости.
В связи с интересом граждан к тому, как изменения отразятся на их правовом положении, служба строительного надзора Иркутской области подготовила разъяснения по наиболее значимым новым положениям федерального закона № 214-ФЗ, касающимся участников долевого строительства.
Статья 4 закона дополнена пунктом 4.1, согласно которому условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, суд может признать недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
Важной особенностью в данном случае будет являться то, что помимо общих оснований для признания сделки недействительной добавляется еще одно — это ее несоответствие проектной документации. Из общего посыла нормы следует, что основной груз ответственности за выявленные несоответствия возлагается именно на застройщика, поскольку иск может подавать исключительно участник долевого строительства. Таким образом, законодатель фактически защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, желающих умолчать либо представить не соответствующую действительности информацию о продаваемом имуществе.
Еще одно новшество касается определения цены договора. Если ранее цена договора определялась как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, то теперь пункт 1 статьи 5 федерального закона № 214-ФЗ имеет существенное дополнение. Законодатель указывает, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью объекта долевого строительства являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 федерального закона № 214-ФЗ.
Ранее в судебной практике встречалось достаточно большое количество споров, вытекающих из цены договора, а именно заявлялись требования участников долевого строительства о возврате излишне уплаченных денежных средств, поскольку они полагали, что переплатили застройщику спорную сумму в связи с тем, что последним неверно был произведен расчет цены договора без учета понижающего коэффициента площади балкона (лоджии). При отсутствии прямой нормы истцы в судебном процессе ссылались на пункт 3.37 инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, которым предусмотрен понижающий коэффициент 0,5. Однако суд отказывал в удовлетворении требований, поскольку данная инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации в целях проведения технической инвентаризации жилищного фонда; оценки и переоценки жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационного и консультационного обслуживания и иной деятельности, связанной с государственным учетом жилищного фонда. Застройщик же к указанным лицам не относится, в связи с чем требование о применении данной инструкции при определении цены договора считалось необоснованным.
Предполагается, что изменения внесут ясность в порядок расчета цены договора, а понижающий коэффициент будет устанавливаться подзаконным актом, т.е. получит регламентированный характер. Таким образом, законодатель исключил любую возможность установления застройщиками собственных понижающих коэффициентов.
Не менее важным, а, возможно, и основным изменением, способствующим минимизации рисков дольщиков, является попытка законодателя нормативно обеспечить целевое расходование денежных средств. Так, статья 18 федерального закона № 214-ФЗ перечисляет цели для использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. Из существенных дополнений к этой статье можно отметить пункт 4, которым установлено, что годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Ранее в федеральном законе № 214-ФЗ содержалась лишь обязанность застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу аудиторское заключение за последний год его предпринимательской деятельности.
Новацией закона о долевом стала статья 18.1, согласно которой возмещение затрат на строительство, реконструкцию объекта социальной инфраструктуры и (или) на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в случаях, указанных в пунктах 8 — 10 и 12 части 1 статьи 18 федерального закона № 214-ФЗ, допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию такого объекта на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность.
Данная новация фактически означает, что застройщик сможет получить возмещение своих расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры — детских садов, школ и т.д. — только в случае их передачи в долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездно в муниципальную собственность. С одной стороны, подобная норма направлена на защиту интересов дольщиков, но в настоящее время не совсем понятен механизм управления и эксплуатации таких объектов инфраструктуры.
Еще одной нормой, которая дополнительно защищает права, законные интересы и имущество участников долевого строительства, является статья 23.2 федерального закона № 214-ФЗ. Согласно ей допускается создание фонда, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Условия и порядок использования средств фонда устанавливает правительство РФ (статья 23.2 федерального закона № 214-ФЗ; пункты 1, 4 постановления правительства РФ от 07.12.2016 № 1310).
Фактически данная норма модернизирует институт страхования долевого строительства. Основная задача фонда заключается в том, чтобы обеспечить завершение строительства и таким образом защитить участников долевого строительства от недобросовестной деятельности застройщиков, неспособных полностью исполнить обязательства по выполнению строительства объектов. Вместе с тем в настоящее время продолжает действовать статья 12.1 федерального закона № 214-ФЗ, которая перечисляет способы обеспечения исполнения обязательств по договору. Среди таких способов указывается в том числе страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 федерального закона № 214-ФЗ.
Учитывая, что перечисленные изменения вступили в силу с 1 января 2017 года, в настоящее время судебная практика по вопросам их правоприменения еще не сложилась. В связи с этим сложно сделать ряд рекомендательных выводов в отношении использования данных норм. Вместе с тем при применении законодательства необходимо обратить внимание на следующее. Во-первых, покупатель имеет право заявлять требование о признании сделки недействительной в случае ее несоответствия проектной документации. Во-вторых, покупатель имеет возможность провести самостоятельный расчет цены договора, исходя из порядка расчета, предусмотренного статьей 5 закона. В-третьих, законодатель вводит положение об обязательном аудите финансовой отчетности застройщика, что предполагает проверку данных, а следовательно, дает объективное представление о финансовой деятельности застройщика. В-четвертых, следует учитывать появившуюся дополнительную возможность обеспечения обязательств застройщика в форме создания фонда. Данный механизм является продолжением развития института страхования и предполагает дополнительную защиту прав участников долевого строительства.
Учитывая изложенное, следует отметить, что общая тенденция законодательства направлена на ограничение свободной воли застройщика, упорядочение отношений посредством более детальной регламентации отдельных сфер правоотношений. Данные изменения позволят, с одной стороны, снять социальную напряженность, а с другой стороны, уменьшить количество обманутых дольщиков.
