Рынок жилья через несколько лет полностью трансформируется

1165
21 августа 2017 г.
Аналитика и прогнозы
27 июля в Иркутске прошел Третий Байкальский саммит Российской гильдии управляющих и девелоперов. На один день областной центр стал местом встречи профессионалов рынка недвижимости.
аналитика рынка недвижимости

Ведущие эксперты, аналитики, архитекторы, застройщики из Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Иркутска, Красноярска и Москвы собрались, чтобы поделиться своим опытом и прогнозами развития рынка.

Саммит открылся на позитивной ноте. По мнению экспертов, после двух лет кризиса наметились первые признаки стабилизации в экономике. Пока изменения к лучшему заметны главным образом в Москве, но со временем они проявятся и в регионах, куда тенденции рынка приходят с некоторым опозданием. О постепенном восстановлении говорят положительная динамика ВВП и рост розничного товарооборота, который до этого падал на протяжении десяти кварталов подряд. Учитывая снижение цен на жилье и ставок по ипотеке, можно ждать оживления спроса и на рынке недвижимости, делают вывод эксперты.

Однако, по их мнению, после восстановления экономики рынок жилья уже не будет прежним. Изменятся не только предпочтения клиентов, сами категории присутствующих на рынке покупателей станут другими. «Все, что мы знали про рынок недвижимости до 2015 года, придется забыть и вспомнить про конкуренцию, которая идет по самым разным параметрам, — уверен старший аналитик и директор по несырьевым отраслям Сбербанк CIB Вячеслав Романов. — Анализируя объект, вы должны ответить себе на вопрос: интересная ли у вас планировка квартир, есть ли хороший подъезд, вход на уровне земли, установлены ли в квартирах двери и окна, которые покупателям не придется менять сразу после переезда, сформирована ли среда, есть ли детские площадки и парковки. Если хотя бы по одному из этих параметров ответ отрицательный, вы уже не в конкуренции и не в новом рынке».

Основные тенденции на рынке недвижимости

О современных трендах на рынке жилой недвижимости рассказала руководитель отдела продаж и маркетинга иркутской компании «Гранд-Строй» Cветлана Брагина. По ее словам, цена при выборе квартиры перестала играть определяющую роль, покупатель жилья все больше внимания начинает уделять качеству.

Основываясь на собственных исследованиях, этот иркутский застройщик предложил потребителям новые форматы квартир. В его линейке представлены, например, двухкомнатные квартиры площадью 55 «квадратов», которые при необходимости могут быть перепроектированы в трехкомнатные, квартиры с панорамными окнами, с открытыми террасами, апартаменты с высотой потолков до пяти метров. Квартиры в стиле smart с продуманными планировочными решениями, где нет узких неудобных коридоров и неиспользуемых площадей.

Новое поколение иначе относится к недвижимости, считают московские аналитики. Ему не очень хочется чем-то владеть, а хочется арендовать. Поэтому будет развиваться рынок арендного жилья, сами квартиры будут становиться чуть меньше, начинают развиваться апартаменты.

аналитика рынка недвижимости мнение экспертов

Новые ориентиры на рынке жилья

На появление новых ориентиров при формировании жилищных проектов указал директор по маркетингу иркутской группы компаний «ВостСибСтрой» Александр Старовойтов. Проведенные застройщиком опросы наглядно показывают, что покупателей интересует не только удобная планировка квартиры, но и все, что находится за пределами дома. Комфортная среда, качественное благоустройство, возможность видеть из окна, чем занят ребенок во дворе, — вот то, на что обращают внимание те, кто занимается сегодня улучшением жилищных условий.

Застройщикам нужно больше думать о комфорте будущих жильцов, уверен партнер «M1 Solutions» (Москва) Марат Манасян. У жильцов новостроек должна быть возможность 70–80 процентов товаров и услуг получать рядом с домом. Так удастся и разгрузить улично-дорожную сеть, и создать условия для развития расположенного в коммерческих помещениях на первых этажах домов бизнеса. «Сегодня нежилые помещения в доме продаются первыми, причем девелопер продает их всем, кто готов купить, — рассказывает Марат Манасян. — Новые владельцы, в свою очередь, сдают эти площади в аренду, также особенно не разбираясь, что за сервисы здесь откроются. В результате появляется квартал, в котором 15 салонов красоты, четыре магазина, но при этом нет ни одного кафе».

аналитика рынка недвижимости цены

Практический вывод из этих исследований: застройщикам нужно уделять больше внимания созданию комфортной среды. Заранее, еще на этапе проектирования, предусмотреть появление в доме объектов, которые нужны новоселам, и продавать или сдавать в аренду с условием, что появятся именно они, а не какие-то другие. В перспективе выиграют те застройщики, которые сумеют решить в своем районе вопрос со строительством школ и детских садов, станут закладывать в проект спортивные комплексы и парковые зоны.

Нести дополнительные затраты на инфраструктуру строительным компаниям позволят кредитные средства банков, которые станут более доступными. «По нашему прогнозу, к концу года Центробанк снизит ключевую ставку примерно до восьми процентов, и это совершенно новая экономическая реальность, — считает старший аналитик и директор по несырьевым отраслям Сбербанк CIB Вячеслав Романов. — Потому что за все время существования рыночной экономики у нас никогда не было четырехпроцентной инфляции и настолько низких ставок. Если мы перейдем в зону низких ставок, для нас откроются новые возможности финансирования проектов. Новый класс проектов, в том числе в инфраструктуре, станут доступны».

Изменение категорий покупателей

Рынок жилья изменится окончательно со сменой существующих на нем категорий покупателей, уверен аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его мнению, в последние несколько лет застройщики имели дело в основном с одной группой населения, молодежью от 25 до 35 лет. Эти покупатели приобретали первую в своей жизни квартиру, потому были достаточно непритязательны в своих запросах, готовы мириться с рядом таких неудобств, как отсутствие инфраструктуры в новых районах. Но их в ближайшее время станет значительно меньше.

К 2030 году население в возрасте от 25 до 40 лет сократится в полтора раза. И это очень сильно изменит структуру спроса, а вместе с тем и рынок жилья. Основными покупателями станут семьи, которые занимаются улучшением жилищных условий. А они уже гораздо более требовательны не только к самой квартире, но и к району проживания. Поколение 80-х годов (семьи с детьми) скоро выплатит ипотеку за свою первую квартиру, и им потребуется улучшение жилищных условий. Вот только их отношение к покупке жилья при этом будет уже совершенно иным. Новой категорией покупателей для рынка станут пенсионеры. Старение населения — общемировой тренд, который не обойдет рынок жилья стороной. Это покупатели, которые располагают площадями гораздо большими, чем нужны им сегодня, они будут оптимизировать жилье, выбирая при этом более комфортный вариант. С таким запросом девелоперам придется работать в ближайшие пять — десять лет.