Что можно узнать из проектной декларации?

3804
09 марта 2016 г.
Архитектура и строительство

Приобретение квартиры в строящемся доме для покупателей всегда было связано с риском, во время кризиса этот риск возрастает вдвойне. В сложившихся условиях проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика, если компания неверно определит параметры проекта. Поэтому, прежде чем сделать выбор, так важно собирать информацию о застройщике и объекте. Чем в этом деле может помочь проектная декларация, рассказали опрошенные «Сибирским домом» эксперты.

Изучение проектной декларации — то, с чего нужно начинать выбор квартиры. Ознакомиться с декларациями на строящиеся объекты можно на портале Sibdom.ru в разделе «Новостройки».

Вся информация, которая содержится в этом документе, делится на две большие группы: сведения о застройщике и сведения о строящемся доме.

Информация о застройщике

Понять, как застройщик исполнял свои обязательства перед дольщиками ранее, допускала ли строительная компания просрочки при сдаче объектов в эксплуатацию в предыдущие несколько лет, позволяет указанная в проектной декларации информация об объектах, сданных организацией за три последних года (здесь приводятся два срока: планируемый и фактический срок, когда произошла передача объекта). Имея эту информацию, покупатель может продолжить собирать сведения о ходе строительства и о том, остались ли довольны купившие квартиры инвесторы, уже из других источников, например, на специализированных форумах.

Кредиторская и дебиторская задолженность застройщика

В проектной декларации ежеквартально публикуются данные о финансовых показателях застройщика, размере кредиторской и дебиторской задолженности.

«Желательно посмотреть не только саму проектную декларацию, но и все последующие изменения в нее, внесенные по настоящий момент, — советует заместитель начальника отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Журбенко. — Застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию сведения, касающиеся финансового результата деятельности компании. Динамика этих данных дает достаточно хорошее представление о финансовом результате застройщика, о том, сработала строительная компания в конкретном периоде в прибыль либо в убыток. Если со временем увеличивается размер дебиторской задолженности, значит, должны застройщику, такая ситуация возникает, например, когда договорами со строительной компанией предусмотрена рассрочка. Если растет кредиторская задолженность — увеличиваются долги застройщика. Если финансовый результат отрицательный (кредиторская задолженность намного превышает дебиторскую) — значит, он работает все время в убыток, и тогда покупателю стоит подумать, стоит ли ему иметь дело с такой строительной компанией».

Финансируют ли стройку банки

То, каким образом финансируется строительство объекта, также можно узнать из проектной декларации. Есть компании, которые способны строить только на собственные средства, но таких меньшинство. По данным службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, не используя деньги дольщиков, в Красноярском крае строят менее 5% застройщиков. Как правило, для строительства привлекают средства инвесторов.

Помимо этого частично строительство объекта может происходить за счет проектного финансирования, когда банк выдает компании кредит на реализацию конкретного проекта. Наличие проектного финансирования для покупателя — позитивный момент, ведь это означает, что, рассмотрев все параметры будущего строительства и все проанализировав, банк верит в успех проекта и готов принимать в нем участие.

Кроме того, в таких случаях кредитная организация строго следит за тем, как идет ход строительства и насколько застройщик придерживается запланированных сроков.

К тому же, в проектной декларации содержатся сведения о других договорах кроме договоров участия в долевом строительстве, по которым привлекаются денежные средства для строительства (ссуды, займы).

Наряду с информацией о застройщике в проектной декларации могут быть указаны сведения о генеральном подрядчике работ (в том случае если застройщик для реализации проекта привлекает другую строительную организацию). И тогда потенциальному дольщику нужно ориентироваться в том числе и на надежность генерального подрядчика. Если это крупная строительная компания, способная ежегодно сдавать десятки тысяч квадратных метров жилья, — это плюс.

Кто дает гарантию достройки?

Новыми в проектной декларации являются сведения о том, кто (какой банк или страховая компания) гарантирует, что застройщик выполняет свои обязательства перед инвесторами (этот раздел содержится в проектных декларациях объектов, договоры с первым участником долевого строительства которых заключены после 1 января 2014 года — момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ).­

Кто именно является гарантом для дольщика — далеко не праздный вопрос, дело в том, что речь идет о достаточно больших суммах и существуют опасения, что далеко не все компании при наступлении страхового случая (банкротства застройщика) смогут страховку выплатить. Поэтому, делая выбор, нужно принимать в расчет и то, кто выдает гарантии. Крупный ли это страховщик, достаточно ли у компании собственных средств, чтобы в случае возникновения проблем у застройщика дольщики смогли рассчитывать на возвращение вложенных средств или достройку объекта.

В проектной декларации должны быть указаны реквизиты соответствующего договора страхования, сведения о поручителе или страховщике, а также об объекте долевого строительства, в отношении которого заключен договор страхования или поручительства.

В последнее время на официальном сайте Центробанка оперативно публикуется актуальная информация о том, какие компании имеют право страховать ответственность застройщиков перед участниками строительства http://www.cbr.ru/finmarkets/files/supervision/list_214_fz.pdf

«В том случае, если в период строительства страховая компания перестает отвечать требованиям части 1 статьи 15.1 и пункта 2 части 1 статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора поручительства или договора страхования.

Тогда он должен в течение пятнадцати дней заключить другой договор страхования. Обязанность заключить договор страхования с другим страховщиком лежит на застройщике и если у страховой организации была отозвана лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования. Учитывая, что информация о страховщике (поручителе) является неотъемлемой частью проектной декларации в случае заключения договора страхования либо поручительства с иным лицом застройщик обязан внести соответствующие изменения в проектную декларацию», — отмечает начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталия Зайцева.

Информация об объекте

В разделе проектной декларации, посвященном объекту, содержатся все сведения о строящемся доме, начиная от его местонахождения, данных о земельном участке, на котором ведется строительство, до технического описания объекта. Чтобы установить, какое назначение имеет выделенная для строительства площадка, кому именно выдавалась земля, находится она в собственности или же в аренде, нужно зайти на сайт Управления Росреестра, указав кадастровый номер участка на публичной кадастровой карте http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.

«Как правило, строительство ведется на арендованных землях, поэтому покупателей здесь должны интересовать сроки аренды участка и то, до какого числа действует разрешение на строительство, успеет ли застройщик в установленные сроки реализовать проект», — рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании «ПРАВО-ЭКСПРЕСС» Елена Дудко.

В этом же разделе приводится описание объекта: информация о количестве отдельных квартир в составе строящегося многоквартирного дома, сколько в новостройке предусмотрено однокомнатных, сколько двух- и трехкомнатных квартир, их площади, чтобы потенциальному покупателю было понятно, какой объект он может приобрести. Информация о нежилом помещении и его функциональном назначении, об общедолевом имуществе, которое в дальнейшем должно войти в собственности всех жителей дома. Когда дом должен быть построен, сколько этапов строительства предусмотрено.

«Нужно сравнить площади квартир, которые предусмотрены по проекту в доме, с той площадью, что указана в договоре долевого участия в строительстве, — советует Елена Дудко. — Они должны друг другу соответствовать. И если в доме, например, предусмотрены только однокомнатные площадью 42 квадратных метра, а в договоре значится однокомнатная площадью 46 квадратных метров, этот факт должен насторожить покупателя.

При этом, подписывая договор, многие не обращают внимания на то, что там указана возможность для застройщика изменения площади квартиры в результате строительства. А потом возникает вопрос, где взять дополнительные деньги, чтобы оплатить «дополнительные» квадратные метры. Сейчас к нам обратился клиент, которому нужно внести доплату 170 тысяч рублей, а этих денег у человека просто нет, на покупку квартиры брался ипотечный кредит. Поэтому этот момент нужно отслеживать сразу и еще на этапе подписания договора задавать вопросы застройщику».

Нужно помнить, что застройщик имеет право вносить изменения в проектную декларацию в любой момент. Однако если компания дважды переносила срок сдачи объекта в эксплуатацию, эта информация находит отражение в другом документе — списке объектов «зоны риска», размещенном на сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. В него контролирующая организация включает объекты, строительство которых идет слишком медленными темпами. С этим перечнем можно ознакомиться на сайте стройнадзора в разделе «Государственный контроль за долевым строительством» — «Реестры» — «Единая информационная система учета сведений о застройщиках и строящихся на территории края многоквартирных домах» — «Перечень проблемных многоквартирных домов». Так что, хотя проектная декларация и основной документ с информацией об объекте, он не должен быть единственным, который потенциальный покупатель проверяет, прежде чем сделать выбор.